商业地产招商计划书

一. 项目介绍： 温州商贸城是由江苏奔宏置业有限公司出资建设的，该公司的重点项目——句容温州商贸城位于拥有南京御花园之称的句容市，是句容市政府2004年重点标志性工程，占地面积200亩，处于西环路和104国道的交汇口。

辐射南京大都市经济圈，是周边地区目前规模最大的专业建材、五金机电批发市场。该项目投资2亿多元，建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。

二. 产品定位优势： 温州商贸城坚持以市场为龙头，以产业为依托，以物流为基础，来打造该市场的集群经济、板块经济和名牌经济，它的建成既顺应了当今商贸流通向大时尚集聚的趋势，也符合该地政府倡导的大力发展民营经济的要求，它高起点的定位、规划，超前的建设理念，长远经营思路，是本地区一个融规范化，品牌化，专业化为一体最大的综合市场。经营项目分别有陶瓷洁具、石材油漆、灯具家具、木业制品、移门橱柜、五金低压电器钻业交易区等，将句容建材装饰、五金机电消费市场进行了科学的规划整合和有效的管理运作。

另外，工商、技监、金融、供水、供电等及教育、餐饮、网络等服务设施一应俱全。温州商贸城是一座融展示贸易、仓储物流、科技服务、信息交流为一体的科技商贸城、文化城、信息城。

三. 交通概况： 本处于西环路和104国道的交汇口。到达句容市区只有1.2公里的路程。

项目门口有公交2路10路汽车，平均10分钟一班直达市区。项目距离南京江宁区只有20分钟车程，距离南京市区只有40分钟车程。

四. SWOT分析： 1、S——优势 （1）地段——离句容市城市中心只有1.2公里，规划的物流商贸区域，对于大型的主题建材市场来说地段优越、位置显赫。 （2）交通——项目内有公交2路车直达市区10分钟一班，10路车离项目只有5分钟的路程。

（3）口碑——项目为句容市政府招商引资项目，2005年10强民营企业，2006年消费者信得过企业。 （4）物业——项目占地面积200亩，该项目投资2亿多元，建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。

是句容市最大的建材家具批发零售市场。 （5）配套——配置自动扶梯、6500平米的大型停车场，还有宽24米的中央绿化带配置休闲区域，配套设施较为完备。

（6）品牌商家入驻——一期，二期成功引进马可波罗瓷砖，冠军陶瓷，麒麟床垫，全友家私，皇明太阳能句容总经销，世友地板句容专卖店 嘉宝莉油漆句容专卖，品牌影响力强大。 2、W——劣势 （1）由于早期句容商业市场没有成熟给投资者带来了忧虑。

（2）句容老的建材市场由于产生的早在句容人的心里有的一定的认知度，目前新市场开始需要一定周期的培育。 （3）项目临104国道道，车流快，人流被阻隔，有碍人气的聚集和商气的形成。

（4）项目居句容市区以外，区域商业网点分布较稀，商业氛围不足。 3、O——机会 （1）经济因素——股市衰退、证券市场萧条、银行存款利率太低，有效投资渠道窄；与此正好相反的是连年存款余额上升，大量闲散资金找不到有较好回报的投资方式。

（2）政策因素——国家宏观经济调控失当，造成房价一路高升，给投资者带来了商机。 （3）市场因素——随着经济复苏，人均收入大幅度提升，消费水平提高，消费能力和消费总量迅速增长，商业行业日益兴旺，商业地产开发前景也越来越美好。

（4）区域发展——本区域被政府规划为商贸物流区，本项目正符合本区域发展，在附近政府有意建造大面积的经济适用房，加大了本区域的人流量。 （5）现行的产权式商铺推广模式，可以满足很大一批中小投资者的投资欲望。

4、T——威胁 （1）国家相关法规明确规定“禁止返租”，而产权式商铺推广模式必须向投资者承诺返租。 （2）工商局以及广告法对返租、回报承诺等禁止宣传，使本项目在推广中无法将信息传达到位。

（3）国家对目前房地产的发展过热不断的控制，银行利息不段上调。 （4）招商难度大，开业时若无大量商户进入，商场经营会遭致失败，还有可能引发市场危机。

（6）商业市场竞争激烈、经营困难，若不能盈利或保本，将难以摆脱这一沉重负担而无法彻底解套。 五.九大卖点分析： ①、地段前景 本项目位于政府规划中的句容西门中央商业圈正中心，周边规划有大规模的住宅区，西门商务区将有11万人口入住，未来升值潜力无限。

温州商贸城周边将聚集开发高级商务酒店、多个大中型居住区。 ②、规模超大：总建筑面积近12万平米，是句容市规模最大的建材装饰市场。

③、业态齐全：市场内规划有五金电器、陶瓷洁具、水暖、木制品、灯具、家具、油漆、石材等建材家俱一应齐全；二楼家俱现已全部招满。 ④、仓储充足：物流、餐饮、娱乐、工商、技监、商务等配套，让业主和顾客可享受到更高品质和快捷的服务，并设有35000平方米的超大仓储。

⑤、停车便捷：6700平方米的大容量停车场，使得一般市场停车难的问题得以解决，市场交通组织极为便捷，颇具前瞻性。 ⑥、实力开发：开发商拥有近十年的商业地产开发、经营管理经验，资金实力雄厚，为市场的长期兴旺提供最好的保障。

⑦、交通便利：距离句容市中心800米，交通便利； 与南京、镇江、丹阳等城际道路异。

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房地产项目商业计划书：

一、公司概述

1、公司名称、地址、联系方法等

2、公司的自然业务情况

3、公司的发展历史

4、对公司未来发展的预测

5、本公司与众不同的竞争优势或者独特性

6、公司的纳税情况

二、研究与开发

1、研究资金投入

2、研发人员情况

3、研发设备

4、研发的产品的技术先进性及发展趋势

三、产品或服务

1、产品的名称、特征及性能用途

2、产品的开发过程

3、产品处于生命周期的哪一段

4、产品的市场前景和竞争力如何

5、产品的技术改进和更新换代计划及成本

四、管理团队和管理组织情况

1、公司的管理机构，主要股东、董事、关键的雇员、薪金、股票期权、劳工协议、奖惩制度及各部门的构成等情况

2、公司管理团队的战斗力和独特性及与众不同的凝聚力和团结战斗精神

五、杭州房地产行业、市场与竞争分析

1、目标市场

a） 细分市场

b） 目标顾客群

c) 5年生产计划、收入和利润

d） 市场规模、目标市场所占份额

e） 营销策略

2、行业分析

a） 行业发展程度

b） 行业发展动态

c） 行业总销售额、总收入、发展趋势

d） 经济发展对该行业的影响程度

e） 政府对行业的影响

f） 发展的决定因素

g） 竞争战略

h） 行业门槛

3、竞争分析

a） 主要竞争对手

b） 竞争对手的市场策略及所占市场份额

c） 竞争对手可能出现的新发展

d） 竞争策略

e） 在发展、市场和地理位置等方面的竞争优势

f） 竞争压力的承受能力

g） 产品的价格、性能、质量的市场竞争优势

六、营销策略

1、营销机构和营销队伍

2、营销渠道的选择和营销网络的建设

3、广告策略和促销策略

4、价格策略

5、市场渗透于开拓计划

6、市场营销中意外情况的应急对策

七、生产经营计划

1、新产品的生产经营计划

2、公司现有的生产技术能力

3、品质控制和质量改进能力

4、现有的生产设备或者将要购置的生产设备

5、现有的生产工艺流程

6、生产产品的经济分析及生产过程

八、融资说明

1、投资计划：

a） 预计的风险投资数额

b） 风险企业未来的筹资资本结构安排

c） 获取风险投资的抵押、担保条件

d） 投资收益和再投资的安排

e） 风险投资者投资后双方股权的比例安排

f） 投资资金的收支安排及财务报告编制

g） 投资者介入公司经营管理的程度

2、融资需求

a） 资金需求计划：为实现公司发展计划所需要的资金额，资金需求的时间性，资金用途（详细说明资金用途，并列表说明）

b） 融资方案：公司所希望的投资人及所占股份的说明，资金其他来源，如银行贷段等。

九、财务计划与分析

1、过去三年的现金流量表

2、过去三年的资产负债表

3、过去三年的损益表

4、过去三年的年度财务总结报告书

5、今后三年的发展预测

十、风险因素

1、技术风险

2、市场风险

3、管理风险

4、财务风险

5、其他不可预见的风险

6、风险控制和防范手段

十一、退出机制

1、股票上市

2、股权转让

3、股权回购

4、利润分红

加盟商业计划书怎么写？

关于商业计划书的范文格式，可以到网上查一下，商业计划书的格式列表有很多，不过要想写好关于这个项目的商业计划书，并且让你的商业计划书更具吸引力和针对性的话，在你开始准备撰写商业计划书之前，一定要清楚几件事，一下几点是华经纵横研发部专家的指导意见，给您做个参考： 1、项目的基本性质：研发性质、生产性质、分销性质、服务性质、公共基础设施等。

每种性质都有其独特的金融动力机制，商业计划与融资要求也不一样。 2、项目发展所处阶段：种子阶段、启动阶段、前期发展阶段、后期成长（上市准备）阶段、合并与重组阶段。

许多国际投资商把项目发展化分成7个阶段，各阶段项目的融资要求与评估过程均不一样。 3、了解VC/PE有关项目评选的基本过程，对商业计划、融资过程以及将来的合作都会有很大帮助。

华经纵横建议选择有经验的专业机构帮您确定适合您项目融资要求与条件的VC/PE，然后对商业计划书进行有的放矢的包装。 4、了解VC/PE对不同行业项目融资资料的规范化要求（包括商业计划书的格式、编排、单位、打印、重点陈述内容、行业侧重点、资料提交程序等）。

其重要性关系到成败，请引起重视。 5、商业计划书的格式 一份精心准备赚写的商业计划书不仅对潜在投资者有用，对自己也是一个很有价值的工具，一份规范的商业计划书的格式会让投资商客观、不带感情色彩的眼光来看待正在考虑的项目。

要清晰、简要、准确地描述的企业，目前的状况及将要计划怎样。要使潜在的投资者相信并愿意投资于你的企业。

某商业地产项目策划书

蓝天新居商业经营定位一、航空路商业近况根据航空路区域商铺投资调查分析，当前航空路商业物业的总体经营业种分布区域化，商业达到成熟期，但业态不完善。

新建楼盘的商业门面会成为投资者和生意人的热选。原因归结为两方面，一是恩施州的投资客对目前恩施市场大环境十分看好，相对而言，对投资商铺比投资住宅有信心；二是航空路现有投资型产权商铺较少，且航空路的商业区域化经营明显。

与航空路其他商业部分比较，本项目位置较好，弱势在于人流量不旺盛。因此，要在整体市场较好的大环境、人气不旺的小环境中脱颖而出，取得较好的经营与销售业绩，我司建议：a、提前招商，引进品牌经营者入场（以金泰广场招商策略类似）；b、内铺实行返租，提供完善的“代租代管代收”服务，免除投资者后顾之忧；c、将较大店铺分割，压缩铺位投资总额；d、优惠付款方式，降低投资门槛。

二、商业经营定位阐述1、商业主题定位：综合性购物休闲中心◇ 体现在商场的面积和业态的齐全◇ 与航空路整条街道的氛围相融，周边毗邻住宅区，更体现购物乐趣商业经营档次：以时尚精品为主，辅以少量中偏高档次品牌◇ 从目前航空路当地已有商场物业及其所经营的商品类型分析，现时所经营的商品种类已较为丰富（建材、家具、家居配套等等与居家相关的都已经形成区块），人流相对地较为集中，在此情况下，如果本项目仍然走“大众化”经营路线，恐怕难以突围而出；◇本项目的形象应该切底地利用本项目周边住宅区丰富、邻近恩施广场的有利条件，营造档次比已有的同类型配套、物业更高一筹的形象，并有利于与住宅相呼应。经营主题：根据前期市场调查分析，项目经营商品主题的市场空间有六种：（1） 高档次精品时尚购物店；（2） 综合性超市；（3） 专业主题市场；（4） 休闲中心；（5） 中高档餐饮机构；（6） 稍高档次的娱乐城。

经营最终业态需根据商家进驻情况和招商情况确定。三、商业推广主题阐述：提供稳定回报、巨大升值潜力的投资型商城突出投资价值，以商铺的投资性作为推广重心。

从以下几方面支撑本项目的投资价值：1、 地段优越：项目处于航空路中心区，属于成熟的商业区域。该区规划起点高，有利于投资客户产生认同感。

2、 未来重心商圈：项目周边有汽车站、怡和酒店等配套，将带动区域整体人流发展，加上本案住宅的实施，将进一步带动项目价值的提升，将形成航空路的重心商业圈。3、 投资前景：将目前销售、租金水平，与建设成熟后的中心区价值预期比较，给客户充分展现良好的升值前景。

4、 经营品牌：由招商活动最后落实。◇ 根据航空路当地商业调查所得，目前航空路商业经营状况较差，较主要的原因就是缺乏统一的、良好的商业经营管理，以及较高的市场诚信度，如不少商城由于分散经营、各自为政，或是统一经营的商场由于产品缺乏特色、对消费者的承诺难以兑现，导致在日渐剧烈的商业竞争环境下，逐渐遭消费者遗弃。

◇ 我司建议由商业运作成熟的机构进行全面的商业布局规划和物业管理，由此可在较大程度上确保本项目的商业经营能在较为疲软的市场状况下逆市生存，为商场确立良好的经营引导，并建立较高的商界知名度和消费者心目中的品牌知名度。5、 租金回报：我司建议本项目在片区商业成熟过渡期间提供5年以上租金回报保证。

租金回报有利于：◇ 充分展示发展商的实力和对本项目的信心；◇ 增强对投资客户的吸引力，客户相当于付出相对少量的铺面价格，即可拥有所购商铺，在本案商业成熟后，本案的商业知名度亦已建立，而商业经营状况亦已步正轨后，有更大的升值空间获利；◇ 对于本项目的商铺经营期，以前五年为商业经营起步时期，换取稳定的租金回报和良好商场规划经营，对投资者而言，有较大的吸引力。突出投资前景，以“航空路重心区发展前景”为信心保证。

让客户购买的不但是实际的商铺，更购买了航空路重心区良好的投资前景：1、 作为恩施经济最具发展的区域之一，经济发展迅猛，在经济高速发展的前景下，必然带动商业及地产的发展；2、 说明航空路的未来规划细节，分析航空路中心商圈的前景；3、通过对建设前后商铺租金比较的实例，给商铺投资者展现一个“看得见的回报前景”。突出经营前景，由招商活动最后落实。

招商的最终目的是利于销售和项目自身的发展，所以针对项目情况，应充分运用一切利我因素。1、对于大型主力商家的确定，是整个运作的前提。

确定主力商家的目的在于通过主力商家的影响，带动整体的运作及价值的提升。2、在确定主力商家的基础上确定次主力大型商家和安排销售方案。

通过次主力商家的确立，基本确定商场整体的业态组合和经营架构；通过销售策略的制定，项目进入销售的主要操作阶段。3、对于小型商家经营区域，成立商业经营公司。

该经营公司在名称上同蓝天新居区别开，通过虚拟的品牌概念，带动整体的招商运作和销售运作，给投资者以经营上的信心保证。4、根据运作阶段的招商情况和运作情况，确定阶段招商计划和销售计划。

四、招商销售整体策略招商销售的安排是使招商和销售两方面在运作时间。

大型商场招商的企划案怎么做

可以参看一下文献：商场招商策划书范文一、公司简介新乡市盛润房地产开发公司于2001年8月成立，注册资金1000万，是一家集房地产开发，娱乐业、石油业为主，以房地产为龙头的企业，下设天润苑娱乐有限公司，开发的项目有黄岗别墅区、化工路营住房，盛润城市印象（3万多㎡），近期的新项目有亚太广场（6万多㎡）， 已经开发好的面积有4万多㎡。

二、盛润广场简介 新乡盛润广场是经2004年新乡市规划委员会第一次会议研究同意，由新乡市盛润房地产开发公司开发，武汉亚大商业策划管理公司进行策划、筹备、招商，集购物、生活休闲、娱乐多功能一站式的购物中心。周边高档社区、政府机关单位、银行、证券汇集，经商氛围异常浓厚。

扼守市规划向东南发展的咽喉之地，升值潜力巨大。 三、功能、设备配置介绍 1、 广场地址：新乡市主干道人民路中段 ， 2、广场功能：拟定为商住综合大楼 ， 3、广场具备的条件：广场建筑面积16000平方米，是新乡市重点项目工程，也是人民路上的标志性建筑，在人民路中段南侧建设的一幢高层（A 座16层，B座12层）的综合楼，北退人民路红线10米，东退地界6米，西距高层营住楼16米，该楼为全框架结构东西，东西总长49054米，南北进深63.24米，地下室为停车场及设备间，一至四层为营业，建筑面积11937016平方米，A座五至十六层住宅楼住于综合楼北端，东西长49054米，南北进深19044米，高4809米，建筑面积11533066平方米；B座五层至十二层住宅楼位于综合楼南端，东西长4905米，南北进深12064米，高40.6米，住宅建筑面积4881.03平方米，外饰要求一至四层为深驼色面砖，四层以上部分为牙白色面砖配以*，兰色外干墙漆。

我公司将临街负一层、一层、二层、三层、四层对外招租，（每层2000平方米—3000平方米）。每层货载 KG，拟定商场配置扶梯6 部、观光电梯1部、广场设计停车位约3000平方米等设施。

四、投资前景分析 1、广场的位置：盛润广场雄居主干道人民路中段，道路宽敞，交通便利，临市区最高地势-龟背广场，西北接驳火车站和各大商场的庞大人流、物流，东边人民公园、体育中心近在咫尺，休闲、娱乐、经济，一触即发，适逢市规划向东南发展，预计在不短时间内，这里将代替仅一街之隔的商业繁华的平原大道，此处尚未有一家有规模的商场，但周边的配套商业网点正在形成，如酒楼、摄影、上岛咖啡、华联超市、美容美发，小型步行街、小吃类等。沿盛润广场商住楼往东，大片的住宅楼正在建设之中，此处多为高级住宅区，应有很好的发展前景。

2、广场的周边环境：盛润广场座落于商业、文化、行政、簇拥的繁华地段，商业氛围异常浓厚，周边财政局、区委、区政府，众多行政机关单位云集，辉龙花园、金桂园、莲花园、富达花园、富达大酒店等均属于高档社区不胜枚举，这里文化氛围良好，居民消费档次高，生活品味高，是新乡市最适合做社区购物中心的地段，另外医院、学校、银行、证券公司遥相呼应，道路宽敞，出行方便，能够吸引四区八县的消费群体，是居家经商的理想之地，也是有实力、有先进管理水平的商家扩大商业网点、打造至尊旺铺的黄金宝地，盛润广场的原址被称为“龟背仙地”集天时、地利、人和为一体 ，是商家云集的风水宝地，可望在不久的将来，盛润广场必将成为决定全域经济发展的新的商业中心。 3、盛润广场装饰经营配套情况：盛润广场是有着A级资质证书的中国建设技术集团有限公司设计而成，以欧式风格为主体，创造出一种个性化、色彩很强的一种建筑风格，体现出现代生活的快节奏、简约和前卫，大厦的商场部分全部由玻璃幕墙加以深驼色大理石石材而成，显示出大厦的庄重、沉稳，塔楼是横向窗配以高级象牙色外墙涂料组成，体现大厦优雅、高贵、庄重的特点。

4、两栋塔楼全部由高档住宅组成，负一层至四层商场部分（面临人民路），为商场的总出路口，为解决商场内人气、人流互动，特设一部进口垂直电梯，两部扶梯，使顾客在商场内的消费真正做到步随电梯，出梯选购的观景式消费。 5、物业管理及消防：盛润广场配以专业的物业管理公司，为商户经商解决后顾之忧，专业的经营管理公司为商场出谋划策，始终把握商机、商脉，商场内的硬件配套由红外线监控、自动喷淋系统，每层的消火栓自救1至3个小时。

五、合作意向及方式： 盛润广场具有较好的地理位置和环境，而周边尚未有大型品牌的综合商业中心，是各界商家和集团经商的理想之地。考虑社区的消费市场和集团购买的能力，公司拟定对外招租重点： 1、广场作为大型一体式购物中心，诚招具有知名度，拥有畅通的物流渠道，有合理实效的市场布局，有品牌的商贸集团公司； 2、其他方面的经营意向可面谈。

六、招租形式： 为配合广场的初步定位和统一经营管理，公司拟定将地下一楼、地上一楼至四楼开放式商铺，整体招租。 七、附件一 地下1层、地上1-4层平面我们诚为具有品牌实力的商家及专业公司提供良好的经营场地，为其扩大商业网点，施展才能，增加发展机遇，为有志之士提供用武之地。

为了使有意的商家及集团、公司共同参与设计。

商业房地产文案案例

商业房地产文案案例 大连城市广场广告文案全稿 战略纲领 2003年，大连商业地产的战役已经进入白热化阶段。

城市广场作为垄断大连最核心商业地段以及市内稀缺自然资源的地产项目，本身就具有了不可再生、不可复制等天然优势，同时其庞大的资金投入和复合性的物业构成也决定了它的霸主地位。但是面对目前复杂多变、竞争激烈的战争形式，城市广场以天纵之姿出世，更应该以雷霆之势，集合优势兵力进行火力联战，从而达到对战争总局进行全面控制，短期内迅速占领目标的终极目的。

一、平面武器 （1）报纸媒体 优势：诉诸视觉的媒体，信息含量大，可传阅及反复阅读，适合对目标客户进行长期理性诉求。 劣势：需读者主动接受诉求，缺少强烈刺激。

《大连日报》：大连地区的党报，发行量大、覆盖面广，传阅率高、可信性强、具有权威性。 《半岛晨报》：大连地方性报纸，趣味性强、信息量大，报价较低但可信性稍弱。

《大连晚报》：一向以地域化和平民化为办报方针，受众阶层广泛，是覆盖式宣传的良好的投放媒体。 《新商报》：《大连日报》直属报，同为党报，与大报具有同等权威性，侧重于商经信息报道，报价较低。

投放策略：综合分析各媒体的特点，同时考虑预算等客观因素。我们认为，城市广场作为大连地产界“空前绝后”的集资源垄断性、珍惜性为一体的超大规模地产项目，为了有效实行形象推广、树立市场美誉度，应首选最具权威性的媒体——《大连日报》。

为了有效整和媒体力量，同时以最有效的方式最大限度地覆盖读者群体，在其余三家媒体中将侧重一家进行集束轰炸，其他两家作为辅助火力。考虑发行量、可信度、价格、版式、印刷质量等综合因素，三家媒体中《新商报》无疑具有更多的优势，版面安排合理，读者群文化素质偏高，构成元素丰富、时尚、可读性强，内容更关注经济、投资等方面，因此选择《新商报》作为投放重点。

在媒体投放安排上，广告投放富有节奏感，配合各阶段的推广思路和活动安排，达到环环相扣、张驰有度。在日期安排上，综合考虑大连市民的阅读习惯，以及周末休息日和“五一”长假对媒体造成的消极影响，此时不宜安排广告发布。

（2）印刷媒介 印刷媒介包括：8P宣传折页、北方航空杂志。 DM宣传折页印刷费用：7万元/10万份 北方航空杂志广告费用：3万元/页•月*1月=3万元（折后价） 总价：10万元 注：由于投递费各酒店收费标准不一致，因此令行讨论。

二、空中武器 （1）电台类 A、大连地区五大电台地产广告套播： “城市广场”地产广告以套播的形式覆盖大连电台五个频道共十个栏目，每天十次，每次十五秒，具体时间段均为各台受众最广的栏目，时间涵盖新闻频道《中央新闻及报纸摘要》、《新闻一小时》、《时事今日谈》、经济频道《理财黄金档》、《阳光旅程》、文艺频道《足球天地》、《兄弟体育》、交通频道《动感车坛》、《新闻联播》及半岛之声《欢乐正前方》等收听率很高的栏目段，而且，上述收听内容全面包括受众最为喜爱的日常关注点。同时电台的听众多为有车族，很有经济实力，符合我们的目标群体定位，并且，这种套播反复播出的形式也有利于我们覆盖式广告宣传。

B、集束式广播投放： “城市广场”在开盘时期为了能够更有效地进行市场炒作、吸引注意力，形成足够强势的强销气氛，应于常规性广播投放的基础上，于此时加播更具威慑力的电台广告，使发布频率更密集、效果更明显、气势更威霸。“城市广场”地产广告将在一周之内覆盖大连电台六个频道的整点时段，从6:30—18:30，长1分钟的广告每个频道每天出现十二次，一周共计420次。

（2）电视类 “城市广场”本身就是大连地产界的一个奇迹，本身就是一个震撼人心的新闻，同时为了使本项目能够达到“高山仰止”的心理效果，为了能够真正体现项目所具有的高贵特质，我们认为应将电视广告集中投放于大连电视台新闻类节目，《新闻全景》（一套）、《新闻联播》（一套）、《大连新闻》（一套）、《城市发现》（一套）、《生活现在时》（二套）、《21点直播室》（二套），作为大连电视台最黄金强挡的节目时段，上述节目为电视观众所深深喜爱，同时投资者一般都更关注经济、新闻、时政等节目，这将更有效地覆盖我们的目标群体。广告的投放采取优势组合、火力补充的方式，在活动进行期和强销期集中火力投放，使广告能够达到最具效率的传播效果 投放策略： 段位 广告位置 广告段长度 周一至周四 次数 周五至周日 次数 总价（7.5折后） 一套 A 新闻杂志.新闻全景前（约18:27） 15秒 4200 7 5040 4 37170 一套 特A 《大连新闻》前（约19:35） 15秒 5400 35 6480 31 292410 一套 B 黄金剧场前（约20:01，周六为《久久合家欢》前） 15秒 4800 7 5760 4 42480 一套 C 《城市发现》中插播 15秒 3000 6 3600 3 21600 《城市发现》栏目中软性报道 1分钟 12000 4 31200(6.5折后) 二套 B 生活现在时栏目前（约20:27，周六/周日为第一访谈时间） 15秒 3000 7 3600 4 35400 二套 B 21点直播室栏目前（约20:58） 15秒 3000 35 3600 31 162450 选择大。

如何编写房地产营销计划书

北京鑫粤顺建材城招商策划 企业要取得竞争优势，获得最大的经济效益，必须树立良好的形象，以独特市场运营模式、优厚的营商条件，赢得商城声望，因此鑫粤顺建材城倡导以服务优势赢得更多商家的信赖！ 鑫粤顺的服务优势： 企业精神：敬业 高效 开拓 超越 经营理念：以人为本 以和为贵 以诚取信 以优制胜 我们坚持：您的需求 就是我们奋斗的目标 一、项目定位： 承租商的经营模式直接影响项目的档次和未来定位的形成，因此根据建材市场调研借鉴成功建材城的典范策划制定吻合市场项目招商。

二、项目招商区块规划： 1、根据最新的规划方案，项目按区域为分：精品大厅招商一区，综合大厅招商二区。 2、招商区块具体规划： 精品大厅招商一区：一层：瓷砖区、卫浴洁具区 二层：木地板区、水暖区、锁具区、灯饰布艺区、艺术饰品区 综合大厅招商二区：二层：木门区、水暖区、小五金区、涂料油漆、墙纸地毯区 三层：厨房设备区、玻璃门窗区、灯饰布艺区、艺术饰品、生活服务区和办公培训会展区 三、招商属性： 统一规划 统一招商 统一运营 统一管理 四、招商前提： 1、提前设计招商手册，统一设计导示系统，做好安全通道和各种标示系统的规划设计工作。

2、建立商家专题资料，了解商家选址的条件与偏好，紧紧把握商家的潜在需求，以商家保持良好关系，赢得商家的信赖。 五、招商渠道： 1、利用现有的关系网络和人际关系； 2、免费完善的物流管理服务举措； 3、广告宣传的投入，充分利用现有的招商社会资源，加大宣传力度，以良好的知名度吸引更多商家。

六、招商造势： 1、重视宣传的协同效应，广告的宣传是制造人流和形成吸收力的核心原点。 2、招商采取多种宣传手段：报纸、专业杂志、网络媒体，提升商气和人气，塑造良好的品牌形象，为后续招商奠定良好的基础。

七、招商核心： 谈判成为招商项目成功的重要保证。 1、招商谈判的目的：以洽谈为主要目标，使参与谈判的商家能符合招商企业的目标和利益需要。

2、招商谈判的特点：谈判双方要取得共识，促使谈判成功。 八、招商策略： 1、坚持平等互利的原则，要求谈判双方在适应对方需要的情况下，公平交易，互惠互利，这是保证谈判成功的重要前提。

2、坚持信用原则，谈判的双方都要共同遵守协议。重信誉、守信用是商家基本的职业道德。

在谈判过程中，应注意不轻易许诺，但一旦承诺，就应履行，保证言行一致，取信于对方，以体现真诚合作的精神。 3、坚持相容原则，在洽谈中要对人谦让、豁达，以更好地达到谈判的目的。

九、招商宗旨： 共赢才是招商的最好办法！ 十、招商实施方案： 即以书面文件（经济合同）的形式签订正式协议书，谈判双方必须依照协议内容履行协议，合同一经签订就具有法律效力。 前景展望： 1、鑫粤顺建材城位于首都“两轴两带”规划中的核心区域，建材城对面就是大型住宅区，各类小型商铺，区内工商业，旅游业发达，人民生活消费能力强劲。

其巨大的发展潜力定将为商户带来无限商机。 2、公司以规范的管理模式和雄厚的经济实力，联合国内外著名的建材品牌商及建材商户，打造顺义地区乃至整个京东地区最具规模的装饰材料中心。

商业地产招商公司如何制定经营策划案？

商业地产招商公司经营者为了能够获得最大的赢利，就需要进行经营策划。商业地产招商公司经营策划案是对商业地产招商公司经营模式以及各阶段经营目标的规划，是根据商业地产招商公司的经营目标，以满足消费者需求和欲望为核心，设计和规划商业地产招商公司产品、服务和创意、价格、渠道、促销方案，以提高市场占有率。一份创意突出而且具有良好的可执行性和可操作性的商业地产招商公司经营策划案，带有前瞻性、全局性、创新性、系统性等特色，能够对商业地产招商公司未来的营销发展做出战略性的指导。

商业地产招商公司通常根据市场环境变化和自身资源状况制定经营策划案，其范围主要包括商业地产招商公司形象策划案、市场营销策划案、新产品开发策划案、品牌策划案、市场调研策划案、促销策划案、产品定价策划案、招商策划案等。对商业地产招商公司而言，出色的经营策划案不但是商业地产招商公司发展的重要基础，也是赢得客户与投资方信赖与支持的重要工具。

商业地产招商公司经营策划案一般由标题、正文、附件和签署四部分组成。

1.标题

商业地产招商公司经营策划案的标题有两种写法：单一性标题和两要素标题。其中单一性标题只写文种名称，如“商业地产招商公司经营策划案”，而两要素标题通常由商业地产招商公司名称和文种组成，如“XX公司商业地产招商公司经营策划方案”。标题如果作为商业地产招商公司经营策划案的封面部分单独成页，应标示策划者的名称和策划日期。

2.正文

正文是商业地产招商公司经营策划案的重点，包括前言、目录、主体三部分。

(1)前言。商业地产招商公司经营策划案的前言需要简要说明策划的缘由和目的，使读者能够对策划内容有一个非常清晰的概念，便于理解策划者的意图和观点。前言也可写为序文、概要或背景介绍，字数应控制在1000字以内，写法可根据全文的主旨、内容灵活安排，如果方案比较简单，可以省略。

(2)主体。商业地产招商公司经营策划案所涉及的范围不同，主体内容也有所区别，但总的来说，应根据商业地产招商公司经营的实际情况出发，分析商业地产招商公司经营策划的背景，写明商业地产招商公司经营策划的依据，对商业地产招商公司经营策划案的合理性和可行性进行论证，提出具体策划方案，并可根据实际需要初步计算出实施商业地产招商公司经营策划案所需的经费。

3.附件

如果商业地产招商公司在设计编写商业地产招商公司经营策划案时有相关的经费概算表和计划安排表，可以附录在正文之后，并且注明附件名称。若没有，则附件一项可省略。

4.签署

在商业地产招商公司经营策划案的文尾，通常应写明商业地产招商公司经营策划案的单位、策划者的姓名和成文时间。此项可酌情省略。

在具体写作过程中，商业地产招商公司经营策划案的格式及内容可根据商业地产招商公司自身的实际需要而有所调整，注意要有针对性，总体来说，应遵循以下两个原则：，一是逻辑清楚。商业地产招商公司经营策划的目的在于解决商业地产招商公司经营中的问题，因此要按照逻辑性思维的构思来编制策划案；二是简洁朴实，注意突出重点，抓住商业地产招商公司经营中所要解决的核心问题，深入分析，提出可行的相应对策，针对性强，这样撰写出来的商业地产招商公司经营策划案才能更加符合商业地产招商公司实际，收到理想的效果。

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商业计划书范文 1、商业计划书计划摘要 计划摘要列在商业计划书书的最前面，它是浓缩了的商业计划书的精华。

计划摘要涵盖了计划的要点，以求一目了然，以便读者能在最短的时间内评审计划并做出判断。 计划摘要一般要有包括以下内容：公司介绍；主要产品和业务范围；市场概貌；营销策略；销售计划；生产管理计划；管理者及其组织；财务计划；资金需求状况等。

在介绍企业时，首先要说明创办新企业的思路，新思想的形成过程以及企业的目标和发展战略。其次，要交待企业现状、过去的背景和企业的经营范围。

在这一部分中，要对企业以往的情况做客观的评述，不回避失误。中肯的分析往往更能赢得信任，从而使人容易认同企业的商业计划书。

最后，还要介绍一下风险、企业家自己的背景、经历、经验和特长等。企业家的素质对企业的成绩往往起关键性的作用。

在这里，企业家应尽量突出自己的优点并表示自己强烈的进取精神，以给投资者留下一个好印象。 在计划摘要中，企业还必须要回答下列问题： （1）企业所处的行业，企业经营的性质和范围； （2）企业主要产品的内容； （3）企业的市场在那里，谁是企业的顾客，他们有哪些需求； （4）企业的合伙人、投资人是谁； （5）企业的竞争对手是谁，竞争对手对企业的发展有何影响。

摘要要尽量简明、生动。特别要详细说明自身企业的不同之处以及企业获取成功的市场因素。

如果企业家了解他所做的事情，摘要仅需2页纸就足够了。如果企业家不了解自己正在做什么，摘要就可能要写20页纸以上。

因此，有些投资家就依照摘要的长短来“把麦粒从谷壳中挑出来” 2、产品（服务）介绍 在进行投资项目评估时，投资人最关心的问题之一就是，企业的产品、技术或服务能否以及在多大程度上解决现实生活中的问题，或者，风险企业的产品（服务）能否帮助顾客节约开支，增加收入。 因此，产品介绍是商业计划书中必不可少的一项内容。

通常，产品介绍应包括以下内容：产品的概念、性能及特性；主要产品介绍；产品的市场竞争力；产品的研究和开发过程；发展新产品的计划和成本分析；产品的市场前景预测；产品的品牌和专利。 在产品（服务）介绍部分，企业家要对产品（服务）作出详细的说明，说明要准确，也要通俗易懂，使不是专业人员的投资者也能明白。

一般的，产品介绍都要附上产品原型、照片或其他介绍。 一般地，产品介绍必须要回答以下问题： （1）顾客希望企业的产品能解决什么问题，顾客能从企业的产品中获得什么好处？ （2）企业的产品与竞争对手的产品相比有哪些优缺点，顾客为什么会选择本企业的产品？ （3）企业为自己的产品采取了何种保护措施，企业拥有哪些专利、许可证，或与已申请专利的厂家达成了哪些协议？ （4）为什么企业的产品定价可以使企业产生足够的利润，为什么用户会大批量地购买企业的产品？ （5）企业采用何种方式去改进产品的质量、性能，企业对发展新产品有哪些计划等等。

产品（服务）介绍的内容比较具体，因而写起来相对容易。虽然夸赞自己的产品是推销所必需的，但应该注意，企业所做的每一项承诺都是“一笔债”，都要努力去兑现。

要牢记，企业家和投资家所建立的是一种长期合作的伙伴关系。空口许诺，只能得意于一时。

如果企业不能兑现承诺，不能偿还债务，企业的信誉必然要受到极大的损害，因而是真正的企业家所不屑为的。 3、人员及组织结构 有了产品之后，创业者第二步要做的就是结成一支有战斗力的管理队伍。

企业管理的好坏，直接决定了企业经营风险的大小。而高素质的管理人员和良好的组织结构则是管理好企业的重要保证。

因此，风险投资家会特别注重对管理队伍的评估。 企业的管理人员应该是互补型的，而且要具有团队精神。

一个企业必须要具备负责产品设计与开发、市场营销、生产作业管理、企业理财等方面的专门人才。在商业计划书书中，必须要对主要管理人员加以阐明，介绍他们所具有的能力，他们在本企业中的职务和责任，他们过去的详细经历及背景。

此外，在这部分商业计划书书中，还应对公司结构做一简要介绍，包括：公司的组织机构图；各部门的功能与责任；各部门的负责人及主要成员；公司的报酬体系；公司的股东名单，包括认股权、比例和特权；公司的董事会成员；各位董事的背景资料。 4、市场预测 当企业要开发一种新产品或向新的市场扩展时，首先就要进行市场预测。

如果预测的结果并不乐观，或者预测的可信度让人怀疑，那么投资者就要承担更大的风险，这对多数风险投资家来说都是不可接受的。 市场预测首先要对需求进行预测：市场是否存在对这种产品的需求？需求程度是否可以给企业带来所期望的利益？新的市场规模有多大？需求发展的未来趋向及其状态如何？影响需求都有哪些因素。

其次，市场预测还要包括对市场竞争的情况？？企业所面对的竞争格局进行分析：市场中主要的竞争者有哪些？是否存在有利于本企业产品的市场空档？本企业预计的市场占有率是多少？本企业进入市场会引起竞争者怎样的反应，这些反应对企业会有什么影响？等等。 在商业计划书书中，。