1.如何正确管理业主托管的钥匙

业主将备用钥匙托管物业时：

第一步，签署钥匙托管协议书；

第二步，钥匙封存：准备一个牛皮纸信封，放入钥匙，封口处由业主和物业同时做封口签并粘贴好；

第三步，在钥匙保管登记簿上做登记，业主签字；

第四步，将封存的钥匙存入专用的钥匙柜内存放。

物业内部要有保管制度，严格控制，指定专门人员管理业主托管的钥匙。封存的钥匙需要启用必须经过业主书面同意；紧急情况无法取得书面许可时，由物业项目经理或客服经理电话通知业主，征得同意后，启用钥匙，并做记录，事后要联系业主补签书面许可，并重新封存钥匙

业主委托物业管理钥匙时（一般都是代理出租情况下）

1、签署钥匙代管协议

2、物业和业主双方进行室内物品登记

3、物业安排指定人员管理业主钥匙，做到专人专管，任何情况下钥匙不能转交他人

4、每次使用钥匙进入业主房间，必须做使用登记，严格记录使用时间、使用人和用途。

2.物业小区的入伙方案咋写

第一步：预约业主入伙 为保证业主入伙现场秩序的畅顺以及方便管理处对业主入伙情况的掌握及控制，并对入伙阶段出现之问题作出及时检讨和改善，建议在正式入伙前一个月内由售楼部陪同物业管理处对符合入伙条件的业主进行分类，分批分时间段预约入伙。

第二步：入伙庆典仪式 作为知名品牌物业，在半山花园正式入伙当天之上午举行隆重而公开之入伙庆典式仪，通过媒体及公众的良好宣传，以期获得更大的社会广泛效应。至于入伙庆典仪式的现场安排，建议应由专业礼仪公司或广告策划公司作现场布置和打点；另外邀请集团领导、房地产公司领导、物业管理公司领导届时作开场演讲并致贺词，也可考虑同时邀请业主代表及合作单位代表等上台发言。

仪式后可加插部分庆祝表演和业主参与之游戏抽奖等嘉年华会形式之活动，以活跃现场气氛。 第三步：业主办理入伙手续 （一） 迎候、交费 业主走进管理处，由管理人员礼貌迎接并安排业主入坐轮后位。

然后按顺序将业主先带到入伙缴费办理台前坐定缴付入伙费用及楼款，同时签定《委托银行代收款协议书》，并发放银行存折。管理人员应主动为业主挪椅让位、介绍入伙经办人，并安排其他随同人员就座轮后位。

如有必要则负责为业主斟水。如管理人员忙不过来，则其他管业处职员应主动协助带位或斟水等。

（如业主属于未按预约时间前来，或未预约前来，则需根据情况安排；实在安排不了的，则要求预约日期前来办理入伙手续。如劝告无效则交物业经理或管理处主任处理。

物业经理根据实际情况进行解释或灵活安排）。 （二） 验明业主身份 入伙经办人核对《海口半山花园入伙预约日期表》中“预约日期”、“预约时间”、“单元号码”、“业主姓名”等，经确认后在《入伙通知记录表》填写确认并排好先后顺序。

管理处负责入伙经办人要验明业主身份。 认业主身份时须出示的证件、资料有： 1、发展商发出之《交付使用通知书》 2、发展商/或财务部发出之《收楼证明书》/或《交费证明书》 3、《海口市房地产买卖合同（预售》《公证书》或收取《公证书》证明。

4、业主《身份证》原件/《护照》原件（业主为两人以上时，所有业主须同时到场收楼。须所有业主同时出示《身份证》/《护照》。）

5、律师楼开出之《委托书》或海口公证处开出之授权委托《公证书》（此项是在业主为两人以上，而其中有人不能前来，委托他人办理时出示。或业主不能前来委托他人办理时出示。）

6、《营业执照》/《商业登记证》* 7、《法人代表证明书》* 8、《法人代表授权委托书》/董事会记录（授权委托）* 9、公司印章* 10、《业主公约》承诺书副本 注：以公司名义购房者须另行出示6、7、8、9项资料。 带*为公司名义购房者须出示之资料。

须缴交的资料有： 1、以上第1、2、5、8、项之原件。 2、以上3、4、6、7、10项之复印件。

第6、7项须加盖公章。 须当场签定及填写的文件有： 1、《区域防火责任书》 2、《业户联络资料登记表》 3、《业主公约》 4、《前期物业管理委托协议书》 须当场发于业主的资料有： 1、《业主手册》/《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》 2、《住户证申请表》/《家庭成员登记表》 3、《住宅装修管理规定》 4、《海口有线电视收视申请表》 5、《海口市燃气集团管道气公司委托收款合同书》 6、电话《用户需求登记表》 （三） 验收与交接钥匙 经办人礼貌让业主稍等，然后向钥匙专管员领取钥匙。

经办人领取钥匙后在《入伙经办人领取钥匙记录表》处填写签名。经办人与管理处工程人员一起带领业主到其单位进行验收，抄水、电表、煤气底数。

经办人须将钥匙交予业主并与业主签署《住宅单位交接书》，以确认已移交单元所有钥匙，并接收单元。 业主对所购单位提出的问题，对有把握的问题管理处人员尽量解释。

若遇不能回答之处，则将问题记录于《单元收楼验收表》中（验收表应由管理处人员填写）。验收完成后管理处人员将房门锁好并带业主到管理处办理收楼手续。

（四） 办理托管钥匙手续 如业主之单元须进行翻修工程，则入伙经办人须建议业主将钥匙交由管理处暂为保管，并由入伙经办人与业主填写与签定《钥匙托管承诺书》，受托管钥匙交由钥匙专管员置于钥匙保管柜。钥匙保管柜内之所有钥匙由钥匙专管员负责保管。

待今后业主领取钥匙时，须在《钥匙托管承诺书》原件上签收，并由经办人员存档。 （五） 完成交楼手续。

管理人员欢送业主离去，并表示随时欢迎业主之查询。

3.物业管理的如何钥匙保管

管理处接管大厦钥匙后，安排人员专职管理钥匙，无工作需要任何人不得以私人名义借出，借出时须严格办理登记手续。 2。

标识，将钥匙分类，先将钥匙按每套房，公共门窗按楼层，设备房按设备分门别类，然后用钥匙扣或细绳分别挂在一起。将分类的钥匙贴上标签，在标签纸上写明楼号、房号或设备房名称，业主（住户）的钥匙一般分为防盗铁门钥匙、室内门钥匙、电子对讲门钥匙和信箱钥匙等四类，均应贴标签标识。

3。制作业主（住户）钥匙挂放牌，一般采用5cm以上夹板制作钥匙挂放牌，在夹板上划出若干相等的方格，在方格内标明楼层和房号、栋号用醒目的颜色（红色）笔直接标在每层层首，并将层与层之间也用不同于划方格的颜色笔划分开，每方格代表一户，在每方格内钉一铁钉，将该户的钥匙挂在此方格内，挂放顺序按楼层房号要求一目了然。

4。制作公共门窗，设施设备房钥匙牌，采用断面为三角形的铝合金型材，将同类钥匙挂在同一铝牌上，制作钥匙挂入箱，将公共门窗设备房钥匙分类挂放，在钥匙箱上相应贴标识。

4.追讨延期交房违约金有期限吗

拿到钥匙就构成了交房法律事实了~~下面的文件你参考下蛮~~

业主问：收钥匙就视为收楼吗？我收楼了还能追讨违约金吗？违约金的起止时间怎样计算？

王美舟答复：收钥匙就视为收楼，除非另有约定。业主收楼后可以追讨延迟交楼违约金。违约金的起算时间是合同第八条或者第十一条（新版）约定的交楼时间届满之日，截至时间是收楼之日，双方另有约定（如计算至开发商具备收楼文件之日）的，按照约定处理。如果已经收楼了，约定的交楼时间与实际收楼日期间的违约金仍然可以追讨，收楼后的违约金不能追讨。

7、业主问：如果开发商交楼时缺少法定文件，可能构成延迟交楼，业主应当注意什么？

王美舟律师答：不要签署开发商提供的任何文件，不要向开发商提交任何业主签名的书面材料，包括、物业服务合同、业主公约、维修单，钥匙借用单等等，以免上述行为被视为收楼行为，给诉讼增加难度和变数。业主什么事情也不用做，等开发商出示合同约定的交楼文件再说。千万不要签“钥匙托管承诺书”，这样表示你已经收取了钥匙，钥匙交给物业管理公司保管，收取了钥匙就表明收楼了。这是开发商最新的骗局。必要时咨询律师。