1.物业公司项目经理一周工作反省

中央政治局召开会议，强调要在全党开展党的群众路线教育，联系实际认真查找和解决形式主义、官僚主义、享乐主义和奢靡之风方面存在的突出问题，扎实有效开展好党的群众路线教育实践活动。

党的群众路线教育实践活动已经顺利开展了第一个环节，查摆问题、开展批评，是教育实践活动承上启下的关键环节。经过第一环节的班子反省与自我反省，发现了一些问题，预见了一些问题的苗头，现在就要对这些问题进行对照，找出问题根源、想出解决方法，坚决彻底的解决问题。

一、深入查找、认真梳理“四风”之问题为积极响应党的号召，认真深刻的自我反省后，我决定时刻以一名党员的要求严格要求自己，做到每日自省，多照镜子，多审视自己，多剖析自己。发现问题不逃避、不遮掩，并在最短的时间内解决问题，让自己成为一名更纯洁的人，一名更忠实的共产党员！回顾近几年来我所走过的路，我发现目前我还存在以下方面的问题：（一）形式主义方面1、理论基础不够扎实，学术层面较窄，对待问题不求甚解，并且存在学而不思、不用等现象。

由于知识陈旧，对新知识学习的深度不够，在日常工作解决问题时体现出解决问题的能力有待提高，碰到具体问题是无所适从，盲目无策等现象。康安小区有几户业主的房产产权隶属于松北区管委会，由于松北区管委会的原因现将这几户房产分配给现居住业主，需要提交由物业公司签发的《不欠费证明》材料，由于以往该证明只需要三级公司进行操作即可，所以二级公司从未涉及此类问题，又因为三级公司的公章不具有相应的效力，现需要二级公司进行处理。

由于我对该问题没有高度重视，忽视了三级公司的公章效力问题导致业主跑了许多冤枉路，耽误了许多时间，最终本着全心全意为业主服务的工作理念，我们特事特办对这几户业主进行了二级公司的《不欠费证明》的确认。通过这个案例使我深刻的意识到自己还需要更大的提高，遇事要动脑不然就会办错事、办坏事，得不到业主的认可。

2、在工作中有文山会海现象的存在。在阶段性工作中开局部署多，结束后总结少，使之工作细度和深度不够，没有达到工作预期效果。

没能起到让大家改善工作方法和提高办事效率的事半功倍的作用。今年市委市政府要求大力开展“物业年”的要求，大力贯彻落实“物业服务年”活动精神，召开“物业年”动员大会、“物业年”工作安排会议、要求分公司编写“物业年”活动方案等等工作安排，增加了会议安排、文件撰写工作，对正常的物业管理工作造成了不同程度的冲击或影响，各级领导干部花在开会上的时间多了，为业主服务的时间就少了。

工作布置后未能及时的总结，衷心感谢此次党的群众路线教育实践活动，使我及时的意识到只布置工作不总结的问题严重性。我们及时对“物业年”活动期间的工作进行总结，发现通过“物业年”活动的开展，提高了我们的服务质量，得到了业主的满意，同时也暴露出了一些问题，我们也要对问题进行解决，并防止类似问题的出现。

3、在每年走基层、搞调研时，有走过场，蜻蜓点水的现象。在调研工作中，由于时间和精力的原因，存在着只听基层班子和个别干部的汇报，不愿多听基层群众和员工的意见和建议。

汇总调研工作意见时存在着：话不实、事不真、面不全等问题。每次去基层，我只是到三级公司领导办公室，与三级公司领导班子进行座谈，听取三级公司领导班子的汇报，极少数情况能听到广大基层群众和员工的意见和建议。

三级公司领导班子有时也是报喜不报忧，让我不能及时了解到基层存在的问题，致使走基层、搞调研时，走过场，蜻蜓点水，不求甚解。以后要多多听取基层员工的意见和建议，定期或不定期的举行员工座谈会，大家畅所欲言，既能增进员工与领导的关系，又能得到第一手的群众信息。

4、不切实际、不求实效。个别工作中存在因对上级精神领会差异，出现部署工作缺少实际调研，与现实脱节的现象。

一味追求收费率的增长，解决问题时只顾及大户、费用额度大的业主，而忽略小户型、实际困难大、额度小的业主。在上级领导走基层时，为达到更好的效果，事先部署，只为领导提供“窗外美景”而忽略“后院及角落”问题。

河柏小区内有群里电业局、供排e69da5e6ba90e799bee5baa6e79fa5e9819331333337373635水公司的分公司、中庆燃气公司的分公司，他们都是缴费大户，对他们的服务无论是收费员还是分公司领导都格外重视。出现跑冒滴漏现象存在着先维修大户后维修小户的现象，这样就给小户带来了不必要的经济损失，其实缴费小户是最需要物业公司提供服务的，我们却忽视了他们。

对此我表示很抱歉，我要坚决改正这个错误的工作方式，对待群众的困难一视同仁。（二）官僚主义方面1、脱离群众，与实际脱节。

日常工作中虽然有走基层事多见，但与群众谈心时，不愿与群众交心，交谈话语少，缺少相互信任。深挖自己的思想根源就是“公仆意识淡薄、群众感情淡漠”。

害怕与群众关系走近后，对群众的超标准要求不好拒绝，存在多一事不如少一事的回避思想。康安办事处的工作同志定期会向物业公司分发由司法部法律出版社主办的中华。

2.怎样做一名合格的物业项目经理

俗话说的好，不想当将军的是士兵不是好士兵。

现在作为一名物业管理者，我想同样也是。每天看着项目经理主持早会，我在想我也一定要做项目经理。

一、及时、有效地做好前期介入工作（一）密切配合开发商，利用项目开盘和开发商举行促销活动的机会，展示物业服务企业的良好形象和专业素质。在正式开盘之前，开发商、施工单位、销售代理、物业管理等部门要共同制定周密的开盘日和促销活动的工作方案。

作为项目经理，应对秩序维护、保洁等人员在礼节礼仪、沟通能力等方面进行重点培训。在看楼购房人员较多时，应重点做好车辆有序引导、人员分流、看楼通道及样板房安全防范以及临时看楼电梯的应急维护预案和认购及签约区域的重点看护等等。

持续做好上述工作的目的在于获取开发商、业主对物业服务公司的初步认同感，为未来开展物业管理打下良好基础。（二）在项目施工阶段适时介入，向开发商及时提出合理化建议和要求整改的书面报告，以减少开发商资金浪费，同时最大限度地减少日后管理麻烦。

1.项目竣工验收前的主要工作是参与工程施工质量的监理工作和全面收集项目的各种物业资料。项目经理更应对下列问题引起高度重视：（1）关于防水处理，有防水要求的卫生间、阳台、中庭花园（一般指地下车库的上盖部分）、水景等的防水层是否已被破坏；窗框内灌浆是否饱和，有无空鼓，用于固定窗框的木块是否取出；鉴于窗框渗漏是新楼盘存在的普遍问题，且其将给业主的生活带来严重影响，加之日后补救资金巨大。

因此，应及时发现并要求开发商及时整改，不然后患无穷；（2）关于智能化系统，项目经理应从满足小区实际需要和日后便于维护的专业角度出发，在开发商选定供应商之前，对供应商提出的建设方案进行分析，尤其是方案与项目的不符合之处和不足之处，更应有针对性地提出整改意见；（3）关于绿化，项目的绿化、美化是提升小区居住环境的重要因素，好的绿化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，项目经理应从视觉效果、水土保护、便于通过、便于管理和养护等方面出发，对草种、灌木和花卉、乔木、垂直绿化等的选择提出合理化意见。

2.项目竣工验收和接管验收期间的主要工作：（1）积极参与项目的竣工验收工作，全面了解项目的工程质量，争取参与技术交底和图纸会审工作，为后期管理工作做好充分准备；（2）积极做好项目接管验收工作，与开发商、建设单位共同组建验收小组，对项目各项工程以及综合使用功能进行验收，此阶段应把握两个重点：一是明确交楼双方的责权利关系，确保物业具备正常的使用功能，更充分地维护业主利益；二是对验收接管中发现的问题，及时跟踪、督促开发商或施工单位尽快落实整改。二、做好大规模入伙和装修管理工作，保障小区免遭二次装修破坏此阶段是对优秀项目经理及其服务团队实力的第一次严峻考验。

因此，应在入伙前做好各方面可能出现问题的应急措施，指导思想就是想方设法促使业主尽快收楼，除严格按入伙流程为业主办理入伙、装修手续外，尤其注意以下几点：1.主动建议开发商向业主分期分批发出《入伙通知书》，主动分解入伙现场聚众压力；2.积极配合、会同开发商和施工单位对小区作一次彻底清场，杜绝各种隐患；3.努力为业主入伙提供一条龙服务，尤其是要求开发商必须在入伙现场设立答疑组和维修小组，随时为业主答疑，并对联合验房时发现的问题及时进行修复或对业主做出明确的维修承诺等；4.及时与业主签署《前期物业管理服务协议》、《业主公约》等一系列入伙程序工作，动员业主尽快收楼；5.若现场出现业主拒绝收楼的情况，应按事先准备的应急方案，会同开发商及时把该业主与其他业主进行分隔，逐个沟通，尽量避免在现场出现群起攻之的局面；6.结合小区实际制定的具有较强操作性的装修监管方案，特别对小区可能造成违章装修的部位及空间，在装修协议书中应有明确的责任界定，千万不能出现模棱两可的意见；7.严格控制进入小区的装修人员数量，全面实施持证管理，实施夜间清场制度，加大对装修施工现场的监管频次，把预防违章装修作为监管的工作重点之一。作为项目经理，要管好项目，应坚持牢记四种意识：（一）契约意识。

物业服务公司与业主之间，从某个角度看，只是一纸合同的关系，换句话讲，业主作为合同甲方当然有权按合同约定对乙方进行监督或解除合同关系，因此，作为乙方的物业服务企业只有在不断加强履约能力、兑现承诺方面多作努力方为上策，而在提供服务时，任何偷工减料的行为，都应视为违约，长此下去，必将使自身陷于被动。（二）沟通意识。

1.项目经理应经常性开展业主意见调查，主动及时了解业主的需求变化，找出近期服务的弱项或盲点，制定整改措施并迅速纠正，同时向业主公示，请求业主监督实施。主动发现和解决问题与被业主投诉后才去处理相比，那怕后者处理得再好，两者的服务效果是大不相同的，作为物业管理的项目经理应时常提醒自己这一点。

例如我所在的项目网站上设置了业主意见和在线留言栏目，业主可以非常方便地通过网络留言提出自己对我们物业服务的意见、。

3.物业管理的项目经理主要工作性质

物业项目经理主要是脑力和体力劳动相结合的一个职务。其主要的工作性质是：

1、脑力劳动。主要是通过智力、脑力、素质、修养、文化水平、社会阅历、经验等对工作进行指导以及总结、概括的工作。内容如下：1.1主要工作任务是物业管理方案、年报、财务预算、人力资源计划、维修方案、社区文化活动、品质管理等方案的拟定和审核工作；1.2项目宣传、工作总结、经验传授、表格拟定等。

2、体力劳动。主要是通过实际工作现场，对上级指令、政策、法规等进行实际操作的工作。主要内容如下：1.1参加公司各类会议，组织召开项目各类会议；参加社区联谊及各类活动；参加政府其他部门会议及活动；1.2团建活动。组织团队建设活动、参加社区文化活动、带领员工进行团队建设；1.3项目建设。对小区进行日常巡查、对设施进行查看、定期参加巡检、对品质管理进行复检、对各类调研进行实地操作；1.4员工培训。对新老员工进行物业法律法规培训、对员工进行行业规范和操作培训、对员工进行实际操作培训、对员工进行礼貌礼节培训；

4.物业项目经理岗位职责是什么

你广西的？去年我在南zhidao宁七星路商务厅西楼6楼那里也报名办理了一个~~从事物业人家公司就要求有这个证。

物业项目经理岗位职责：

1、领导全体项目服务部员工完成公司下达的责任目标。

2、对项目的收支情况负责，业主住户满意率在95%以上。

3、对项目部的整体服务质量安全生产负责。

4、对项目的内部运作负责。

5、负责项目不合格服务的处理专及纠正、预防措施和跟踪。

6、每季度走访各业主不少于1次，制定各月工作计划和总结。

7、按要求收集业主相关需求信息，并拿出组织实施方案。

8、对项目员工进行考核，并据实进行奖罚。

9、根据公司的相关规定对有关合同及分供方进行评审。

10、根据国家、市及公司的决定，制定并批准本项目的管理运作制度，计划周密安排得体。

11、每年组织项目对业属主进行书面回访满意度调查。

12、督导各部门做好相关体系资料的建立和存档。

13、检查和组织相关部门人员进行业务培训并定期考核存档。

14、组织管理人员做好日检，周检，月评工作并存档。

15、带动和组织全体员工落实终端服务

5.在小区物业项目经理怎么样开展工作

前期物业管理的介入可以使项目经理有更多的时间实地了解物业项目的情况，为制订有效、系统、完整的物业管理服务方案和计划打下良好的客观基础。

因此，前期物业管理的介入对项目经理安排日后的物业服务十分重要，具体表现在： 1、为业主入住后提供优质服务做准备。 通过前期介入，项目经理可以对工程的质量情况；设备的安装情况；设施的配套情况；存在的问题做到心中有数，并根据实际情况向开发商提出改进意见。

例如，在对某小区前期介入时，我们发现管道施工中有许多隐蔽工程；小区水泵房设备由于施工方管理不善被水浸泡过；绿化单位将装修垃圾填埋在绿地内等等，这些都是日后的维修、管理、服务的隐患。我们及时通报甲方并提出了相应的建议，如在隐蔽工程处预留检修孔；浸水设备拍照备案，避免以后扯皮；绿地进行返工等措施，为日后给业主提供优质服务打下了良好的物质基础。

2、为后期降低物业管理服务成本做准备。 由于开发商与物业管理企业的出发点和利益不同，看问题的角度也不同。

开发商更多地考虑前期的物业销售，很少考虑后期的物业管理成本。例如，在某小区前期介入时，我们发现一个单元的大堂（含电梯厅）就有100多盏各类照明灯具；大厦顶层设有消防泳箱，但生活供水却采用管道衡压供水系统，增大了日后物业管理服务中的能耗和维修成本。

我们及时向甲方提出建议：在照明系统中增设多路控制开关；将单一消防水箱改为生活消防两用水箱。只这两项一年就节约电费6~7万元。

作为项目经理要用专业化的眼光去看问题，例如某地产项目规划设计征求意见时，我提出了“大社区管理，小社区服务”的想法，比如垃圾处理，我建议建一个大的垃圾中转站（原来的设计中是每个组团建一个，共有7个组团，组团之间用三轮车或微型汽车进行中转）。现在的业主都不愿意垃圾站建在自己的住宅附近，建一个大垃圾站既环保卫生，又可降低造价和管理成本，既优化环境，又能赢得业主的满意。

又如管理用房，原设计中每个组团中都有一个100平方米左右的物业管理办公用房，我建议将各组团的管理用房集中在一处（建一个物业办公楼），各组团只保留20平方米左右的服务中心用房。这样既能提高办公用房的使用率，又可降低管理成本，提高公司的知名度和形象。

如果没有物业前期介入就很难发现这些问题，就会给日后的物业服务带来困难。 3、为提高公司的品牌知名度做准备。

一个公司的品牌知名度是靠全体员工在日常工作中一点一滴铸就的。物业管理前期介入中的一些细微的工作，可以使甲方感受到对方是一个有品牌、有实力、专业化的大公司，对提升公司的知名度大有好处。

例如，写字楼一般采用高档电脑控制的电梯，电脑板对室内温度的要求相对较高，温度过高不但影响电梯的正常运行，还容易造成电子元件的老化。在对某写字楼前期介入时，我建议将中央空调风管引入电梯机房。

当时电梯机房刚好与办公用房在同一层楼，只要很少的投入就可以将中央空调引入机房，既降低了成本，又能保证设备在高温高峰期的正常使用。又如，在某项目的规划设计中每层楼的总开关只有100A，按当时的情况和面积是够了，但是考虑到今后电脑和电器的大量使用，我们还是建议甲方增大线径和开关容量，这些措施在日后的工作中都取得了良好和明显的经营服务效果。

在物业管理的前期介入中，作为项目经理还必须有承受压力的心理准备和用心灵去沟通的良好心态。 1、承受压力的心理准备。

由于各自的利益出发点不同，在物业前期介入中，经常会出现甲方误解我们的事件。例如，某小区是精装修物业，由于种种原因延误了工期，甲方为了减少损失拼命赶工。

我当时出于对甲方负责的心态，向甲方提出装修工程是个细活，赶工的结果肯定保证不了装修的质量，交房时会跟业主产生矛盾和冲突，建议甲方以质量为重，哪怕是延期交房。话说出后，甲方怎么都接受不了。

我当时承受了很大的压力，但还是做了相应的准备和措施，制定了快速反应方案，要求大家在第一时间把业主的整改意见反馈给甲方，后来的实践证明我们的意见是对的。通过这件事甲方对理解和认可了物业的作用，在后来的工作中给了很大支持。

2、用心灵去沟通的心态。 每当碰到矛盾和纠纷，一定要用换位思考的心态，站在对方的角度去审视问题。

用心灵与人沟通，就能获得别人的理解。 有一件事给我留下了深刻的印象：某城市规定，电梯验收使用当年就要签订电梯维保合同（在很多地方第一年是免费保养的）。

当时某小区是分期入伙的，如果第一年电梯就交维保费，那么第一年的物业管理是必赔无疑的。施工方要我们接受他们介绍的一家电梯保养公司，一年的保养费要10多万元。

出于对公司负责，我们另外找了几家保养公司。由于招标和签订合同需要一定的时间，甲方误解我们是在故意拖延时间，使我承受了很大的心理压力。

面对压力我要求自己一定要保持良好的心态，把整个事情的过程重新理了一遍，确认自己的出发点对双方都是有利的。接下来用心向对方解释，争取对方的理解，让时间来检验自己的正确。

因此与合作方的沟通、了解、认同，对前期。

6.物业项目经理的工作要求是什么

1、主持日常管理工作。根据各时期的实际状况，提出改进和提高物业管理工作水平的意见措施。

2、对公司和业主双方负责和汇报工作，按时向公司和业主提交工作计划和小结，听取业主的意见和要求，并在规定期限内落实执行。

3、负责召集员工每月例会，检查工作落实情况，布置工作任务，协调员工关系，就项目物业管理执行中的问题提出解决方案。若发生重大事件或超出岗位职责权限的应立即向公司和业主汇报。

4、进行巡视，对设备运行保养、安保、保洁和绿化等方面的服务情况进行了解，每天检查各个重点环节，发现问题及时解决。

5、发生紧急事件时，立即组织相关责任人员进行处理，按应急方案制定的措施执行。对发生的紧急事件应在事后组织相关责任人员总结、学习，分析原因并写出报告向公司和业主汇报。

6、每月组织一次对机电设备、建筑物、公共设施和环境等方面的综合性检查，及时解决发现的问题，或书面通知有关员工，要求整改。

7、监管财务各类款项的收支，督促帐目日结日清，控制成本、编制预算。

8、统一协调各员工的工作，并检查其工作状况和落实情况。

9、负责对分包合同相应条款的审7a6431333363396465核、修改，并对员工的工作情况进行监督、检查、评定。

10、负责参与、组织每季的物业管理质量大检查及配合作好质量管理体系评审的有关工作。

11、负责外部的沟通和联系，及时处理投诉，并向当事人通报处理意见和结果。

7.如何做一名合格的物业项目经理

做好大规模入伙和装修管理工作，保障小区免遭二次装修破坏 此阶段是对优秀项目经理及其服务团队实力的第一次严峻考验。

因此，应在入伙前做好各方面可能出现问题的应急措施，指导思想就是想方设法促使业主尽快收楼，除严格按入伙流程为业主办理入伙、装修手续外，尤其注意以下几点： 1.主动建议开发商向业主分期分批发出《入伙通知书》，主动分解入伙现场聚众压力； 2.积极配合、会同开发商和施工单位对小区作一次彻底清场，杜绝各种隐患； 3.努力为业主入伙提供一条龙服务，尤其是要求开发商必须在入伙现场设立答疑组和维修小组，随时为业主答疑，并对联合验房时发现的问题及时进行修复或对业主做出明确的维修承诺等； 4.及时与业主签署《前期物业管理服务协议》、《业主公约》等一系列入伙程序工作，动员业主尽快收楼； 5.若现场出现业主拒绝收楼的情况，应按事先准备的应急方案，会同开发商及时把该业主与其他业主进行分隔，逐个沟通，尽量避免在现场出现群起攻之的局面； 6.结合小区实际制定的具有较强操作性的装修监管方案，特别对小区可能造成违章装修的部位及空间，在装修协议书中应有明确的责任界定，千万不能出现模棱两可的意见； 7.严格控制进入小区的装修人员数量，全面实施持证管理，实施夜间清场制度，加大对装修施工现场的监管频次，把预防违章装修作为监管的工作重点之一。 。