1.小区业主占用公共区域怎么办

公共区域属于全体业主共同所有，任何业主不得侵占，如果个别业主侵占公共绿地，小区的业主委员会可以要求其停止侵害、赔偿损失； 如果个别业主拒绝业主委员会的要求，业主委员会可以向人民法院提起诉讼，维护其他业主的合法权利。

依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。小区业主私自占用公共区域，既是一种违反管理规约的违约行为，同时也是一种违反土e799bee5baa6e79fa5e98193e4b893e5b19e31333365663436地管理法、城市规划法等相关法律、法规的规定的违法行为。

在此情况下，物业公司有权代表全体业主提起诉讼要求违法、违约业主停止对公共区域的侵占，这既是物业公司的权利，同时也是义务。 拓展资料：《物权法》第66条规定：私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。

  《物权法》第83条规定：业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。 《物权法》第97条的规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。

参考资料：百度百科_中华人民共和国物权法。

2.开发商提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》里面的内容

仅供参考； 《住宅使用说明书》样本 为了使您更好地了解使用住房及室内设施，我们根据有关规定，制定了本《商品住宅使用说明书》。

请您细心阅读，正确使用室内设施，减少故障，延长使用寿命。并真诚地欢迎您对我们的工作，包括您对住房的使用情况提出意见，以改进我们的工作。

一、该商品住宅位置：您购买的住宅为 区（县）住宅小区 楼 单元 层号。建筑面积 m2 ，位于 东 西 南 北。

二、建设该住宅楼的有关单位及资质等级： 开发单位： 设计单位： 施工单位： 监理单位（质监单位）： 三、本商品住宅的结构类型为 抗震设防基本裂度为 度。 四、本住宅各部分结构性能、标准及使用须知： 1、地基基础：本住宅采用 基础。

要处理好房屋周围的排水，防队地表水渗入地基内。不要在基础边乱挖及取土等。

2、墙体：本住宅在 部件设钢筋砼圈梁。在部位设抗震构造柱。

梁柱严禁重物撞击、改动。砖混住宅纵横墙（承重墙、保温墙均在内），使用时严禁改拆、开洞，以免破坏结构，影响住房整体稳定和刚度。

3、墙面：外墙为 ，内墙为 ，不得凸出外墙安装防盗网和晒衣架等，请勿重物撞击，在上面打洞、乱刻乱画，以免损坏墙面装修。 4、门窗：户门使用 内门使用 ；窗采用 。

门窗在使用请勿用力过大，不得随意拆装，应轻开轻关，以免损坏零部件。 5、屋面：采用 制作屋面结构层，屋面防水采用 用，为（上人/不上人）屋面。

禁止在不上人屋面安装任何设施；在上人屋面安装太阳能或其它设施时，严禁破坏屋面结构和防水层。严禁在屋面上堆放物品，以免破坏屋面防水层或影响屋面排水及造成屋面超载。

注意保护落水管并经常清理屋面漏水斗，以免造成堵塞。 6、阳台：活荷载为 Kg/m2，使用中不得超过此限值，阳台结构形式不得有任何改动（包括拦板降低或外伸）。

7、室内楼地面：地面装修荷载不得超过公斤/m2，使用荷载不得超过设计标准公斤/m2，除厨房、卫生间地面有防渗层外，其它室内楼地面一律不准用水直接冲刷。切勿用重物撞击地面。

五、室内主要设施类型、使用材料、性能、标准及使用须知： 1、上水：厨房卫生间 条管道，采用镀锌无缝钢管，设水表 只。室内阀门及水龙头宜轻开轻关。

水表严禁拆换。请节约用水。

2、排水采用 材料的下水管。水管应防止外力打击；便器内及地漏口不得扔放手纸、卫生巾、塑料袋、杂物及垃圾等易堵物，排水口的污物应经常清除，以免造成堵塞，影响您及他人的正常使用。

3、室内供电采用路供电，暗线敷设。进户线 平方毫米，其余线 平方毫米。

进户线最大允许负荷为 千瓦。户设电表一只。

住户要做到安全用电，不得超过线路及户表的最大允许负荷量，不乱动电表及室内线路，以免造成线路和电器设备的损坏，影响安全及正常使用。 4、取暖及供热：室内采用方式供暖，在处设供暖设施。

供暖管路及其设施不得随意拆卸和安装。热水供应专设管道及水表、阀门，应按说明书正确使用。

5、供冷：室内采用方式供冷，供冷设施不得擅自拆改。 6、燃气：采用使用时请详细阅读相关使用说明书。

燃气管道不得私自改装移位；计量表。阀门不得拆卸、乱动。

以免漏气，影响您及家人的安全。 7、室内电话插座、有线电机插座及其相关线路，请不要随意改动，以免影响正常使用。

8、室外配有消防管道及消防栓，电梯间配有紧急按钮，平时严禁乱动，遇有紧急情况，方可启动。 9、室外设有避雷装置，请注意保护，不得拆卸和截断避雷天线和地线的连接。

10、室外垃圾道不许将纸箱、木棒、编织袋等大件易堵物直接倒入，以防堵塞。 六、物业管理：小区设有物业管理部门，专门为本住宅小区居民服务。

在商品住宅质量保证书中已写明物业管理单位、通讯地址、联系电话、联系人。有事可直接联系。

七、注意事项： 1、用户不得改变房屋的使用性质、结构、外形及色调。在室外进行装修、装饰必须事先向有关管理部门报批后，方可施工， 装修时不得影响其它住户的正常使用。

2、不得擅自改装、拆除房屋原有附属设施。如有改动，必须向有关管理部门报批后，方可改动。

交房后，用户自行添置、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任。 3、不得在公共部位、公用走廊等部位违法搭建及堆放杂物。

室内外严禁存放易燃易爆等危险品。爱护室外公共绿地及花木，遵守西安市绿化管理条例。

八、其它需要说明的事项： 附件：生产厂家对房屋中配置的设备、设施有关说明书等资料 份。 监制说明： 1、本保证书是根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条以及建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的有关规定监制； 2、房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供本使用说明书； 3、本使用说明书可作为商品房购销合同的补充约定，每套商品住宅一式两份，一份开发企业存档，一份在商品住宅交付使用时提供给用户。

住宅楼使用说明书 #楼 单元 室用户您好： 你已拥有的是一户经有关部门验收合格的工程，请您放心使用。 工程概况： 本工程为砖混结构五层，内墙面、顶棚均为混砂浆刷乳胶漆，卫生间、厨房内墙贴瓷砖，室内地面为水泥砂浆面。

3.我物业公司与开发商签订协议该如何写

前期物业管理服务协议》（示范文本）此文本适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。

在执行过程中，当事人可根据实际情况，对文本有关条款予以选择、调整。本协议当事人甲方：__________乙方：__________甲方是指：1、房地产开发单位或其委托的物业管理企业；2、公房出售单位或其委托的物业管理企业。

乙方是指：购房人（业主）。前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。

本物业名称：__________乙方所购房屋销售（预售）合同编号：__________乙方所购房屋基本情况：类 型__________座落位置__________建筑面积_______平方米根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条 双方的权利和义务一、甲方的权利义务1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《物业使用守则》并书面告知乙方；3、建立健全本物业的物业管理档案资料；4、制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》的行为；5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6、依据本协议向乙方收取物业管理费用；7、编制物业管理服务及财务年度计划；8、每___个月向乙方公布物业管理费用收支帐目；9、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》；10、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；11、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；12、自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认；13、____________。二、乙方的权利义务1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；3、遵守本物业的物业管理制度和《物业使用守则》；4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用；5、装饰装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理协议》；6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。

因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；7、转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》等造成的损失、损害承担民事责任。9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；10、____________。

第二条 物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、_______等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、____等。

三、环境卫生1、____________2、____________3、____________四、保安1、内容（1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；（2）____________(3)____________2、责任（1）____________(2)____________(3)____________五、交通秩序与车辆停放1、内容（1）____________(2)____________(3)____________2、责任（1）____________(2)____________(3)____________六、房屋装饰装修管理见附件：《房屋装饰装修管理协议》。第三条 物业管理服务质量一、房屋外观：1、____________2、____________二、设备运行：1、____________2、____________三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：1、____________2、____________四、环境卫生：1、____________2、____________五、绿 化：1、____________2、____________六、交通秩序与车辆停放：1、____________2、____________七、保 安：1、____________2、____________八、消 防：1、____________2、____________九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：小 修1、____________2、____________急 修1、____________2、____________十、第四条 物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方交纳费用时间：________________；二、住宅按建筑面积每月每平方米__________元；三、非住。