小区物业管理方案范本是什么？

小区物业管理方案 为落实市十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规， 结合我市物业管理工作实际，特制定本方案： 一、指导思想 以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。

二、目标和范围 （一）目标： 1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90%；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到90%。 2、新建住宅小区推行招投标率达到100%;2005年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

3、凡从事物业管理活动的企业，要100%取得《物业企业资质证书》。 4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。

5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100%。 6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80%以上成立业主大会和业主委员会。

（二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。

三、工作内容 （一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。

（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。

并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全实到单位、到个人，维修及时率确保在90%以上。

同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。 （三）加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。

一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。

要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的（含5万平方米）的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县（市）房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。

并且，及时签订《（前期）物业服务合同》和《业主（临时）公约》，对于新建住宅小区要在商品房销售前100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。 二是严格物业管理企业的资质审查。

在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》，并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。

三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况，对物业管理企业和物业管理项目经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。

督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，加强对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。

特别是要对物业管理企业经理以及项目经理（物业管理处主任）进行培训，在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取消其上岗资格。 四是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正。

对物业服务管理的意见和建议怎么？对物业服务管理的意见和建议怎么

对物业管理的建议 现在常常发生物业公司卷款消失的问题，我建议： 一、政府成立监管部门，要求物业公司交纳保证金，如同旅游公司一样，有效投诉就扣保证金， 二、提高准入门槛，现在很多物业公司就那么几个人，收到钱，就走人，很多小区是专变，水和电都是由物业管理，水电本来就比外面贵，却还说亏！！！！！ 三、水电方面，可以出台水电部门与物业实时管理，就是说，采取预交方式，你小区没有交，就不供应水，这样，只要物主不欠，物业不可能卷款逃。

四、最好是水电全部改成由业主自己单独去银行或者水电部门购买方式，现在的小区自己管理水电，一方面提高价格，二是有可能把一度电当作一度多电卖给业主， 五是政府成立那么几家大公司，交纳保证金，然后公开竞争，取缔那些没有资格，资金实力不好的小公司。 我住的小区，几百户，没有一个花园，水比外面贵了2毛，电比外面贵了7分，物业还说水电他亏了，不晓得如何亏的，是帐上亏了，实际他们赚了大把吧。

还有，现在的小公司管理混乱，人员素质不高， 总之，要建议一套业主资金有保障，真实服务小区的物业管理模式。 小区是城市的细胞，创建文明卫生城市、宜居城市，应从小区抓起。

居民小区要成为“优美、文明、宜居、和-谐”的环境，物业管理的到位和物业人员的素质最为重要，他们应是居民的“贴心人”。就物业管理工作，我想对政府主管物管的职能部门和从事物业管理的企业提几点建议： 一、对政府职能部门的建议 1、加大对物业管理的指导、监管、督查力度，促使物业管理企业提供质价相称的服务。

搭建物管与业主沟通的平台，听取和受理小区业主对物管工作的投诉，限时给予答复。加强业主委员会组建工作的指导，规范物业管理市场秩序，把好物业管理资质审查关，杜绝没有资质的物管企业从事物业管理经营活动。

利用职教基地，开展物业管理技能培训，提高物业服务从业人员的专业素质和物业管理水平。 物价部门要规范物业收费标准，做到服务内容公开，收费价格透明，接受业主监督。

2、加强《物业管理条例》、《物权法》、《合同法》、《业主大会议事规则》、《大修基金管理办法》、《装饰装修管理办法》等物业管理相关的法律法规宣传，让广大居民熟悉物业管理，理解物业管理，接受和支持物业管理。 这种宣传不是一阵风，不是做形式、走过场，以达到效果为目的。

3、及时总结并推广小区物业管理工作中的新方法和好的经验。如枫叶金岛6组团和都市新民居6组团所采取的“居民自治”的做法，得到居民的认可，感到小区环境 “优美、文明、宜居、和-谐”，值得主管部门去认真调研总结，可在我县低收入住宅小区推广。

4、建立物业管理矛盾和纠纷协调工作机制。成立开县物业管理企业协会，及时协调配合物管企业处理各类物管矛盾和纠纷。

5、加强对小区大修基金监督管理，保证专款专户专用。 二、对物管企业的建议 1、物管从业人员要经岗前培训，具备解决居民家中水、电小修等服务能力，工作中要“眼勤、腿勤、手勤、嘴勤”，做到热情为居民提供帮助；遇大事沉着冷静处置，及时向有关部门报告，遇小事果断处理解决，让居民“有困难找物管”；要经常与业主进行友好沟通，了解业主的基本情况，争取业主的理解和支持，共同创建美好和-谐小区。

2、建议物管公司主动与水电气和气象等部门联系，了解情况，及时发布有关停水、停电、停气和极端天气的信息，让群众能及早做好应对。（如，我居住的明镜石公寓，常遇突然停水、停电、停气，给群众生活、工作、学习带来极大不便，有居民就拨打县长或市长公开电话发泄怨气。

） 3、近年来，有些小区出现化粪池、污水管道堵塞现象，粪便、污水横流，臭气熏天，好些地段堵塞数十天得不到治理，群众意见大。建议物管人员在化粪池、污水管道出现堵塞的第一时间能到现场，并及时给予处理。

4、对外来人员出入的，应礼貌观查，文明询问，并做好记录。 不准收购废旧品及流动家电维修人员入小区内高声吆喝。

维护好小区内的绿化和财产安全，做好清扫保洁，联系环卫及时清运垃圾。指挥车辆有序停放，确保消防通道通畅。

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来一篇小区物业管理方案

XX 小区物业管理方案（草案） 为更好的服务于小区居民，更加健全和规范小区物业管理，现制定物业管理草案.就本小区人员来看为XXX人，共分为XXX户，大多数为退休？租房？还是青年？中年？根据人员年龄群划分，提出以下几点建设性意见. 一.总体人员情况. 保安部根据小区结构，调查出本小区的人数，户数及每户的具体情况，姓名，工作单位，年龄，爱好，父母，归家时间和联系电话，子女等，有一套详细的资料库，收集时间为半年，收集完毕后交办公室二次整理，建立健全的小区人员信息，保存入电脑进行系统管理，目的是了解本小区的内部结构，便于查找和协调沟通， 二.关系建立. 与居委会以及小区内设立的区委会保持，良好的关系，认真协调关系，认真听取区委会提出的意见和建议，同时将小区将要为居民完成的以及该做的事项公布于小区的现眼处，便于大家查看，同时为方便居民更好生活有意见建议栏，有公共娱乐场所，有报纸杂志订阅服务，有旅游介绍，有水电费代交，有子女接受服务，有收送衣服，有送餐服务，每开发一个服务都是为了便民，每个服务有专业人员进行负责协调，如订购报纸，门卫有值班保安在年底报纸杂志订阅时期找到当地邮局要来报纸名称和杂志编号以及费用和手续办理流程或者协调邮政指定人员前来，其次提取出保安部调查的人员资料，把有需求的，比如中老年人，退休职工，知识分子，上班族，进行归类分种，找到有需求的，在不打扰的时间段电话通知或者上门走访告知其目前是订购时期如需要订购可以到某处，或者现场立即订购，利润是根据与邮政的谈判来赚取差价，同理，收水电费是于水厂电厂协调，再分析小区中老年妇女，根据情况告知可以方便交费，利润与电厂水厂谈判.送餐，收衣，接送孩子都是可以谈判的. 三.安全. 定时不定时安排房屋漏水检查，水电路检查，家庭煤气，热水器，孩子出入，放鞭炮，夜班楼房查看，有急送面包车用于中老年突发事件或者半夜临时事情的处理.车辆停放标准和车辆安全管理. 四.物业费 按照人员计算，不按照平方计划，因为你是为每个人服务的，每个人都会经过你的服务，管理得好每个人都是愿意交费的，每人几元或者其他根据情况于而定，如果服务好，则收费会越来越高，如果服务不好，则收费会很底甚至还收不到钱. 物业与生活的相连就是生活的小助手，当人们离不开你的时候，需要帮助都是找你的时候，物业就是他的依靠，人依靠某样东西的时候，他是很忠诚的。

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住宅小区物业管理方案

希望可以帮到你 高档物业管理方案 前 言 “悠悠XX,XX外滩”XXXX房地产实业÷慧眼独具，在这高新荟萃、人杰地灵之宝地开发具有科技、生态、健康、文化特点的综合性楼宇〖XX广场〗。

XXXX房地产实业÷坚持“优质开发，优质管理”的原则，向社会公开招标选聘物业管理企业，对XX广场实施优质管理服务，为业主创造良好的生活环境。 XXXX物业管理有限公司从公司实际出发，充分发挥人才优势和集团支援优势，坚持“用心”理念，提供高品质物业管理服务，让XX广场的业主家安、心安。

第一部分综合说明书 1.1 一家注册资金50万元，三级资质的专业物业管理企业。公司现有员工80余名，大、中专以上学历人员占员工总数的35%，各类职称人员占员工总数的23%，在管和协议管理着滨江区55万平方米的住宅小区。

公司实行董事会领导下的总经理负责制，采用直线职能管理模式。公司组织制制完善，设总经理室、人事行政部、财务部、物业管理部、事业拓展部。

一室四部直接负责各管理处的协调、服务、指导、监督工作，同时也为业主提供优质服务创造了良好的组织保证。各管理处均设工程、保安、保洁、客户服务等部门，直接为业主提供多项日常服务，形成了一个条块结合的管理网络。

公司组织架构图 1.2 管理业绩： 管理业绩是本公司此次竞标的最大障碍，我们成立到现在还刚满五个月，所接管理的都是我们XX集团开发建设的楼盘。但我们不满足于现状，积极参与物业管理市场竞争，坚持走“市场化、专业化”的发展之路。

并把人才队伍建设放在首位，分别从中国物业管理行业发展成熟的上海、广州两地邀请具有丰富（五年以上）物业管理经验的人才加盟本公司。公司在成立之初，就导入ISO9000质量认证体系，提高公司的专业化水准，并重视自己的弱项，把技术要求较高的工程维护和绿化维护两项，分别承包给具有国家二级资质的XX建设集团和XX园林公司。

1.3 管理优势： “尺有所短，寸有所长“，我们的优势在于： 一、 人力资源 公司初创人员，全部来自XX、上海、广州三地的品牌物业管理企业，有丰富的物业管理经验和服务理念，公司集合所有员工的智慧和经验形成了一套有“XX”特色的物业管理理念和操作程序。 二、 集团依托 “XX”集团领导非常重视物业公司的成长，在公司成立大会上，提出了“投入百万，打造XX品牌物业形象”的口号。

三、 各子公司支援 集团各子公司在集团领导的号召下，纷纷从人力、技术、物资、资金上支援本公司，帮助我们成长。 1.4 总体思路： 1.4.1 坚持“一个中心” l 坚持“以客户服务为中心”的质量管理原 则，通过各种信息渠道（如客户意见征询等活动）了解和掌握客户的需求和期望，有针对性的向客户提供各种服务，以满足客户的需求。

1.4.2 倡导“两个体系” l 人才是公司进行物业管理服务的基础。公司 倡导“培训”体系，走一条“精挑选，严训练”的人才队伍建设之路，练就精兵强将，实施专业化、规范化的管理。

l 公司倡导“沟通”体系，以“沟通、协调、合作”作为内部服务宗旨，形成一种“互相勉励、互相学习、互相信任、工作紧张、气氛轻松”的企业文化氛围。公司通过员工例会制度、金点子工程、内部通气会、有话大家说等多种沟通渠道，了解员工的需求，并尽力解决员工的后顾之忧，同时也让员工了解公司的工作计划和目标，使员工能全身心的投入到工作中去，以便能更好的为业主服务和实现其自我价值。

1.4.3 理顺“三方关系” l 通过各种宣传手段，让住户了解本公司和物业管理服务的各项内容及法律、法规赋予双方的责任和义务，同时通过住户访问、投诉回访、信息回馈等方式方法，以理顺公司和住户之间的关系，赢得住户对本公司的信任和支持。 l 倡导“沟通”体系，理顺员工与公司之间的关系。

l 理顺与开发商、相关政府部门的关系。 1.4.4 实现“四赢目标” l 通过公司员工的努力，住户的支持，相关方的配合最终实现“住户享受好服务，员工实现自我价值，公司赢得相应利益，相关方获益”的“四赢目标”。

1.5 三年规划： 公司成立一周年，接管面积突破50万平方米， 导入并通过ISO9000质量认证体系； 公司成立两周年，接管面积突破80万平方米，创建一个以上XX市优秀示范小区（大厦），企业取得物业管理二级资质； 公司成立三周年，接管面积突破100万平方米，创建一个以上全国物业管理示范小区（大厦），初步形成企业规模效应和品牌形象，抢占滨江区物业管理服务制高点。 第二部分 主要管理人员资历 第三部分 物业管理策划方案 3.1 XX广场物业概况 l 地理位置： （l） 物业类型： XX广场共有10幢呈行列式布局的高层、小高层楼宇，是集住宅、商场、写字楼、酒店式公寓为一体的综合性物业。

l 总占地面积：45332平方米 l 总建筑面积：133001平方米 住宅面积：70000平方米，写字楼面积：17000平方米，酒店式公寓面积：7100平方米，商场（商铺）面积：16000平方米 l 绿地率：42.24% l 公共设施设备及公共场所： 屋顶水箱4只；生活水池1个；消防水池2个；配电房3间（一只专变，两只共变）；电梯44部（西子奥的斯）；消。

小区物业培训-物业管理方案我是物业新人,我接手了一个住宅有十多

某花园小区安全管理方案 一、 小区安全硬件设施描述： 1)XX花园监控系统共有92个镜头，其中门岗出入口和平台花园9个，架空层10个，大堂10个，电梯口20个，会所4个，通道8个，车库31个。

2）花园内室内车库及地下车库、各设备房主要采用温感监控，烟感主要用于楼层及夹层1、2、3期车库，总共为4100多个感应探头。 3）中控室南墙二台费加罗煤气报警系统（天津产），功率为40W。

4）停车场管理系统共有三套，分别位于一、二、三组团，电脑收费系统每套功率约400W。车库及门岗设有11部捷顺公司产道闸，每部功率为400W。

5）中控室主要有以下主机： AB监控主机1套，100W 松下监视器17台，约1000W，每台约50W 松下录像机11台，约200W，每台约17W 画面分割器13台，约500W，每台35W 背景音乐系统1套，约1000W，每台800W 火灾报警主机1套，100W 红外对射主机1套，70W 6）闭路监控系统运行状况：目前有3个监控镜头无法录像，2个镜头成像模糊，分别是T5栋客梯镜头无图像，T9栋客梯镜头无图像，二号消防通道镜头无图像；二期大堂前47号镜头模糊，三期大堂前48号镜头模糊；分割器缺两台：一台坏掉未修复，一台无备用；录像机缺两部。 7）。

消防系统运行状况：A。灭火器备用数量不够B。

现有14个离子探头故障，分布于各楼层及车库C。T1栋大堂内火灾报警器已坏，现处于失控状态，例如：1栋火警不能及时报警。

8）。大门及大堂门禁对讲系统运行状况：A。

主要表现为时好时坏，不能正常运行B。 T6栋大堂内对讲已坏，未修复。

9）。红外线系统运行状况，第3防区故障。

10）煤气报警系统正常。 11）电梯对讲系统运行状况：T7栋两部对讲已坏多日，未修复。

上述所有出现故障的设施设备均已报工程部或供应商维修，但整改情况不理想。但根据实际情况，管理处对众多故障都采取了人防措施，注意人员巡逻、监控、跟随进，对管理处的管理工作本身并未造成大的影响。

12）现有消防器材配备情况： 灭火器75个分布于各车库、岗亭、设备房。 消防桶（2个）消防锤（1个）消防凿子（1个）防烟罩（2个） 头盔（1个）消防服（1个）防火鞋（1个）消防锯（2个）板手（3个）消防腰带（2个）消防斧（1个）消防锹（2个）消防池（2个） 以上物品放于消防中心，消防物品柜内，拟变运情况，消心演习用4瓶，需及时补充。

二、小区封闭情况： XX花园小区采取全封闭式管理，小区共有2个车出口（一个单行，即东门，一个双行，即南门）。小区有人行口4个，分别为南门（307岗）、东门（306岗）、北门（308岗、西北门（309岗）。

小区住户内没有自动报警系统。小区大门、楼层门、车库进入楼层门及平台进入楼层的门都采用门禁系统，凭卡进入或凭密码进入。

小区中控室位于6栋与7栋之间半地下室。 三、 小区的周边环境： XX花园小区周边治安状况较为复杂，西、北、东三面分别环绕上沙村、下沙村、沙咀村，均为出租集中区域，另外紧邻还有K地及沙咀两个工业区也是人口集中，结构复杂，尤其是出租屋集中的几个村落，聚集了大批社会闲散人员，是造成周边治安、刑事案件高发及各类犯罪活动的主要原因，也是目前小区安全工作最大的隐患，稍有松懈，就有可能造成难以预料的后果。

小区南边是福荣路和广深高速两条交通干道，车辆来往频繁，福荣路两旁绿化带植物茂密，小区南边围墙延伸较长，沿墙绿化带高大茂盛，如有人藏匿，非常难以发现，由于交通便利，也非常易于逃逸。西边围墙外主要是商铺、车辆维修点及农贸市场。

商铺及汽修点背对小区，中间有约三米宽空闲地带，是商铺后门，平时很少有人出入，围墙与网球场接角处因红外线报警系统及监控探头无法安装，形成小区唯一死角，是小区安防重点区域。 目前管理处针对周边情况及安防设施、设备尚存在的不足与问题做了相应安排及布署，为保小区安全万无一失，对业主及公司负责，安全管理工作要时刻保持高度的警惕，高度的责任心，严谨、细致将工作落到实处。

四、小区的安全管理措施： 封闭式管理执行情况及完善措施 XX花园小区实行封闭区管理目的是为了提高安防效果更有地维护物业区域内业主人身财产安全，维护小区正常的工作、生活秩序。 封闭式管理以预防为主，防治（消）结合，主要从以下几个方面具体体现： （1） 建立了完善的出入登记制度，对来往出入人员、访客、施工人员、车辆等进行有效控制，对可疑人员及时盘查，跟进落实，有效避免推销、闲杂人员干扰业主正常生活，防止犯罪分子混入作案。

（2） 建立了大件物品放行制度，对进出的大件物品进行控制，保证用户的财产安全，建立了物品放行制度，物品放行条制度。 （3） 建立完善小区安防措施，通过闭路电视监控系统、红外线报警系统，门禁系统、停车场刷卡收费系统、消防联动报警系统、对讲系统以及业主家里的煤气泄漏报警系统及家庭自动报警系统等设施，对小区进行监控管理，消防监控中心24小时值班，保障及时发现处理问题。

（4） 根据小区自身特点，合理布署保安岗位，定岗定编，完善保安管理各项制度及各岗位职责，规范了操作程序，制定了XX封闭式管。

物业公司合理化建议

给员工看的 还是什么？1）增收节支. 首先要节支，小区公用水电的使用还有节支潜力，庭院灯的开放时间完全可以根据季节进行调整，甚至亮灯数量是否可以控制？后半夜是否可以熄灭院内某些地灯. 其次增收，在物业合同允许范围内，是否可以增加些有偿服务（譬如代收费用送水送报送奶等等） 2）修缮基础设施 我们小区因为最近的动荡，有些基础设施（譬如楼道灯地面马赛克砖楼道窗锁扣等）有不同程度损坏，应进行修理，早修费用还低，比如马赛克砖都是从一块坏起，从而坏一片，开始只是抹点水泥，时间长了，连砖都得换. 我还有个问题，小区大门外的马赛克砖最近半年破坏日益严重，到底该怎么解决呢，毕竟直接影响着我们的正常日常生活！！ 3）增加服务项目（包括公益和收费） 比如小区内房屋租售信息统一发布（免得到处乱拉乱贴），废品收购人员信息集中发布（在小树绑个收废品广告也不雅观），土特产销售信息，甚至能否定期组织类似周末早市，在小区外进行土特产销售。

。 4）建立公告牌， 在大门口和楼门口设置公告牌，定期更换公告信息，最近好象应公告新物业的联系电话和联系人信息。

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住宅小区物业管理存在问题及解决方案

住宅小区物业管理的发展，为改善人们居住条件和环境上起到了重要作用，是新型化小区建设不可或缺的部分，对稳定人民生活和促进社会和谐发展，推进城市化进程有重大意义。

住宅小区物业管理存在问题及解决方案 积极的面对物业管理中的问题，并用相适应的对策处理问题，使物业管理在传统管理小区的方法上添加新的内容，缓解小区服务与居民生活在对接中产生的新矛盾，使之更符合现代化小区建设的要求，走人性化、亲民化的物业管理路线，与小区居民和谐互助，才是物业管理得以有效开展的真谛。 为响应国家号召，建设现代化的美丽城市，高楼一幢幢的拔地而起，在为居民提供舒适的生活环境的同时，也带来种种问题。

例如小区的公共秩序，公共安全，生活配套设置，卫生环境等都需要新的管理方式来应对这些问题。物业管理在新的形式要求下也要一改其管理模式，与时俱进，参与新问题的解决。

随着社会保障体系的发展，人们追求高的生活质量与品质，物业管理势必经历一个由发展，开始完善到成熟的阶段，这期间面临的挑战可以促进物业管理自身的完善，是不可或缺的一环。 1、物业管理面临的难题和挑战 1.1 缺乏专业高素质人员的配备 一般的小区用传统的物业管理模式就可以应对，现代更多的倾向于高档住宅区的追求，目前专业人员明显不足，能够在日常杂务中起到管理作用的人才更是少之又少。

在面对高科技智能运用和引入信息技术的小区，如果仍用旧体制中的管理人员将不能适应社会发展需求，他们严重缺乏相关操作经验，面对出现的问题往往“有心无力”。配备高素质物业管理人员也少不了专业技能，如使用电脑系统，善于公关，掌握多语言等，都是对人员配备上的要求。

1.2 管理人员缺乏专业素质和法律意识 目前物业管理是一个新发展行业，管理人员的素质良莠不齐，加上管理企业不愿意花成本去让物业人员参加培训，也懈怠于对内部员工职业道德素质的强化，没有完整规范化的管理体制，工作内容分配混乱，考核只下表面功夫等，以致于整体管理水平较差，服务质量受人诟病，服务和被服务的主体关系没有搞清楚，这样的管理是有形无实的。 物业管理服务于小区，毕竟不单单是道德上和素质上的要求，它是有法可依的。

目前管理人员的法律意识淡薄也是一个重要问题。从整体形势上看，物业管理存在的隐患多半在法律认识上出错，全国都缺乏系统完善的物业管理体系，半数以上的省、直辖市乃至大都市都没有完善的地方法律法规，即便有落实的效果也是差强人意，这些问题都制约了物业管理的发展。

1.3 物业管理中设施、安全、环境等问题 管理企业自接手物业管理，就该清楚自己的法律义务和责任。从不同省份不同地区都出现过类似与开发商相关的法律纠纷。

主要现象有：房屋质量差，小区开发时与入住后环境差异大，许多内容与宣传时候不符合。等房屋出现大面积的漏水、开裂等问题，环境无法居住，没有按承诺书按装设施等。

业主的问题得不到缓解，就容易把责任主体强加在物业身上，各种不满和情绪上来时，最常见以不缴纳物业费为主要表现。 大多数业主对物业管理存在认识上的误区，他们意识里的物业无非是替小区搞卫生，做绿化，保证一些最基本的生活安全，维修小区公共设备等，认为这些都是低成本的服务运作，涉及不到物业费高收取。

因此在物业管理费缴纳问题上出现的事情也较多。前面讲述业主的问题，使管理企业无形中增加了收费困难，还有问题是物业本身管理工作不合理，业主以服务不周投诉，更有甚者物业公司为谋取利益偷偷设项多收物业费，为了利益使企业形象受损。

2、针对物业管理出现的问题可采取的对策 2.1 依法管理 参考我国物业管理立法的情况，物业管理的相关法律体系所包含的内容有：（1）物业管理对建筑房屋的管理范围；（2）小区相应配套设备的管理和维护；（3）环境卫生条例的制定；（4）区域安全和消防设施的管理；（4）组织业主，大家共同参与组建物业管理委员会；（5）物业管理人员职责范围和责任承担的划分；（6）策划宣传小组，给业主和管理人员普及法律知识。以上是主要的法律涉及面，通过法律法规的约束和保障，物业管理才能顺利开展。

2.2 引入专业化和规范化的管理模式 专业化是指物业管理针对小区具体问题采取专业解决方案，减少矛盾和纠纷的发生。所谓专业不是单单增加物业管理成本，配备超员的专业管理人员，而是在发挥资源共享上，实现资源的合理利用。

例如小区卫生可交给清洁公司负责，既能减少物业的工作量，还能专业化的装点美化环境；小区的安保人员聘用专业培训公司的职员，他们在巡逻方面受过专业训练，提升小区的安全级别，提高业主居住的身心舒适感；小区的设施定期请专业公司进行检查和维护，及时修理问题设备，最大程度的保养，延长设备使用年限，减少物业支出。 规范化是指认清服务主体，增强服务理念，管理企业认识自身的不足主动引进国内外已经成熟的物业管理经验，来规定和完整物业管理体系。

通过调查业主所需，更好的提高服务质量。 2.3 科技的运用管理 在通讯技术，计算机网络、多媒体、近远程控制。