急求别墅销售说辞

别院、别堡、别宅、别苑、别阁、别庭

美墅、湖墅、林墅、山墅、院墅、雅墅

像很多洋房、排屋高档住宅都是按这样的方式取的名，虽不是别墅，但又没有说楼盘是别墅，包装后很诱导购房的消费者的。

别墅（Villa）：“口”

排屋（Town House）：“日（双拼）”或“目（联排）”

排屋有公摊面积，中间有共体墙，别墅是没有公摊面积的，别墅花园的占地面积均是有产权的。

别墅的买卖双方合同一般都有注明：

1、本商品房户型为：别墅；

2、独立别墅所属地块（包括别墅占地）占地面积？？？平方米。

国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。

别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层独立洋房”、“联排排屋”、“双拼排屋”、“叠加排屋”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不是别墅。

容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。

规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。

2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发别墅（Villa）在售项目的价格高涨。

自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。

目前中国各级城市都已经没有新建或者在建的别墅楼盘了，以前拿了土地还没开发的，已不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。 所以，把别墅定义搞清楚就知道了。

求中式别墅销售说辞

这样的别墅叫城市别墅，这类城市别墅和普通住宅在一起，居住群体的差距本质上是不大的，差距在于对生活的需求，舒适度的追求不同。

1、真正买城市别墅的人，他有别墅类住宅的渴望，但没有抛弃繁华都市配套的勇气，他只是对住宅产品差异的需求，2、要了解他真正的居住需求，买这种产品的人一定不是贴标签的，也不是树身份的，他还是不能摆脱他对产品本事使用功能的要求，他会关注每个房屋的使用功能好不好，私密性好不好，浪费空间多不多，还是很经济型的（在别墅客群中）3、以客户居住的本质出发，以大社区的核心位置出发，以繁华都市享受低密别墅产品出发来打动客户。

求中式别墅销售说辞

这样的别墅叫城市别墅，这类城市别墅和普通住宅在一起，居住群体的差距本质上是不大的，差距在于对生活的需求，舒适度的追求不同。

1、真正买城市别墅的人，他有别墅类住宅的渴望，但没有抛弃繁华都市配套的勇气，他只是对住宅产品差异的需求，2、要了解他真正的居住需求，买这种产品的人一定不是贴标签的，也不是树身份的，他还是不能摆脱他对产品本事使用功能的要求，他会关注每个房屋的使用功能好不好，私密性好不好，浪费空间多不多，还是很经济型的（在别墅客群中）3、以客户居住的本质出发，以大社区的核心位置出发，以繁华都市享受低密别墅产品出发来打动客户。

花园洋房销售说辞

大学毕业那年， H在武汉买了西半岛的房子，花园洋房层层退台。

他说那一百平米的房子因着退台而熠熠生辉，他甚至毫不悭吝地倒出肚子里仅有的几个华美词藻，疯狂夸赞着花园洋房里通透的露台和入户花园，沉醉在售楼小姐“退、露、错、院”的说辞里。 彼时，我刚入行，不知何谓花园洋房，而工作的项目物业形态单一，H笑说我身在业内却是“没吃过猪肉，也没见过猪跑”的典型，我对花园洋房的无知成了他没完没了抨击我不专业的借口。

和花园洋房的这段渊源令我记忆犹新，以至于后来工作的项目添加花园洋房的设计规划时，我还赌气给H去了电话，邀他上我工作的楼盘参观样板房。 那段时间，我跟花园洋房的图纸、文案厮混在一起，休假也拽着朋友开车带我四处参观有花园洋房的楼盘。

一来二往，我不禁被花园洋房的气质所折服，特别是亲密接触了H生活的社区后，便也意会了他与花园洋房的缱绻。 业内有一种说法，花园洋房是万科的专利产品，采用层层退台的结构，令每户拥有私家花园或景观露台。

万科曾专门针对花园洋房的销售提出“露台社交”的概念，将创意建筑和精神文化融合，倡导居者通过“露台”来交流生活心得，改善邻里关系，提升社区生活品质。 如今，越来越多的置业者在购房时开始理性思考，以何种标准衡量花园洋房，成了花园洋房泛滥的今天值得深思。

早前，某位前辈在博文里归纳了洋房的种种特点，从建筑风格、户型参数、功能面积等方面梳理出几项条款，得出“原来的洋房概念实际上比现在的一些别墅还要好！”的结论，不仅如此，前辈还将市面上一些产品的相关数据与目前人们普遍认可的新洋房特点进行对比，借以佐证其结论，说实话我不太赞同前辈的观点。 正如前辈所言，洋房的标准不是开发商自己制定的，也不是凭谁在市场上叫卖声大就可以将产品冠上洋房的美名。

洋房本系出名门，承袭着贵族气息，而在我国，洋房尤以老上海的几座著名建筑享誉。 个人认为花园洋房不应该设定过高的门槛，理由如下： 第一，花园洋房是房地产产品中一种较为特殊的物业形态，经历多年的“摔打”已得到市场的认可，正在形成其独特的产品体系，甚至某些知名名牌开发商对该类物业投入的研发费用堪比别墅。

众所周知，市场接受的产品就是好产品，至少在某一个时间段如此。 第二，我们得从花园洋房的购买群体着手分析。

根据笔者曾经工作过的楼盘销售数据来看，该类物业的购买者多为高校教师、医生、律师、设计师等处于财富“金字塔”中端的群体，他们受过良好的教育，工作体面，收入可观。但此类群体，又不似企业主拥有雄厚的资本，足够承担别墅的相关费用。

就好象曾经一位业主朋友与笔者调侃：“你们小区的别墅其实我很喜欢，咬咬牙其实也能收服一套，可是，想想以后生活得处处精细打算，一年带老婆旅游两次的承诺不能兑现，更不要谈家人任何的娱乐消费，考虑再三，还是觉着买花园洋房划算！180平米，有地下室和入户花园，住得自在就成，对吧？关键是啊，咱量力而行，将来的生活质量不打折扣啊！” 显然，目前的花园洋房因其特点已拥有数量可观的“FANS”，并且这些买家喜欢花园洋房所推崇的自然居住、和谐居住的理念，愿意为此买单，那开发商有什么理由拒绝打造适合的产品从而迎合消费者的胃口？不如做个顺水人情，成全这群处于“金字塔”中端的群体也罢。 第三，花园洋房和别墅注定是一个妈妈生出的两个女儿，一个美貌绝伦，一个乖巧温婉。

洋房之所以叫洋房不叫别墅，是因为无论内在抑或外在二者都存在差别，为什么我们一定要比较花园洋房和别墅两姐妹到底谁更适合做老婆？为什么我们非要纠缠在两姐妹间，令她们互生罅隙？ 笔者有个切身的体会，同一个项目规划了花园洋房和别墅时，错开推盘时间往往销售效果比较好。事实上，开发商对项目销售的期望是既快又贵的出售，基于此，策划部门会建议将洋房和别墅分时间段推广，时间上错开，一则能保证市场竞争力不低于对手，二来还能为后期推广物业在价格方面起到试探作用。

如此看来，在目前市场并不景气的大环境下，开发商恐怕真的要牢记以顾客为导向的营销法则，针对项目定位、受众定位避开不必要的纠缠，加强自主产品研发能力，保持创新意识，正如重庆力帆集团董事长尹明善先生所言：“企业的创新思想不一定在大的体制上，或许就是产品外型上的一次创新，就能为企业争取到市场！” 记得一本建筑杂志上如是写到，“我们义无返顾的在住宅问题上穷尽智慧，房屋的形式、机能、尺寸、材质……不断变化，但是无论怎样，它都是一家共同的归属之地，是一生大部分时间驻留之所，是生命中最深刻的眷恋之地。” 家，是我们每个人生命中最深刻的眷恋之地！。

楼盘销讲夹要放什么东西

一般夹一些楼盘的资料，预约客户的一些资料什么的！

作为一个优秀的房地产销售人员应具备的基本素质有：

一、良好的心态

良好的心态是成功的基础。说起来容易，但做起来很难。心态非常容易受到外部环境的影响而波动，特别是在当下浮躁喧嚣，物欲横流的社会环境中。

销售业绩好的时候，要想到销售业绩不好的时候；销售业绩不好时，要想到业绩好时。跟了很长时间的客户订了房子又退了，要能承受的住打击；有一个团购的大客户交了订金，但没有签约，要不气馁。别人能完成了销售任务，自己还差很多，就要学会如何面对业绩压力。处事应该波澜不惊，心态平和！

二、明确的目标

这里所说的目标是：在业绩或职业规划上的以及人生上的目标。为了达成目标，要把目标进行分解。目标可以分解到每个月；每天；甚至每小时；可以有高目标，有低目标；有短期的，有长期的。有了目标就有了前进的方向和动力。然后就是一步一个脚印，一步一个台阶向着这个目标前进。没有动摇，只有坚持；关键是要清楚的知道自己想要什么！

三、对项目、对市场、对客户的深度理解

对项目、对市场、对客户的深度理解是对一个优秀的销售代表的最基本的要求，没有了它一切无从谈起。它是销售人员打仗的武器。

对项目的理解应像了解自己一样了解它，包括优势、劣势、基本参数、设备实施、园林景观、销售条件、物业服务、地产知识、相关法律常识等等。

对市场的理解包括：国家及区域的经济政策及情况；房地产市场的走势；区域内的竞争项目情况及在售项目情况；本项目区域内的人文、经济、道路交通、生活娱乐配套情况等等。

对客户的理解：持续不断的挖掘客户需求。只有在了解了客户需求的前提下，才能有针对性地给客户提供能够满足需要的产品和服务！

四、勤奋

古今中外，许许多多有成就的人，都是因为勤奋，才从众多的人中脱颖而出，成为人们所佩服的人，天才出于勤奋，成功来自勤奋。一天接几组客户，多长时间回访一次客户，应当牢记：比别人多走一步路，多说一句话，业绩就会比别人多一倍或十倍。

五、良好的工作习惯

工作习惯决定成败！首先应树立正确的工作态度，然后才是在日常工作中从细节，从一点一滴做起。要循序渐进，千万不要指望短期就能做到。有效率的工作，科学的工作，快乐的工作是的目标。

六、善于总结和学习

学习无止境，不学习就要被淘汰。总结得与失，会比别人更快的成长和进步！总结工作中的得失，会使效率更高，结果更好。总结生活中的得失，会更明白怎样去生活，如何去生活。不断的学习可以弥补自身的不足，变得越来越强大，与别人的差距越来越小，从而超越他人，直至卓越！

急求一份别墅客户分析的例文！急！急！急我是一名别墅销售人员,

买别墅前都一样，买到别墅的高兴，买排屋的失望。

国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。 别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。

像很多亚别墅、类别墅，如：“四层独立洋房”、“联排排屋”、“双拼排屋”、“叠加排屋”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不是别墅。 容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。

例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0。 4。

规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2。2；多层低密度住宅容积率不大于1。

2；排屋（Town House）容积率不大于0。7；别墅（Villa）容积率不大于0。

35。 2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。

”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发独栋别墅在售项目的价格高涨。

自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。 而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。

土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。

在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。 目前中国各级城市都已经没有新建或者在建的别墅楼盘了，以前拿了土地还没开发的，已不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。

所以，把别墅定义搞清楚就知道了。