物业合同纠纷有哪些情形,常见的物业合同纠纷

物业合同纠纷有以下情形：

（一）业主的车辆在小区内被盗的情形

1、业主的车辆在小区内被盗，此时业主应当对如下事项承担举证责任：

(1)将车停放在车位或车库的事实；

(2)尽到了该尽的防范义务，如车门锁、报警装置的完好性等；

(3)车辆的价值。

2、物业公司应承担的举证责任是：

(1)小区内治安状况的总体情况。总体情况良好，可以证明物业公司在履行安保义务上是没有过错的。如果总体情况不好，正如前文所述，经常有打架斗殴，失窃失盗现象发生，就可以认定物业公司有过错。

(2)各种制度是否健全及遵守情况。

(3)必要的设施、措施及配备的相关人员的情况。比如，小区与外界通道是否设置了门卫及值班记录，值班记录主要用以证明有人值守。从常理讲，要求门卫对所有进出人员进行登记是不可能的。

(4)在主通道及统一停车车位或车库周围设置的防范措施是否符合合同约定，如夜间巡逻、电子监控设施、单独的值班室及值班人员等等。防范程度应当与业主支付的服务费对等。正如你不能要求豪华宾馆与一般招待所对住宿顾客的人身、财物的安保注意义务是一样的。

（二）小区内发生入室盗窃、抢劫，造成业主人身伤害、财产受损的情形

1、此时物业公司一般应从以下几面举证证明已履行合同约定的安保义务：

(1)物业服务企业的资质；

(2)从事保安服务的人员按国家有关规定具备职业资格；

(3)健全的保安服务制度；

(4)按制度履行注意义务的记录或证明，如值班日志、重大事故报告记录等；

(5)为履行安保义务所采取的措施、配备的设施及必要的宣传等。

（三）业主无过错、物业公司无违约无过错的情形的处理

小区内车辆被盗、业主人身被伤害、居家内财物被盗被抢，很多情况下，业主本身没有过错，而物业公司也能证明按合同全面履行了注意义务，也无明显过错。此时，业主诉讼到法院要求物业公司赔偿，是很难胜诉的。

面对此种情形，法院也不能简单驳回了事，多做做法律宣传和调解工作，达到业主撤诉或双方调解而息诉的目的。对物业公司是不是可以不收或少收物业服务费；对业主而言，“利之所归，损之所归”，即财物损失的风险由业主本人承担，这是民法一个被普遍遵守的原则。业主人身及财物损害的赔偿，在这种情况下只能期待刑事案件的侦破。

二、常见的物业合同纠纷

（一）一个是物业管理费究竟包含了一些什么费用，由于相关条例出台后，“物业管理费”的包含费用项目与以往有所不同，而部分物业公司在给予业主的收据上往往只标明“物业管理费”5个字，所以容易导致业主们对于其概念的含糊而产生纠纷。另一个矛盾比较集中的是物业管理费收不到的问题，造成业主之间、业主与物业管理企业之间的矛盾。

在收费方面，物业公司应该在给予业主的相关物业管理费用缴费收据上，将相关的收费目录名称和费用全部罗列清楚，不能简单地以一个“物业管理费”的名称来取代其中各类的费用名称。

（二）目前很多小区的业主委员会与物业管理签订合同时，往往对于物业合同的性质没有明确定义，有部分小区中双方签订的是“服务合同”，而有部分小区中双方签订的则是“委托合同”。

据悉，这方面的混乱使得目前最高法院案由分类中，涉及到物业管理合同的，既有服务合同纠纷，又有物业管理纠纷；而法院受理物业管理纠纷案件时，部分案件的案由定为服务合同纠纷，部分定为物业管理纠纷，还有定为损害赔偿和财产权属等其他案由。

在签订物业管理合同时，需要注意的是合同的性质应该为服务合同，而不是委托合同。其最简单的方法是先看物业合同的名称，如果是服务合同，一般这个合同的名称是“物业管理服务合同”，而不是“物业管理委托合同”，同时，在合同的条款中，如果是委托合同，一般会表现为“甲方委托乙方”，而服务合同则一般是“甲方为乙方提供服务”。

物业纠纷常见的8种类型与解决要点,如何消除负

一、物业管理费纠纷1、以物业服务质量（保洁、绿化等）不合格为由，拒交物业费；（1）关键看合同约定和法律法规政策文件的约定，且不能拒交，法院可以依法予以减免。

（2）物业公司做到有计划、有记录。要进行卫生巡视。

2、以被盗、跑水、物品损坏等为由，拒交物业费；（1）关键看物业公司是否有过错。（2）物业公司如何承担举证责任，是侵权纠纷还是合同纠纷。

3、以物业公司收费不实，拒交物业费；（1）物业收费不实，法院判决据实收费，降低物业费标准。4、以人身、财产受到损失，拒交物业费；（1）物业服务质量不合格为由，可以要求减免，但必须通过诉讼提出。

（2）法院个案判决，是否涉及其他业主？需要具体分析。5、以不居住、未使用为由拒交物业费或其他费用；（1）此项抗辩理由不成立，包括以此理由拒交供暖费的，也是不成立的。

（2）物业成本照常发生。6、房产流转中原业主欠费问题。

（1）原业主承担以前拖欠费用，新业主承担购买后的费用。（2）如果没有办理物业交割手续，不影响承担责任。

二、开发商遗留问题纠纷（1）与物业公司无关，但需要分清责任。（2）作到产权清析，物业公司入驻时，作到责任明确。

（3）物业公司协助业主与开发商沟通、解决。三、私搭乱建纠纷（1）物业公司可以接受委托后起诉。

（2）可以报政府有关部门解决。（3）发出整改通知书。

四、业主私自封闭阳台、露台问题（1）依据公约、合同，要求业主拆除。（2）物业公司可以接受委托后起诉.五、物业公司安全、隐患防范纠纷案件（1）物业公司应当对安全隐患，尽到防范义务。

（2）物业公司应当设立提示、警告标识。六、业委会与物业公司纠纷案件（1）业委会与物业公司职责的划分。

（2）明确产权，做好帐目。七、业主诉物业公司赔偿案件（1）由于物业公司的过错，业主有权起诉。

（2）针对第三人的侵权造成物业公司赔偿，物业公司可以追偿。（3）物业公司的抗辩理由包括哪些。

八、相邻权纠纷诉业主案件（1）物业公司可以要求业主起诉，而不是物业公司起诉。（2）物业公司可以配合业主诉讼，介入诉讼。

求助,物业管理案例分析题

这是一个如何定位物业安保工作的案例。李某的认为是现在很多人的看法，认为我缴纳了物业管理费，你就得什么都要管，我东西丢了你就该赔我。试问一下：公安部门是治安的主管部门，他是直接的责任人，他们的工资是每个公民缴纳的税金支付的，同理，那么在他们管理的辖区内出现盗窃、杀人案件，是不是他们也要负责赔偿呢，死了人是不是要拉一个警察出来抵命呢？我想每个人都不会这样认为，有这样想法的人大家肯定认为他有毛病，那么怎么具体到物业公司这里就让大家产生了这样的理解了，国内有很多这样的例子，业主在家被杀了找物业公司赔偿、被盗了找物业公司赔偿，都认为我交了费你物业公司就要负责。这只是对物业管理产生了以个错误的理解，首先，我们来看看什么是物业管理？如何来确定物业管理的地位的？物业公司是根据《物业服务合同》在国家法律法规的规定范围内对物业进行管理的活动。他地位是来自那份合同，根据合同约定并在法律法规规定范围内提供相应的服务，物业安保工作也是在这份合同之内的，物业公司解释的没有错，物业保安的主要职能是：小区公共秩序的维护、小区公共安全管理，和各类突发事件的先期应急处理。物业管理始终处在公共管理和服务的位置上，保安工作根据合同提供约定的安保服务，并不对小区业主个人财产、生命安全起保管、保全的作用。只要他们按照合同提供了相应的服务，就没有责任，而且安保工作不可能做到万无一失，只能是通过防范，降低他的发生率。而且就这个案例讲只要物业公司尽到了自己在安保方面的义务就不存在管理过失，也就不承担责任，而且物业管理费是小区正常运转的费用，你拒交并又享受了小区的公共服务，其实是在侵犯其他业主的权益，而且业主不能以任何理由拒交物业管理费，这是有规定的，即使物业公司在管理方面存在过失，业主赢了官司，你的物业费同样要缴纳，至于物业公司的过失另作处理，业主大这样的官司胜诉率非常的低，在物业公司管理无作为方面是很难取证的。

希望我的啰嗦对你有帮助。

物业案例分析

楼主说的很笼统，在哪被盗，小区内？地下车库内？有监控的小区或地下车库内？

总体来说，一定要有当天当时的记录，并及时打电话报警，上面楼说的看监控你可以提供，也可以不提供，为什么呢？因为监控属于小区的公共设备、设施，用途是观察小区的整体情况，不是单独为哪个人服务的，我是大连的，我们的主管部门就说了，业主家里被盗监控就算看着他家门口，物业也不负责，监控是为小区整体的设施、设备提供服务的，是观察小区的公共设施、设备区域的运行、使用情况，不是为了看车场和看住户家的情况，不是为个人，（哪怕你当时处于这种目的来安装的）。派出所可以调取，但是你要是没有也不用怕，坏了正在维修啦，没义务承担监控不好你车被盗的责任，这都是理由。你收的停车费是什么？咱们物业对外是停车费，但是现在你不能说这种话了，咱们收的是占用场地费，不要说管理费和服务费知道吗？因为物权法有规定，停车场规小区全体业主所有，所以他的车占了小区的停车位，我们要收取费用，这个费用国家又有明文规定，要在物业公司扣除管理成本后的剩余部分用于小区，比如地面损坏，挡车器，车场保险等等等，或者为小区业主谋其他事情。

再有这类事件属于刑事案件，于物业公司无任何关系，咱们没有形成寄存关系，是占地费用的收取，我要用你这个费用来服务小区的，况且国家法律规定，刑事案件由派出所等职能部门负责解决，咱们没这个权利。可以打个比方，你在路上钱包被人偷了，你去派出所报案，派出所来晚了，然后又很长时间没有结果，你不能向110投诉电话的接线员要求因为你通知晚了，没给我催促，派出所没及时到现场，耽误了破案进程而要求索赔吧，你不能因派出所没破案要求派出所给你索赔吧。这段是最主要的。

希望以上能给帮到你，虽然物业公司没有责任了，但是此用户肯定会要个说法一是起诉你，最终按我说的他会败诉的，二是他不交物业费你起诉他，他也会败诉的。但是希望你还是能好好解决这个问题，最好在某些方面替他出面，这样能缓和业主的情绪，换位想想如果是咱，咱肯定也不好受，物业毕竟是将心比心的工作，别的地方替他出面，或陪同他一起到主管部门，让主管部门代你说出口，这样效果比你不管让他，让他爱去哪告去哪告和他自己去弄清楚的力度大，证明咱的责任心大，而且体现出咱比较重视。这样处理会很完善的~~~

对了，你那要是有人看守的刷卡门岗的话就会有责任了，谁让你没核实清楚，到时你就踢皮球，说他说是你亲戚，但是打你电话不通，上门敲门不在家等等。这么说的话到法院判决，你承担的责任是30%-40%

投诉物业管理：投诉书怎么写？

答复：简单的回答这个问题？

对于小区物业公司下属部门，如果小区业主遇到什么问题，可以向小区物业公司投诉或反映此类的问题，然后，小区物业公司负责人针对业主投诉的某些问题，进行（现场勘察、调查取证、分析研究、原因追朔），然后，以小区物业公司负责人对于业主提出的这些问题（给予解决方案），以进行共同协商及协调处理相关的问题和相关要求。

对于小区物业公司，业主可以举报或投诉物业客服部门，然后，以物业客服人员针对某个业主情况，进行（报修、上门安装、维修故障、检修完毕），以物业客服人员竭诚为您服务。

谢谢！

物业纠纷常见问题解答

物业纠纷已成为广大市民很头痛的一件事，这里就常见的一些问题从法律角度提出一些解决的方案，供参考。

1、公共设施的主人究竟是谁？某楼盘的地下停车库被开发商卖给了个人，使得小区的停车费用涨价，造成车库有空位而业主却无法停车的现象，间接侵害了业主的利益。而部分小区的公共配套设施比如商铺、会所等被出让给个人的现象也不在少数，并且出让之后因为这些公共配套设施的经营范围和功能的改变，不再作为小区的配套服务所引起的矛盾，也已经开始成为物业管理方面的主要焦点之一。

[解读]这类纠纷其实牵涉到的问题就是小区的公共配套设施的“主人”到底是谁的问题，究竟是开发商还是全体业主。在《物业管理条例》中，目前只对停车位作了相关的明确规定，即“小区内的机动车停车场（库），应当提供给本小区内的业主和使用人使用。

停车位不得转让给小区外的单位和个人；停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人。”而没有对共用设施和共用部位的权属等问题作出规定同时，目前物业部分在共用设施、共用部位的权属问题还涉及到维修和费用的承担问题。

比如哪些部位、设施、设备属于全体业主共同共有；哪些属于部分业主共同共有；未分摊共用建筑面积的地下停车库权属，应属全体业主还是属于开发商，如果属于全体业主，权证应如何发放、保管、使用，收益应如何处理，维修基金如何筹集、如何分摊。而对于开发商已出售的地下停车库应如何处理，对于开发商建设的地面多层钢结构移动车位的权属应如何认定，部分业主或个别业主是否能对此提起诉讼，部分业主或个别业主对共用设施、共用部位的收益如何处理能否提起诉讼等，目前尚没有明确规定。

[解决方法]这一系列问题目前有待相关部门制定相关法规。不过总的来说，业主们还需提高自身的维权意识，及时发现问题进行解决。

2、签委托合同还是服务合同？目前很多小区的业主委员会与物业管理签订合同时，往往对于物业合同的性质没有明确定义，有部分小区中双方签订的是“服务合同”，而有部分小区中双方签订的则是“委托合同”。据悉，这方面的混乱使得目前最高法院案由分类中，涉及到物业管理合同的，既有服务合同纠纷，又有物业管理纠纷；而法院受理物业管理纠纷案件时，部分案件的案由定为服务合同纠纷，部分定为物业管理纠纷，还有定为损害赔偿和财产权属等其他案由。

[解读]这主要是因为对于物业管理服务合同的认识不同。据分析，如果双方签订的是物业委托合同性质的，那么就代表着由业主委托物业管理企业对小区进行管理，业主与物业管理企业是委托与被委托关系。

如果一旦小区的管理出现了问题，比如遭到盗窃等，那么其后果将与物业公司没有任何关系；同时由于委托合同的委托人依法可任意终止合同，而不需要任何理由，也不利于小区物业管理的稳定性。[解决方法]在签订物业管理合同时，需要注意的是合同的性质应该为服务合同，而不是委托合同。

其最简单的方法是先看物业合同的名称，如果是服务合同，一般这个合同的名称是“物业管理服务合同”，而不是“物业管理委托合同”，同时，在合同的条款中，如果是委托合同，一般会表现为“甲方委托乙方”，而服务合同则一般是“甲方为乙方提供服务”。3、物业管理费近期牵涉到物业管理费的主要有两个方面的内容，一个是物业管理费究竟包含了一些什么费用，由于相关条例出台后， “物业管理费”的包含费用项目与以往有所不同，而部分物业公司在给予业主的收据上往往只标明“物业管理费”5个字，所以容易导致业主们对于其概念的含糊而产生纠纷。

另一个矛盾比较集中的是物业管理费收不到的问题，造成业主之间、业主与物业管理企业之间的矛盾。[解读]由于“物业管理费”是个大概念，一般来说是指保安费、保洁费、保绿费、管理费4项，但对于很多业主来说，很容易把这4项内容与额外的日常公共设施设备维修费以及电梯水泵运营能耗费等掺合在一起。

同时，由于物业管理公司在收取了物业管理费用后，有的开发票、有的给收据，使得很多业主对于自己缴纳的“物业管理费”究竟包含了一些什么内容不甚清楚。因此，在某些小区里其收缴率相当低，有的甚至低至20~30%，使得物业管理难以为继，造成其他已缴费业主的心理不平衡。

《物业管理条例》第四十一条只讲了合理公开收费问题，而基本物业服务费由哪些构成没有罗列出来，造成应该付的不付，而不该付的也付的怪现象。同时，造成物业管理费的欠费纠纷，除了物业管理企业服务不到位、开发商遗留问题为主要原因外，物业管理收费标准不明确，不能体现质价相符的原则是重要原因。

而目前仍然有部分业主对物业管理费的定价缺少相关知识，物业收费忽高忽低，造成业主与物业管理企业矛盾重重，这种情况在前期物业管理上尤为突出。[解决方法]在收费方面，物业公司应该在给予业主的相关物业管理费用缴费收据上，将相关的收费目录名称和费用全部罗列清楚，不能简单地以一个“物业管理费”的名称来取代其中各类的费用名称。

4、开发商与物业的“父子关系”如今部分与开发商互为“父子关系。