房地产企业的税收筹划实例

以下通过一个案例告诉你房地产企业如何通过企业财富安全管理集成系统来做好企业税收筹划，并且对房地产企业未来税务安全做出预控。

企业财富安全管理集成系统，预控企业税务风险，安全提升价值。 嘉业公司拟建的蛟湖经典项目有一地块，其土地成本和开发成本合计为29000万元，评估公司按照市价给出的评估价格为50000万元。

现有两个方案如下（均采用营改增后的简易计税法）： 【分析】 方案一：自建自销 嘉业公司将该项目作为商品房用于直接销售，依据税务规定，按照销售不动产税目征税，涉及土地增值税。 销售收入（含增值税）：50000万元 销售收入（不含增值税）：50000÷（1+5%）=47619万元 销项税额：47619*5%=2381万元 城建税及教育费附加：2381*(7%+3%+2%)=286万元 印花税：50000*0.0005=25万元 土地增值税： 扣除项=29280*(1+10%+20%)+286=38350万元 增值额=47619-38350=9269万元 增值率=9269/38350=24% 土地增值税：9269*30%=2780万元 净收入：47619-29280-25-2780-286=15248万元 方案二：（企业财富安全管理集成系统方案） 嘉业公司先将该地块出售给绿地公司用于职工住房，土地转让价格按照评估价格为10000万元，土地成本为7280万元，进行土地使用权证的更名，涉及土地增值税。

嘉业公司与绿地公司签订房屋代建协议书，工程所需全部建设资金均由绿地公司提供，同时绿地公司还负责采购大部分的建筑材料（价款约为1300万元），嘉业公司只负责工程的组织协调工作，建筑面积为90000平方米，按照每平米2500元收取代建服务费，共计22500万元。代建服务期间费用预测为6500万元。

代建服务按照服务收入征税，不涉及土地增值税。 该房地产公司转让该地块的损益如下： 销售收入（含增值税）：10000万元 销售收入（不含增值税）：10000÷（1+5%）=9524万元 销项税额：9524 *5%=476万元 城建税及教育费附加：476*(7%+3%+2%)=57万元 印花税：10000*0.0005=5 万元 土地增值税： 扣除项=7280*(1+10%)+57=8065万元 增值额=9524-8065=1459万元 增值率=1459/8065=18% 土地增值税=1459*30%=438万元 净收入：9524-7280-57-5-438=1744万元 （该房地产公司代建服务损益如下：） 代建收入（含增值税）：22500万元 代建收入（不含增值税）：22500÷（1+5%）=21429万元 代建增值税：21429*5%=1071万元 代建城建税及教育费附加：1071*(7%+3%+2%)=129万元 （该房地产公司两项业务合计净收入如下：） 合计净收入：14800+1744=16544万元 【结论】根据以上分析，就此项目来说方案二净收入更多，比方案一多296万元。

因此方案二代建更好。

房地产企业的税收筹划实例

房地产税收种类 直接相关 ：5种，土地增值税，城镇土地使用税，耕地占用税，契税，房产税 间接相关：4种，营业税，城市维护建设税，企业所得税，印花税。

按照征收环节分：购置房地产要缴纳的税费。1、 契税。

2、印花税。3、交易手续费 房地产税收政策（新 （具体执行中，应以正式文件规定为准，如政策有新规定者均应按新规定执行） 一、房地产开发企业销售房产涉及应纳地方税收政策 （一） 营业税 1、基本规定： 房地产开发企业销售不动产或者转让土地使用权，按照计税营业额和规定的税率计算应纳税额。

应纳税额=计税营业额*税率（5%） 房地产开发企业销售不动产以向购买方收取的全部价款和价外费用为计税营业额； 房地产开发企业销售不动产采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 2、优惠规定（有效期至2002年12月31日） （1）1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房（不含别墅、渡假村等高消费性的空置商品房），在2002年12月31日前销售的，免征营业税及附加税费、契税。

（2）纳税人在1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼，在2001年1月l日至2002年12月31日期间销售的，免征营业税及附加税费、契税。 （二）地方（营业税）附加： 计征依据：以应纳营业税额为计税（费）依据 适用税（费）率如下： 1、城市维护建设税按市区7%，县城、镇5%，不在市区、县城或镇的，税率为1%计征。

（外资企业、外籍个人免征）。 2、教育费附加按3%的征收率计征（外资企业、外籍个人免征）。

3、地方教育附加按1%的征收率计征。（纯中央属企业免征） 4、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加随同营业税一并征免。

（三）企业所得税： 1、中华人民共和国境内的房地产企业，应当就其生产、经营所得和其他所得，缴纳企业所得税。 企业的生产、经营所得和其他所得包括来源于中国境内、境外的所得。

纳税人每一纳税年度的收入总额减去准予扣除项目后的余额为应纳税所得额。厦门市企业所得税税率为15%。

计算公式为： 应纳税额=应纳税所得额*税率 应纳税所得额=收入总额一准予扣除项目金额 2、从2000年1月1日起，厦门市对实行查帐征收的房地产开发企业，均按当期实际预收售房款总额（含未结转预收售楼款收入以及购房定金）1.5%的比例，核定预征企业所得税，按季度申报预缴，年度（项目）汇算清缴。 3、房地产开发企业所得税汇算方式，可选择按开发项目分摊费用，待项目竣工实现销售90%以上（按面积计算）的进行纳税调整；或不按开发项目分摊费用，每年年终进行纳税调整。

汇算方式一经确定，不得随意改变，如确需改变的，应在下一年度开始前报主管税务机关批准。 若发现企业财务管理混乱，帐证不全，无法进行查帐征收或不能单独核算单个项目应纳税所得额以及无正当理由而不办理汇算清缴的，一律按不低于销售收入总额3%的比例，由主管税务机关核定征收企业所得税。

（四）印花税：以购房合同金额为计税依据，按“购销合同”税目及万分之三的税率计征。 二、单位销售二手房涉及的有关地方税收规定 （一）营业税：以全部收入（或评估价）减去购置原价后的余额为计税依据，按5%的税率计征营业税。

（二）地方（营业税）附加（同上“地方附加”规定） （三）企业所得税：将售房收入并入企业应纳税所得额计算企业应纳所得税额。 （四）印花税：售购房双方以合同记载金额为计税依据，按“产权转移书据”税目及万分之五的税率计征。

三、个人销售二手房涉及的有关地方税收规定 （一）营业税： 1、个人出售高档住宅、非住宅项目（写字楼、商场、店面、厂房、仓库等）、非自用普通住宅（即产权人没有实际居住的普通住宅）以及个人出售不符合免税规定的房产，以全部收入（或评估价，下同）减去购置原价后的余额为计税依据，按5%的税率计征营业税。 2、个人出售自用普通住宅、出售自建自用住宅，免征营业税。

3、普通住宅与高档住宅的界定 符合以下条件之一的住宅界定为高档住宅：（1）别墅、度假村；（2）住宅每单位建筑面积售价岛内超过5000元/平方米，杏林区（含海沧区）、集美区超过3600元/平方米，同安区超过3000元/平方米。高档住宅除外的住宅界定为普通住宅（本界定从2002年9月1日起执行）。

（二）地方（营业税）附加（同上“地方附加”规定） （三）个人所得税： 1、个人出售房产，有增值但不符合以下特殊规定的，按收入全额征收1.5%的个人所得税。有增值符合以下特殊规定的，按以下特殊规定办。

特殊规定： （1）为鼓励个人购换住房，对出售自有住房并拟在现住房出售前后一年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向我局缴纳或直接以个人所得税形式缴纳。个人出售现住房前后一年内以个人、儿女、夫妻名义购房以及与儿女、夫妻共同购房的，凭户口簿或户籍管理部门的身份关系证明材料及有关售购房资料，经税务部门审核后可按照购房金额大小相应退还全部或部分已缴纳的纳税保证金。

房地产企业如何进行纳税筹划

房地产企业的纳税筹划，一方面需要借助其所涉及税种的一般纳税筹划方法，另一方面，也需要利用房地产业税收优惠政策进行具有自身特色的纳税筹划。

一、利用土地增值税率临界点进行纳税筹划 税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。 起征点的规定决定存在着纳税筹划的空间。

这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。 二、变房屋出租为承包业务来进行纳税筹划 根据房产税暂行条例第3、4条的规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1。

2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。两种方式计算出来的应纳税额有时候会存在很大差异，这就存在纳税筹划的空间。

房地产企业可以适当将出租业务转变为承包业务而避免采用依照租金计算房产税的方式。

房地产如何进行税收筹划

1。

战略管理层面的筹划 从战略的高度规划，税务筹划通常应考虑以下问题： 1） 股权架构与层次如何设计与安排，对未来财税会产生什么样的影响？ 2） 成立项目公司还是不成立项目公司，用法人股东还是自然人股东？关联的考量？注册地点安排在哪里更合适？ 3） 注册资本多大以及出资形式不同对财税会产生什么样的影响？ 4） 土地方与资金方如何合作？不同形式拿地税负比较，怎样最低？ 5） 如何增加拿地过程中的土地成本例如拆迁成本？ 6） 与政府如何合作与谈判？代建市政项目款项如何收回？ 7） 一级与二级如何联动以增加土地成本？ 2。 经营管理层面的筹划 从经营的角度规划，则会涉及到房地产公司日常运营的方方面面，税务筹划通常应考虑以下问题： 1）开发产品设计不同对企业税务的影响，比如户型面积应定多大、车库应建独立车库还是地下连体车库？ 2）商业和住宅比例？普通住宅与非普通住宅比例？ 3）对外合同条款如何从财税角度修改最合理？ 4）报建形式、开发分期对税收的影响？ 5）如何增加工程成本？ 6）销售价格的制定与财税测算 7）促销方案选择对财税的影响 8）毛坯还是精装修？装修方案的税收测评 9）销售折扣管理与内控制度的落实 10） 自己销售还是请专业公司销售，付费方式不同对税负的影响？ 3。

理财层面的筹划 从理财角度规划，往往是财务部人员在考虑，方向主要是从财务的一亩三分地出发，空间有限，绝对金额往往不大。比如费用发生后计入什么会计科目可节税、用什么样的费用分摊标准对公司最有利、资金利息计算方法的选择、合并或分期清算的选择、高管高额奖励如何规避个税等等。

如能事前从以上三个角度综合去进行企业税务统筹划与规划，则不仅可大大降低企业税负，同时也让公司的发展走在一条康庄大道上。 而在具体的税务筹划实践中，我们还特别建议房地产老板应高度重视，亲自参与到公司税务管理和税务筹划的实践中来，而不能纯粹交由财务负责人去思考。

因为无论是在公司所处的地位、说话的份量、参与重大决策的程度、思考问题的高度等等方面，财务都会受到各种各样的限制。税务管理和税收筹划在公司管理中的份量越来越大，税务筹划必须从老板开始，筹划空间才能更大，效果才能更明显。

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房地产开发企业怎么进行税收筹划

房地声企业的税收筹划是一个涉及全局的、统筹性的财务管理活动，因此在房地产项目立项阶段进行的税收筹划最为重要。

1 选择合适的建房方式 大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产，这种方式的筹划空间较小，若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。 （1）房地产的代建行为。

这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。

房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。 （2）合作建房方式。

根据《营业税问题解答（一）的通知》的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。

此外，以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的。参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让也不征收营业税。

企业可充分利用这些优惠政策，实现共赢。 2 开发多处房地产 房地产公司在同时开发多处房地产时，可分别核算，也可合并核算，两种方式所缴纳的税收不同，这为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。

一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但也存在分别核算更有利的情况，具体如何核算：需要企业根据具体情况予以分析比较。 例1长春某房地产公司同时开发两处位于城区的房地产，第一处房地产出售价格为1000万元，根据税法规定扣除的费用为400万元；第二处房地产出售价格为1500万元，根据税法规定扣除的费用为1000万元。

如果企业选择分别核算，第一处房地产的增值率为600÷400=150%，应该缴纳土地增值税600 x50%-400*15%=240（万元），营业税及其附加1000*5.5%=55万元；第二处房地产增值率为500÷1000=50%，应缴纳土地增值税500 x30%=150（万元）；营业税及其附加1500*5.5%=83.55（万元）。该房地产公司的利润为（不考虑其他税费）1000+1500-400-1000-240-55-150-83.55=571.45万元。

如若合并核算，两处房地产的出售价格为2500万元，根据税法规定可扣除费用为1400万元，增值额为1100万元，增值率为1100÷1400=78.5%。应该缴纳土地增值税1100*40%-1400*5%=370万元，营业税及其附加2500*5.5%=137.5万元。

不考虑其他税费，该房地产公司的利润为2500-1100-370-137.5=892.5万元。该税收筹划减轻税收负担892.5-571.45=321.05万元。

房地产企业销售环节税收筹划怎么做

房地产项目公司决策阶段的筹划内容项目公司决策阶段的内容主要是通过投资机会的选择、可行性研究、项目评估和决策来决定地域市场的进入、土地资源的获取。

这个阶段的工作对于一个房地产项目公司来说非常重要，一个项目投资的失败数十亿资金的沉没成本，将会对房地产这样一个资金密集型的企业带来沉重的打击，资金链的断裂也许会带来整个集团的覆灭。 在整个决策过程中，纳税成本的评估也是贯穿始终，而税收筹划是要在纳税人对应的经济业务发生前，用既有的法律、法规对其经济行为所带来的影响进行估计和判断，并选择有效地方案执行。

项目公司组织形式的筹划房地产企业在选定的投资区域建立项目公司时，首先要进行税务筹划的问题就是内部组织形式的选择。 是选择母子公司的形式还是总分机构的形式，需要企业进行比较，因为企业一旦通过工商注册成立，很多问题就是与生俱来的，无论以后各期如何筹划，也改变不了其性质。

根据我国公司法的规定，子公司具有独立法人资格，而分公司不具备独立法人资格，无法对外承担法律责任和义务，只能由其总公司来承担。 由于子公司的独立法人资格，在所设地区被视为纳税人，承担纳税义务，而分公司由于不具备独立法人资格，在所设地区不被视为纳税人，要汇总到总公司进行纳税。

根据《国家税务总局关于印发的通知》国税发[2008]28号文件规定：企业实行“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的企业所得税征收管理办法。 其计算方法为总机构和分支机构应分期预缴企业所得税，50%在各分支机构间分摊预缴，50%由总机构预缴。

房产税如何进行税务筹划 房产税税务筹划案例分析

房产税计算方法进行税务筹划之前，首先要了解房产税如何征税，怎么计算的。

房产税的计税方法分为从价计征和从租计征。其中，从价计征的计税依据为：1、 按照房产原值一次减除10%-30%的扣除后的余值；2、 无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等；3、 独立的地下建筑物在进行10%-30%的扣除前先对房产原值进行确定；（1）地下建筑物为工业用途的，以房屋原价的50%-60%作为应税房产原值；（2）地下建筑物为商业用途及其他用途的，以房屋原价的70%-80%为应税房产原值。

4、10%-30%的具体扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定。计算公式为：应纳税额=应税房产原值*（1-原值扣除比例）*1.2%从租计征的计税依据：1、 租金收入2、 以劳务或其他形式为报酬抵付租金收入的，按当地同类房产租金水平确定；3、 个人出租住房，按4%的税率征收房产税；4、 出租的地下建筑物，按出租地上建筑物的有关规定计税。

房产税税收筹划分析从税率入手进行筹划。因从价计征和从租计征的税率不一致，因税率差异造成的税收筹划空间为：（房屋原价+土地）*（1-原值扣除比率）*1.2%=租金收入*12%也就是说从价计征和从租计征的临界点为（房屋原价+土地）*（1-原值扣除比率）=租金收入*10倍.当（房屋原价+土地）*（1-原值扣除比率）>10倍租金收入的时候，出租缴纳的房产税较少；当（房屋原价+土地）*（1-原值扣除比率）<10倍租金收入的时候，自用缴纳的房产税较少.例如，某集团在上海持有一套房产，价值3亿元，如果按照自己持有使用的话，年度需要缴纳的房产税为30000*1.2%*(1-30%)=252万元；而如果我们将房产出租的话，缴纳的房产税约为31万元（1800㎡，4元/㎡/天）；两者之间的差额为252-31=221万元。

这样，我们就可以操作将房产出租给关联公司，使之符合从租计征的条件，增加收益。

建筑房地产业如何进行税收筹划

通过对a房地产开发公司财税情况的分析，税务顾问从以下方面拟订了税收筹划方案： 1。

资金筹措的纳税筹划 a房地产公司对资金的需求量较大，如何筹措资金，对公司的经营发展起着至关重要的作用。从税收的角度考察，不同的筹资方式公司所承担的税负是不同的。

（1）通过金融机构融资。a房地产公司新开发一个项目，需要资金1500万元。

如果企业选择向银行贷款，按年利率8%计算，每年需支付利息120万元，该利息费用可以税前列支，因此采用银行贷款方式融资，对公司利润的影响额是120万元，即采用银行贷款融资可以为公司节税39。 6万元（120*33%）。

(2)通过发行债券融资。对于上述项目，如果a房地产公司经批准发行债券融资，债券年利率为10%，则通过债券融资对公司利润的影响额为150万元，即采用发行债券融资可以少缴纳税金49。

5万元（150*33%）。 2。

收入确认的税收筹划 a房地产开发公司对外签订了一份分期收款销售房产合同，合同中商品房总价款400万元，分4次付清，首期付款40%。首期付款后，即把商品房所有权转让，如果此时确认收入，应交营业税400*5%=20（万元）。

如果按分期收款确认收入，第一次应交营业税400*40%*5%=8（万元），以后3次分别应交营业税400*20%*5%=4（万元）。 虽然两种方法确认收入都是交营业税20万元，但采用分次确认收入可以延缓纳税时间。

《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）规定：对于采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。 付款方提前付款的，按实际付款日确认收入的实现。

3。土地增值税的筹划 a房地产开发公司商品房销售收入为1。

5亿元，其中普通住宅的销售额为1亿元？豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1。

1亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。 如果不分开核算，a公司应缴纳土地增值税为： 增值率（增值额与扣除项目金额的比例）为（15000-11000）÷11000*100%=36%，因此适用30%的税率，应纳土地增值税=（15000-11000）*30%=1200（万元）。

如果分开核算，应缴纳土地增值税计算如下： 普通住宅：增值率=（10000-8000）÷8000*100%=25%，适用30%的税率，应纳土地增值税=（10000-8000）*30%=600（万元）； 豪华住宅：增值率=（5000-3000）÷3000*100%=67%，适用40%的税率，应纳土地增值税=（5000-3000）*40%-3000*5%=650（万元） 应纳土地增值税合计金额=600+650=1250（万元） 分开核算比不分开核算多支出税金50万元，因为普通住宅的增值率为25%，超过20%，还要缴纳土地增值税。 进一步筹划的关键就是通过适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在20%以内。

这样可以获得双重好处：一是可以免缴土地增值税，二是降低了房价或提高了房屋质量，改善了房屋的配套设施等，可以在目前激烈的销售战中取得优势。 4。

闲置房地产投资筹划 a房地产公司在城市繁华地带有一处空置房产，该房产有两种不同的投资方式：出租取得租金收入；以房地产入股联营分得利润。 这两种投资方式所涉税种及税负各不相同，存在着较大的筹划空间。

假设房产原值为800万元，实际使用面积为200平方米，出租则每年可取得租金收入180万元；用于联营，则预期每年的联营企业利润中a公司所占份额为400万元。 下面我们进行一般性分析，假设房产原值为k，如果出租则每年可取得租金收入x1，用于联营，则预期每年的联营企业利润中a公司所占份额为x2，出租和联营的税负分别为y1、y2。

(1)采取出租方式应承担的税负 营业税：房屋租赁属服务业，按租金收入的5%征税，则为5%x1； 房产税：房产税依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税税负为12%x1； 城建税：甲企业处于市区，城建税税率为7%，以其缴纳的营业税税额为计税依据，则城建税税负为7%*5%xl=0。 35%x1； 教育费附加：3%*5%x1=0。

15%x1； 印花税：在订立合同时必须要缴纳印花税，《印花税暂行条例》第3条规定：“按租赁金额1‰贴花”，因此印花税税负为0。1%x1； 所得税：营业税、城建税、教育费附加可在税前扣除，租金收入应纳所得税，因此，所得税税负为：33%*(x1-5%x1-0。

35%x1-0。15%x1)=31%x1 总体税负y1=营业税+房产税+城建税+印花税+所得税+教育费附加=5%x1+12%x1+0。

35%x1+0。1%x1+31%x1+0。

15%x1=48。6%x1 (2)采取联营方式应承担的税负 房产税：房产税依照房产原值一次减除10%~30%的余值计税，税率为1。

2%。减除30%，则房产税税负=1。

2%*(1-30%)k=0。0084k； 土地使用税（此税种从量定额计征，各地标准不一，以南京为例，假定地区单位税额为0。

7元/平方米），假设该房产使用面积为l平方米，土地使用税税负=0。7*l=0。

7l； 所得税：联营利润所得应缴所得税，所得税税负=x2*33%=33%x2； 总体税负y2=房产税税负+土地使用税税负+所得税税负=0。 0084k+0。

7l+0。33x2 (3)寻求税负均衡点 由于租金收入相对固定，而且在出租前往往可以商议确。