2007西宁市商业地产市场调研报告-市调报告

2007西宁市商业地产市场调研报告-市调报告 1.基本概况 1.1 西宁简介 西宁是青海省的省会，地处青藏高原河湟谷地南北两山对峙之间，统属祁连山系，黄河支流湟水河自西向东贯穿市区。

全市总面积7665平方公里，市区面积350平方公里，建城区面积75平方公里。是全省政治、经济、文化、教育、科教和交通和、通讯中心。

全市总人口212.73万，城镇化率为59.59%。辖城东、城中、城西、城北四个区，大通、湟中、湟源三个县。

以及正在建设的西宁（国家级）经济技术开发区和城南新区、海湖新区。 西宁是典型的移民城市，多民族聚集、多宗教并存。

西宁地处黄土高原与青藏高原、农业区与牧业区、汉文化与藏文化的三大结合部，是青藏高原人口唯一超过百万的中心城市，移民人口达100万之多，有汉、回、藏、土、蒙古、撒拉等34个民族，其中少数民族人口54。36万人，占总人口25.55%。

随着西部大开发和现代交通建设步伐的加快， 以西宁为中心辐射全省的交通网络已形成，315、109国道贯穿全境，高速公路和一级公路四通八达，铁路向四周延伸，总铺轨里程1300余公里。青藏铁路建成通车使西宁成为青藏高原铁路中心枢纽。

西宁是国务院确定的内陆开放城市，先后与国内外许多城市和地区建立了经贸协作和文化交流关系。每年在西宁举办的“郁佥香节”、“青洽会”，“环青海湖国际公路自行车赛”等节庆活动，进一步扩大了其在中国的知名度和影响力。

2006年地区生产总值达到281.61亿元，比上年增长14.5%；完成全社会固定资产投资141.04亿元，增长21.98%；地方一般预算收入14.15亿元；增长20、1%；城镇居民人均可支配收入9334.63元，增长11.16%；农民人均纯收入2950.99元，增长13.82%；实现社会消费品零售总额119.51亿元，增长14.5%。 西宁在全省有较高的首位度。

人口占全省的38.84%，生产总值占全省的43.93%， 固定资产投资占全省的33.61%，地方一般预算收入占全省的33.5%，社会消费品零售总额占全省的66.35%。“十一五”时期，我们提出以科学发展观为统领，以构建和谐社会为目标，做强西宁，服务全省，使西宁成为青藏高原区域内投资环境优良的创业城市、生态良好的宜居城市、改革开放的先行城市、内涵丰富的文化城市、和谐稳定的青藏高原区域性现代化中心城市。

1.2 房地产现状综述 2006年西宁市房地产开发完成投资、施工面积、销售面积等三大主要指标，从统计数据看，应该是阶段性调整年。2007年政策因素各项成本增加、新区开发启动和旧城改造等将拉动房产开发投资新一轮状况： 1.2.1 2006年房地产开发投资规模同比下降，房屋用途和结构比例保持相对稳定，房产开发处在阶段性调整年，蓄势待发。

（1） 投资总量同比下降： 2006年西宁市房地产开发投资总额24.8亿元，同比下降3.9%，商品房开发总面积375万平方米，同比下降9.6%，其中住宅310万平方米，与去年同期基本持平，占总开发量的82.5%；办公用房17万平方米，同比下降39.3%，占总开发量的4.5%；商业营业用房50万平方米，同比下降15.3%，占总开发量的13%。 (2) 房地产市场销售快速增长： 西宁市房地产市场销售快速增长，全年累计商品房成交量（包括预售房屋）在开发总量降低的情况下，却达到134.59万平方米，同比增长17.34% 。

(3) 商品房销售价格上扬，涨幅呈破浪式： 2006年1—9月，房屋销售价格涨幅比上年同期回落0.1个百分点，新建商品房销售价格同比上涨2.3%，涨幅回落0.1个百分点。3月份以来，进入房屋销售旺季，新建商品住宅价格出现反弹，呈先涨后落之势，尤其3—5月份涨势明显，分别上涨6.0%、6.1%、5.6%,6—9月份有所回落，分别上涨3.2%、1.2%、0.7%、1.5%,1—9月累计上涨3.1%，涨幅比上年同期扩大0.4个百分点。

在各类住宅中，普通住宅同比上涨3.3%，其中多层住宅平均价格为1933元/平方米，同比上涨4.5%，高层住宅平均价格为2370元/平方米，同比上涨2.1%，涨幅分别扩大1.6和0.6个百分点。非住宅类价格同比涨幅回落。

1—9月份同比上涨0.2%，涨幅同比回落1.7个百分点，其中写字楼价格上涨0.2%，涨幅回落2.5个百分点，商业娱乐用房价格上涨0.2%，涨幅回落0.6个百分点。第四季度价格涨幅又回升状。

西宁市住宅平均销售价格为每平方米1940元，与上年同期相比上涨213元，涨幅为10.99%。全年完成商品房屋销售额21.52亿元，商品房屋平均价格为每平方米2022元，其中住宅价格为每平方米1940元，分别比上年同期上涨145元和213元。

怎样做好商业楼盘市调报告？

我以个人经验在这里谈几点的体会仅供参考：调研主要包括：宏观、微观等方面，宏观方面主要是：经济、消费力、购买意向、购买物业类型、城市规划、产业支撑、商业、配套等这些可以通过当地出租车司机，与小饭馆老板、小商贩等聊天可以大致了解城市规划去政府职能部分去索取，都能办到；微观的市场，通常来讲就是针对楼盘个案展开针对性调研，涉及的方面较多（户型配比、去化速度、价格走向、消费群体、车位比例、营销手法等），因此要仔细，有目的性，明确了问题主要是以什么身份去呢？我个人认为，不暴露身份所调研的资料数据准确性高，参考价值大，因此，我就以不暴露身份的形式说一下需要注意的事项：1、注意自己的穿戴，行业特征明显的衣服和装束不要穿；2、摆正自己的位置，少说行话，少言，多听；3、但是有人会说，你光听人家不说，那这里就要注意了，你听的同时又不能摆出什么都不懂，一定要给对方一个错觉是，你看了一些房，你也懂一点，但你还在犹豫，这样一方面证明你有购买意向，另一方面可以明证言顺地听对方对项目优势进行解说，从而减少对方的防备心理，从而让对方热情积极的为你服务；4、调研应该灵活多变，讲话时针对性不要太强，适当穿差话题；5、不要首先一去就冲资料来，只有你和对方产生初步的意向之后一般你再去要求，也就顺理成章；以上只是个大概，具体调研方法和技巧可以与大家再深入更多问题关注合肥房产网hf.loupan 。

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商业地产策划中的市场调查方法

商业地产策划中的市场调查方法 2003年被称为中国的“商业地产元年”，投资开发商用物业，特别是所谓超大型Mall，成为一大热潮和最亮丽风景线。

不光是北京、上海、广州、深圳一线城市，成都等二线省会城市、宁波等新兴工业化城市，就连偏远地、县级市也要上CBD、中央商业街、大型Mall、主题步行街等商用物业项目。 市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作，“没有调查就没有发言权”，此言乃真理。

商业地产策划所需要的商业、商圈、商用物业调查，与住宅、写字楼物业市调或纯商业经营相比，调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入，相应难度会更大一些，因此有必要就此问题作专题探讨，与大家交流共享，并就教于大方之家。 一、市调分类 商业地产策划和前期市场调查，按不同目标、任务、规模、方式，可分为以下几类： 1、按工作任务分：基础普查、专题研究调查、项目定位调查 2、按工作规模分：全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查 3、按操作方法分：实地考察调查、问卷调查、访谈调查 4、按考察形式分：系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察 二、市调准备 无论做哪类市场调研，都应有充分准备，才能有的放矢，提高效率，防止遗漏。

准备工作一般有： 1、明确任务--明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求； 2、团队分工--明确团队（工作小姐）人员组成、任务分工及协作关系； 3、工作计划--Why、What、Where、When、Who、How、Money(5wlhlm); 4、资料预热--有关调查城市区位（商圈、项目的书刊、报纸、网站等公开信息与内部资料； 5、配齐工具--准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像枪等； 6、考察线路--前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工协作安排； 7、时间安排--市调时段的安排（平日、周末、节假日、白天、夜晚），考察时间长短的估算，考察项目、地段的时序安排等。 三、基本概念理解与应用 在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定： 1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标 这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。

区位——带综合性的规划学用语，指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。 板块——住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。

商圈——零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的范围）。

显然，“商圈”现有两种用法，一是正式的零售界用法，着重指吸纳的目标顾客分布空间范围，另一是现流行的房地产开发和媒体借用后产生歧意的用法，着重指商家聚集的区域、地段。我们使用时，若有必要，应指明商圈的准确涵义。

商业中心——规划学用语，与商业功能区同义，与通俗的“商圈”称法接近，一般分市级、区级、社区、邻里四级。 地段——传统商业中心的商户以街道、马路、干道两侧分布为主，因此商圈、商业中心再可细分为某一地段，房地产开发也常用此术语。

节点——规划学用语，指观察者、步行入进出、经过的集中焦点，基本上是交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等，它们从某种功能或建筑特征的集聚、浓缩中获取重要性。商业地段（步行街）常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。

地标——与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点，观察者一般不能进入内部，仅具外在主观、仰视、眺望的视觉必性，如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。 应用：①上述概念常用，应熟练掌握与区分，清晰界定市调范围； ②上述概念的空间范围，除不同商业业态、业种商店的商圈有一定伸缩弹性外， 基本是从大到小排列，应根据特定任务选择市调区域。

③出书面正式报告，应使用准确、学术性用语。 2、业态、业种 零售商业用语，现对零售消费的各类商户也使用此术语。

业态——指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态，特征是“怎么变”。目前中国有10多种零售业态，日本20多种，美国40多种。

业种——指面向顾客某类用途的商店营业种类，特征是“卖什么”。目前国内零售消费市场可细分上百个业种，国外发达国家更多，难以胜数。

应用：①策划商业地产，必须熟悉业态业种分类及其特征、典型商户等基本功； ②市调必须分业态业种进行表格、问卷、访谈设计，查清所需类别基本状况进行 比较分析； ③传统和新兴业种，也逐渐采用不同。

商业地产市场分析

相比住宅市场，2017年的商业地产迎来了更为高涨的发展热潮。据前瞻产业研究院数据显示，三年后的2020年，中国房地产投资交易总额或将达到2600亿元，对比2016年将大幅增长45%。而其中商业地产将扮演着重要的角色，预计2017-2020年入市的资金将达到1万亿人民币。

商业地产的回归，首先就表现在写字楼和商铺租金的提升。2017年1-9月，“双创”效应持续发酵，TMT（科技、媒体、电信）行业发展迅猛，这也直接带动了办公楼租赁需求的强劲增长。从北上广深等一线城市来看，受惠于旺盛的租赁需求，上述城市在2017年前三季度租金普遍上涨。

以商业地产目前的状况来看，传统“短平快”的开发销售模式已经不可持续。为了在众多的项目中脱颖而出，不少商业地产项目开始构建新的价值链，走向精细化运营，这也造就了2017年商业地产行业的多点开花。

无锡商业地产发展分析报告-市场调研报告-市调报告

无锡商业地产发展分析报告-市场调研报告-市调报告 前 言 岁月无声，2004年即将逝去。

这一年无锡房市可用“缤纷多彩”来形容，但也呈现出了“成熟理性”的发展态势。而作为房地产业之一的商业地产，是一个复杂程度高、整合难度大的系统工程，其难度远远超过普通的住宅开发。

为把握无锡地产商业地产市场发展趋势，及今后更好地为开发商和顾客服务，提供了有力支持，无锡大卫不动产顾问有限公司历时三个月的普查，最终完成了《无锡主要商业街调查报告》。 2005年旺销楼盘 这份报告如实对无锡46条主要商业街上的商业模式进行了调查分析，将46条街按影响范围和地域划分为11个商圈，并着重对各商圈及各商业街的租金水平、店铺空置率、经营种类所占比例和行业所在楼层进行了分析，使读者能很直观的了解到各商圈繁华程度和各商业街的特点，对把握商业地产发展态势起参考依据作用。

这份报告运用了实地调查、访问调查、文献调查等多种调查方法，并做了大量的汇总和分析工作，非常具有实用价值。但是由于时间有限，数据无法及时更新，有些纰漏在所难免，希望读者批评指正。

期盼在我们的共同努力下，揭开无锡商业地产崭新而辉煌的篇章！ 第一部分 无锡商业街概述 商业街的发展与商业经济及商业地产的发展是息息相关的，只有商业经济发达了，商业地产、商业街才能兴旺；反之，商业地产、商业街兴旺了，商业经济也才能进一步发展，所以在分析商业街之前需先说说商业经济、商业地产的发展情况。 随着中国加入世界贸易组织和北京2008年奥运会、上海2010年世博会准备工作的全面铺开，中国经济发展潜力进一步释放，城市经济得到持续发展。

而国民经济的快速发展，也放大了中国房地产业的发展空间，为房地产业走向住宅建设产业化、土地供应市场化、管理行为规范化以及企业经营品牌化提供了难得的机遇。 国内商业地产开发保持持续快速发展的主要因素：一是经济日趋发达，有充足的资金；二是市场需求旺盛。

另外，商业地产丰厚的投资回报让众多的投资商趋之若鹜。统计数字显示，目前全国大大小小的城市几乎都建有商业街，纯粹的步行商业街也在200条以上。

而商业地产的供应和需求却存在一定的错位，商业地产面临成本居高不下、经营模式落后等难题。 随着国内房地产市场竞争的进一步加剧、利润空间进一步紧缩，特别是北京、上海、深圳等一线城市土地等资源日益紧缺，开发经营的风险加大等趋势的出现。

促使一些开发商实施向二三线城市发展的战略转移计划。 “太湖明珠”无锡，位于长江三角洲几何中心，处于沪宁杭中心地带；东距上海128公里；西距南京183公里；是我国著名的十大旅游城市之一。

无锡在江苏省城镇体系中，居于沪宁城镇聚合轴核心段和新宜城镇聚合轴的重要节点上，且是苏锡常都市圈的核心城市之一。苏锡常是上海大都市圈的有机组成部分，是江苏省经济发展的先导地区和创新中心，是具有国际竞争力的城市群体。

近年来，无锡市抓住每一个发展机遇，立足加快结构调整和深化改革，加快了商贸流通业规模化、市场化、现代化、多元化的发展步伐；加快了外向型商贸流通业的建设，全市商贸流通业总体呈现出较快的、健康的增长态势，商贸流通经济呈现出“三新三快”态势。 “三新”：一是改革有新成效；二是消费市场实现新突破；三是农村市场取得新发展。

“三快”：一是外向型商业发展快；二是特色商业街发展快；三是餐饮业发展快。 随着无锡商业经济的快速发展，商业地产发展迅猛，逐渐形成以一条或几条商业街为中心的经济商圈。

市中心区有以中山路为中心的CBD商圈，以火车站为核心的火车站商圈；副中心区有五爱广场商圈、南门商圈、北大街商圈；东区有丁村商圈、上马墩商圈；北区有山北商圈；西区有河埒口商圈；南区有中桥商圈；以及以长江路为核心的新区商圈。无锡规划建设特大城市以来，无锡的商业地产建设更是日新月异，大小商场、商铺如雨后春笋般缤纷登场。

截止到2004年10月，无锡在销商铺有28个，总面积近80万平米。如：无锡国际轻纺城、无锡招商城、华东五金商贸城、东方时代服饰都汇、站前商贸区等。

呈现档次更高、规模更大、专业化程度更强的新局面。 本次对无锡商业7个区域、11个商圈、46条商业街的全段或繁华地段进行了调查、统计和分析，调查数据截止时间2004年11月。

统计表的说明： 店铺总数：所调查的在经营店铺与闲置店铺的总和；面积：指纯商铺的面积，不包括商场、大卖场、商务楼等大型商业楼；权属关系：由于有的店无法得知，所以为估计值；租金：为抽样调查店铺的算术平均值；闲置率：为闲置店铺数除以调查的总店铺数，由于市场变化瞬息万千，闲置率只代表调查时的状况。 第二部分 数据汇总统计表 各商圈情况统计表 商圈 名称 店铺数 面积 （平米） 权属关系 （租赁百分比） 租金 （元/平米.年） 调查段闲置率 各行业楼层分布 CBD 商圈 793 10-500 96% 4100 空置26家，闲置率为3.3%。

一、二层：餐饮、服饰、副食品店、便利店、医疗、美容美发等； 三层以上：餐饮、歌城、网吧、茶馆、事务所、装饰装潢、诊所等休。