1.去业主家走访关于物业费上调情况说明

尊敬的中国人家业委会：

2010年物价涨幅令人吃惊，管理成本大幅提高，物管处一直在“低收

入，高成本”的状态下艰难运行，随着物价和人员工资的不断上调，已逐渐步入“巧妇难为无米之炊”的窘境：由于待遇低、福利、保险未能全额提供，导致人员频繁流动；因经费紧张，加上周边物管企业待遇相对较高，人员得不到及时补充，导致人员压缩，多个岗位人员紧凑，时常安排加班加点；由于物价不断上调，工具、物资不能及时足量配备，有时不能及时为业主提供服务和对小区的公共设施进行维护等等。

早在2007年经业委会严格核定，在不含管理费计提和经营税金及附加的情况下，中国人家管理服务单位成本为1.54元/m2·月，因种种缘由，物管费从07年起一直维持1.2元/m2(0.3元/m2·月由开发商补贴)。几年下来，管理成本不断提高，并且入住率太低，物管费收入也相应降低（空置的房屋按物业收费办法规定70%交纳）。按照《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》同等服务标准的多层和高层普通住宅物管费收费标准也高于我小区现在的收费标准。中国人家作为别墅小区，收费标准理应高于同等物管档次的普通住宅，在同行看来，中国人家小区是典型的“别墅式管理，公寓式收费”。

服务队伍的不稳定不仅严重制约服务质量的提高，同时也给小区的安全管理带来极大隐患。一方面业主要求适当提高服务人员待遇，稳定服务人员队伍、安定人心，以提高服务质量和服务水平，另一方面物管处要维持运转，就得从各方面开源节流，势必对服务质量有所影响，从而形成矛盾。加上我小区因总体规划、地理位置等条件限制，无门面房、无停车费等经营项目

且创收渠道很少无法补贴物业经费的不足，要从根本上解决这些矛盾，上调物业管理费势在必行。

中国人家2010年1.5元/m2·月（0.3元/m2·月由开发商补贴）的收费标准之所以能勉强维持，账面亏损不大，主要是在严重违反劳动法、侵害员工利益和适当降低服务标准的情况下进行运作。2008年新《劳动合同法》的颁布，更侧重于保护劳动者的权益，而劳动者本身的法律意识和自我保护意识也越来越强，一旦有员工离职，都会因未交养老保险、强制加班等要求物管处给予补偿，而物管处自知理亏，多以给予适当经济补偿来处理此类劳动纠纷，有的甚至闹到了法院。现结合2010年实际发生费用及物价上涨幅度、最低工资标准上调、房屋空置率（西北园综合测算空置率35%，空置房物管费按70%收取）、收缴率95%（中国人家历史最高收缴率）等多项因素，对2011年管理费用进行测算（此测算是根据中国人家物业现行运作情况如实测算，仍存在部分违反劳动规定风险），单位成本为 1.59 元/m2·月（详见附表一）。

综上所述，提请业委会从本小区实际管理运行成本和物价、最低工资标准上调以及周边大环境等方面客观考虑物管处的实际困难，帮助物管处落实此次物管费调价事宜。如果调价成功，有一定的经济基础做后盾，相信中国人家物管处2011年的运作将更加得心应手，物管处也将认真遵照业委会“管理与服务相结合”的要求，使得服务再上新台阶，为广大业主提供更便捷、周到的服务；创造更安全、舒适的生活环境。

2.去业主家走访关于物业费上调情况说明

尊敬的中国人家业委会：2010年物价涨幅令人吃惊，管理成本大幅提高，物管处一直在“低收入，高成本”的状态下艰难运行，随着物价和人员工资的不断上调，已逐渐步入“巧妇难为无米之炊”的窘境：由于待遇低、福利、保险未能全额提供，导致人员频繁流动；因经费紧张，加上周边物管企业待遇相对较高，人员得不到及时补充，导致人员压缩，多个岗位人员紧凑，时常安排加班加点；由于物价不断上调，工具、物资不能及时足量配备，有时不能及时为业主提供服务和对小区的公共设施进行维护等等。

早在2007年经业委会严格核定，在不含管理费计提和经营税金及附加的情况下，中国人家管理服务单位成本为1.54元/m2·月，因种种缘由，物管费从07年起一直维持1.2元/m2(0.3元/m2·月由开发商补贴)。几年下来，管理成本不断提高，并且入住率太低，物管费收入也相应降低（空置的房屋按物业收费办法规定70%交纳）。

按照《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》同等服务标准的多层和高层普通住宅物管费收费标准也高于我小区现在的收费标准。中国人家作为别墅小区，收费标准理应高于同等物管档次的普通住宅，在同行看来，中国人家小区是典型的“别墅式管理，公寓式收费”。

服务队伍的不稳定不仅严重制约服务质量的提高，同时也给小区的安全管理带来极大隐患。一方面业主要求适当提高服务人员待遇，稳定服务人员队伍、安定人心，以提高服务质量和服务水平，另一方面物管处要维持运转，就得从各方面开源节流，势必对服务质量有所影响，从而形成矛盾。

加上我小区因总体规划、地理位置等条件限制，无门面房、无停车费等经营项目，且创收渠道很少无法补贴物业经费的不足，要从根本上解决这些矛盾，上调物业管理费势在必行。中国人家2010年1.5元/m2·月（0.3元/m2·月由开发商补贴）的收费标准之所以能勉强维持，账面亏损不大，主要是在严重违反劳动法、侵害员工利益和适当降低服务标准的情况下进行运作。

2008年新《劳动合同法》的颁布，更侧重于保护劳动者的权益，而劳动者本身的法律意识和自我保护意识也越来越强，一旦有员工离职，都会因未交养老保险、强制加班等要求物管处给予补偿，而物管处自知理亏，多以给予适当经济补偿来处理此类劳动纠纷，有的甚至闹到了法院。现结合2010年实际发生费用及物价上涨幅度、最低工资标准上调、房屋空置率（西北园综合测算空置率35%，空置房物管费按70%收取）、收缴率95%（中国人家历史最高收缴率）等多项因素，对2011年管理费用进行测算（此测算是根据中国人家物业现行运作情况如实测算，仍存在部分违反劳动规定风险），单位成本为 1.59 元/m2·月（详见附表一）。

综上所述，提请业委会从本小区实际管理运行成本和物价、最低工资标准上调以及周边大环境等方面客观考虑物管处的实际困难，帮助物管处落实此次物管费调价事宜。如果调价成功，有一定的经济基础做后盾，相信中国人家物管处2011年的运作将更加得心应手，物管处也将认真遵照业委会“管理与服务相结合”的要求，使得服务再上新台阶，为广大业主提供更便捷、周到的服务；创造更安全、舒适的生活环境。