房产调控 申论

[内容摘要]：房价飞涨，并非经济领域的正常现象。

作为国家经济生活的“总主管”，国务院及相关部委是否采取了合法、合理、有效的应对措施？面对房地产市场错综复杂的利益关系，政府能否“拨开云雾”，打击非法活动，稳定房价，守住普通民众对之的信赖？未来的房地产市场，政府有效的调控措施是什么，究竟“路在何方”？通过这三个方面的阐述，希望解开房价飞涨背后的神秘面纱，同时也为行政权力在经济领域的行使探寻有益经验。 [关键词]：金融、财政措施 土地政策 行政手段 保障性住房 住房问题不仅关系到民生，是国民生存、生活之根本，而且关系到国家金融秩序的安全、整体经济的稳定发展。

近期美国次级债务危机的爆发，也给了我们一个警示，金融问题牵一发而动全身。房价过高已经到了政府不得不运用各种调控措施，且必须是合法、合理、有效调控的阶段。

一、国务院、相关部委针对房地产市场的主要规范性文件及其分析 政府干预经济，进行宏观调控的手段无非有以下几种：财政，税收，信贷，行政手段。[①]在房地产领域，政府还有一个比较特殊的砝码：土地政策[②]。

面对房价的高涨，政府并非无所作为，针对各个阶段出现的问题，总结挫折、教训，制定了众多的规范性文件。在短短的几年时间里，针对同一问题，如此密集的规范性文件，在整个新中国历史上也是罕见的。

以下主要选取几个笔者认为最为重要的规范性文件，简要介绍，分析，以透视行政权力运行的始末。 （一）2002.7，国土资源部，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（即国资部11号令） 国资部11号令的核心内容是，“除原划拨土地使用权人不改变原土地用途申请补办出让手续和按国家有关政策规定属于历史遗留问题之外，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌方式，其他土地的供地计划公布后，同一宗地有两个或两个以上意向用地者的，也应当采用招标拍卖挂牌方式供应”。

其目的是为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度。 这里涉及到我国土地政策的变革。

1990年，国务院发布了《城镇土地使用权出让和转让条例》（俗称为国发第55号令），使城镇国有土地的所有权和使用权相分离，土地使用权正式成为一种商品，解决了土地的商品化问题，由无偿划拨、无期限使用、无流通变为有偿、有期限、可以流通。由此，在实践中，开发商通过政府的土地划拨获得土地，进行开发，而“作为报偿，开发商通常承担市政和商业配套的开发”[③] 显然，从无偿使用到有偿划拨，协议转让，让各级政府看到了隐藏于后的巨大利益，划拨给谁？划拨多少？通过什么形式？作为一级政府，众多的社会因素都需在考量之中，但无疑为权力寻租提供了条件，也使得实力雄厚，后台关系硬的开发商占尽先机。

国发55号令的紧随市场经济的大势，其出发点是正确的，但并没有通盘考虑土地使用权商品化之后的一系列问题，由此在经营了十几年后，以规范国有土地使用权出让行为的国资部第11号令出台。 “招拍挂”作为市场经济运行的方式，本无可厚非，但似乎就是这一政策引起了中国房地产市场的一系列变化。

“从房地产市场的源头市场，即土地市场角度来看，有一点则几乎可以肯定，那就是，全国房地产价格2002年后的猛涨，与“土地招拍挂”在全国开始普遍实施（杭州等一些城市，早在1998年就开始实行土地储备、招拍挂制度）；以及2004年后房地产价格的暴涨，与8.31大限后“土地招拍挂”在全国各地普遍的严格实施；并非只是一种时间上的简单巧合。”[④] （二）2003.6，中国人民银行，《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（即央行121号文件） 央行121号文件的主要内容是，“房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%”；“商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年”；“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年”。

到2003年，中央政府认为包括房地产业，重工业和资源性产业在内的国民经济基础行业出现了投资增长过快，规模过大的现象，有可能会导致通货膨胀，经济进一步过热。由此，央行采用控制信贷的方式，试图用紧缩的金融信贷政策调控国民经济。

121号文件只是政府大规模宏观调控的一个具体方面，但从以后的发展来看，其几乎没有什么效果。投资热潮并没有消减，房价持续上涨，中央政府轻视了民间投资、外资涌入的热情以及对政策贯彻实施的过分自信。

（三）2004.3，国土资源部、监察部，《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法检查工作的通知》（即71号令） 71号令的出台是在2003年8月国土资源部等五部委对31个省市自治区的用地情况进行充分调研的基础上做出的。其重点是，2004年8月31日是办理协议出让土。

2017房屋限购政策内容是什么

房屋限购是2010年4月30日北京出台“国十条施行细则”中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套产品房，购房人在采购房子时，还需求照实填写一份《家庭成员状况申报表》，假如被发现供给虚伪信息骗购房屋的，将不予处理房产证。

这是全国初次提出的家庭购房套数“限购令”。 2011年1月26日国务院办公厅发布《对于进一步做好房地产商场调控作业有关疑问的告诉》。

中国政府网27日发布告诉全文。告诉指出，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在必定时期内，要从严制定和执行房屋限购办法。

告诉指出，已采纳房屋限购办法的城市，凡与本告诉要求不符的，要当即调整完善有关施行细则，并加强对购房人资历的审核作业，保证政策的执行到位。 没有采纳房屋限购办法的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台房屋限购施行细则。

别的城市也要依据本地房地产商场呈现的新状况，当令出台房屋限购办法。 。

实行住房限购应该有哪些具体措施

实行住房限购的具体措施： 中央政府可在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施基本限购令：各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。

基本限购令符合绝大多数家庭的居住、投资需求，与一些城市的购房入户政策也不冲突，且不会阻碍住房租赁、度假物业市场发展。 在土地供应相对紧张的北京、上海等城市，可附加实施外来人员一年等候期制度，即外地和境外居民，须提供至少一年的纳税或社保证明后才能购买。

限购令简单易行，其实施主要依赖各城市房管部门的房地产产权登记和网络签约两个信息系统，不需全国联网。目前住建部正在推进40个重点城市住房信息系统的建设和联网，这项工作非常有价值。

系统建成后，将可有效支持开征多套房房产税，并可优化40个城市范围内的限购。 长期限购后，需求主力必回归中间阶层，房价也会回归到收入可支撑的水平，地方政府可通过土地供应、公积金的松紧等政策灵活调整供求，其他手段可重归市场化： 第一、取消商业银行的差别化信贷，并通过住房公积金贷款的低利率、低首付、提高贷款上限，支持中间阶层置业。

现行的差别化信贷政策违背商业银行的逐利本能，必须靠银监会三令五申才可实施，而限购令可基本禁绝利用信贷资源炒房和过度投资的行为。央行、银监会可根据全国宏观调控需要规定按揭首付和利率的底限，由商业银行在此基础上，按风险管理要求因地制宜、因时制宜、因户制宜地发放按揭。

第二、取消限价房，逐步取消经济适用房。中产阶层可购买性价比更好的新建或二手商品住宅；住房保障体系从“以售为主”转向“租售并举”，将来可转向“以租为主”直至最终取消经济适用房。

第三、原用于调整供应结构、抑制地价的90/70和中小套型、中低价位普通商品房用地可以取消。 国有土地出让继续坚持市场化改革方向，尽量减少易导致暗箱操作的综合评标。

自住房和商用房在首付上是没有区别的，只有在缴纳税费的时候商用房比自住房多了土地增值税这个税种。现在首付的情况可以分为： 1、在首套房的情况下，购买新房并且面积不超过90平米的缴纳首付可以最低为20%; 2、在二套房的情况下，购买房产的最低首付为50%; 3、三套房的情况，需要贷款的银行根据房价的情况可以不予与贷款； 4、其他的情况最低首付为30%。

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住房限购具体措施有哪些

长期限购后，需求主力必回归中间阶层，房价也会回归到收入可支撑的水平，地方政府可通过土地供应、公积金的松紧等政策灵活调整供求，其他手段可重归市场化：第一、取消商业银行的差别化信贷，并通过住房公积金贷款的低利率、低首付、提高贷款上限，支持中间阶层置业。

现行的差别化信贷政策违背商业银行的逐利本能，必须靠银监会三令五申才可实施，而限购令可基本禁绝利用信贷资源炒房和过度投资的行为。央行、银监会可根据全国宏观调控需要规定按揭首付和利率的底限，由商业银行在此基础上，按风险管理要求因地制宜、因时制宜、因户制宜地发放按揭。

第二、取消限价房，逐步取消经济适用房。中产阶层可购买性价比更好的新建或二手商品住宅；住房保障体系从“以售为主”转向“租售并举”，将来可转向“以租为主”直至最终取消经济适用房。

第三、原用于调整供应结构、抑制地价的90/70和中小套型、中低价位普通商品房用地可以取消。 国有土地出让继续坚持市场化改革方向，尽量减少易导致暗箱操作的综合评标。

自住房和商用房在首付上是没有区别的，只有在缴纳税费的时候商用房比自住房多了土地增值税这个税种。 现在首付的情况可以分为：1、在首套房的情况下，购买新房并且面积不超过90平米的缴纳首付可以最低为20%;2、在二套房的情况下，购买房产的最低首付为50%;3、三套房的情况，需要贷款的银行根据房价的情况可以不予与贷款；4、其他的情况最低首付为30%。

2018广东省考申论范文：以好政策滋养德性理性

以好政策滋养德性理性论语有云：“为政以德，譬如北辰，居其所而众星拱之”。

政府的重要职能就是通过制定和实施政策来调整不同社会阶层之间的利益，从而实现社会的永续发展。从某种程度上来说，一个好的政策是开展公民教育的最佳途径，也是提升民智的重要通道，它以润物细无声的力量来提升公民的修养。

可以说，一项好的政策不仅可以满足公民的利益诉求，更是对公民理性乃至德性的滋养。 好政策满足公民意愿。

公民的意愿是政府工作的重要依据，也是衡量和评判政府为民服务意识的重要标尺。正如邓小平所言：“我们的一切工作都要以老百姓答应不答应、满意不满意为唯一的评判标准”。

好的政策的出台就是对民众呼声的呼应和应答。政府通过制定和实施一系列的好政策不仅能够满足公民的诉求和意愿，更能够针对群众所反映的问题采取有针对性的解决措施。

古往今来，历届政府都在满足公民意愿上做着各自的努力。古有苏东坡治理西湖来解决民众的出行困难，今有农业税的取消和减免，这无数的生动事例向我们展示着好政策所展现的民众号召力。

因此，可以说要想满足公民的意愿必须靠好政策发力。 好政策更能滋养公民理性。

公民理性对公民的正确行为起着重要的价值导向作用，它是构成一个文明社会的重要基础。伴随着经济的发展，社会结构在不断调整，不同阶层之间的利益纷争日益复杂，社会日渐步入一种原子式状态。

这种种问题的背后折射了公民理性的缺失，也反映了公共政策在塑造和提升公民理性方面的不足。近几年来，我们的政府也不断地认识到这一问题，一系列好政策的出台就是一个生动的展现。

为了引导人们理性的看待“随礼”，很多地方政府在推出移风易俗的政策规定，这一政策的出台不仅让人们能够合理地看待随礼，同时也改变了人们的行为习惯，可以说是对公民的一个良好教育。所以说，要想提升公民的理性认识，好政策的作用还是不容小觑的。

好政策乃至能滋养公民德性。每一个独立的公民个体构成了一个社会，形成了一个有序的社会结构。

因此，公民个体的德性修养直接关系到一个社会的文明程度，更关涉到一个国家的文化底蕴。在市场经济的冲击之下，传统儒家所倡导的仁义观念受到冲击，人们的自利观念越来越重，这对提升公民的德性修养是非常不利的。

近些年来，频繁曝出的企业将工业废水排到公共水域之中，这是典型的没有公共德性的表现。为了更好地塑造和提升公民的德性，从中央政府到各地方政府都在不断努力，前几年中央政府推出的限塑令就堪称典范。

限塑令的出台不仅能够减少企业的经营成本，更为重要的是引领了一场绿色消费的革命，让绿色环保理念深入人心，大大提升了人们的德性修养。 好政策，不仅彰显着政府着为人民服务的价值理念，更是对社会利益的调整和规范。

只有不断推出好政策，才能更好地满足公民的意愿，改善民众的生活水平；只有不断地推出好政策，才能滋养公民的理性，构建一个更为有序的社会秩序；只有不断地推出好政策，才能滋养公民的德性，更好地维护社会公德。伴随着公民理性和德性的提升，社会公共生活将会更为和谐有序。

住房限购的主要目的是什么

中国的房地产调控政策，应该遵循的原则是对市场干预最少、符合行业发展规律从而有利于长期稳定发展的政策体系。

为此，在加强住房保障之外，在中心城市应长期实施商品住宅限购，彻底遏制投机和过度投资，同时取消一些现有非市场化的调控措施，可以确保行业长期平稳健康发展。 基本限购令符合绝大多数家庭的居住、投资需求，与一些城市的购房入户政策也不冲突，且不会阻碍住房租赁、度假物业市场发展。

在人口大量流入、土地供应相对紧张的北京、上海等城市，可附加实施外来人员一年等候期制度，即外地和境外居民，须提供至少一年的纳税或社保证明后才能购买。 限购令简单易行，其实施主要依赖各城市房管部门的房地产产权登记和网络签约两个信息系统，不需全国联网。

住建部正在推进40个重点城市住房信息系统的建设和联网，这项工作非常有价值。系统建成后，将可有效支持开征多套房房产税，并可优化40个城市范围内的限购。

长期限购后，需求主力必然回归中间阶层，房价也会回归到收入可支撑的水平，地方政府可通过土地供应、公积金的松紧等政策灵活调整供求，其他手段可重归市场化。