1.哪些情况必须交物业费,遇到哪些情况物业费可以不交

按照约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本的合同义务，没有足够的抗辩理由而不交物业费是一种违约行为。

但出现以下几种情况，业主可拒交物业费：

1、物业公司提供的服务质量达不到合同约定的标准；

2、物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的；

3、物业公司不经业主许可自行增加的收费项目。如果物业公司提供的服务达不到合同约定的标准，说明服务质量不到位。出现服务质量与收费价格不符的问题，业主可以通过业主委员会直接与物业公司交涉，甚至可以根据合同的约定改聘其他物业公司来管理小区。

2.法律规定怎样交物业费

根据《物业管理条例》：

第四十一条

业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

第四十条

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

扩展资料：

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：

第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

参考资料来源：搜狗百科-物业管理条例

3.物业费允许拒绝缴纳的情况有哪些

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》只有下列8种情形可拒交物业费知：

1、对于物业公司要求交纳供热、中央空调等动力设备产生的能源费用不在业主交纳范围内的，可以拒绝交纳；

2、物业服务质量过差可暂时拒交，但要有有力的证据，并找寻道实质解决办法；

3、物业提供合同内未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒交；

4、对于物业公司要求业主未收房之前就交纳物业费的行为，业主可坚决予以拒版绝；

5、因房屋质量问题还未交房的，物业费是由开发商交纳；

6、物业公司权没有和业主签合同的情况，业主可拒交；

7、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的情况，业主可拒交；

8、物业公司擅自提高物业服务收费标准的情况，业主对擅自提高的部分可以拒交。

4.关于物业管理费的缴纳

涉及到了入住交接和物业管理两个问题。

房屋买卖中的交付，从严格意义上讲，应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标准，因为根据有关规定，只有产权证才是产权人享有和行使有关财产权利的惟一合法凭证。但是在实际操作中，由于开发商销售的房屋绝大多数都是期房，而房屋在验收交接后至产权证办理期间，往往有一个较长的周期，这就使标的物的实际交付和权属证明的取得之间无法完全同步。因此，入住交接就成为房屋买卖交付中的一个重要环节，买卖双方往往以此环节作为验收房屋是否符合法定和约定交付条件的一个主要程序。

在《商品房买卖合同》第8条和第11条中，均对房屋交接的程序做了约定和规范，如要求开发商要在房屋交付时，向购房人提供房屋验收合格的证明（验收合格文件为《建筑工程竣工验收备案表》）；所购商品房为住宅的，开发商还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全，购房人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由开发商承担。

具体到此问题，如果您对开发商的交付提出了自己的意见，但如果这些意见不构成法定或约定的、不能交付的情况（比如房屋根本未经正式验收合格等），同时又接受了房屋钥匙，则说明您对房屋的交付已表示认可，您可以就提出的细部问题，继续要求开发商进行修补，但不能据此认为开发商不符合交付条件。

既然房屋已经交付，无论您是否实际居住，有关的物业管理费也理应交纳，因为无论业主是否实际居住，物业公司有许多物业服务均已提供（如保安、保洁等）。当然，如果您认为物业公司的收费标准不合理或对提供的服务不满意，则可以对这部分内容向物业公司提出异议。根据是中华人民共和国国务院令第504号〈物业管理条例〉

第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定自交付之日起交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

5.去业主家走访关于物业费上调情况说明

尊敬的中国人家业委会：

2010年物价涨幅令人吃惊，管理成本大幅提高，物管处一直在“低收

入，高成本”的状态下艰难运行，随着物价和人员工资的不断上调，已逐渐步入“巧妇难为无米之炊”的窘境：由于待遇低、福利、保险未能全额提供，导致人员频繁流动；因经费紧张，加上周边物管企业待遇相对较高，人员得不到及时补充，导致人员压缩，多个岗位人员紧凑，时常安排加班加点；由于物价不断上调，工具、物资不能及时足量配备，有时不能及时为业主提供服务和对小区的公共设施进行维护等等。

早在2007年经业委会严格核定，在不含管理费计提和经营税金及附加的情况下，中国人家管理服务单位成本为1.54元/m2·月，因种种缘由，物管费从07年起一直维持1.2元/m2(0.3元/m2·月由开发商补贴)。几年下来，管理成本不断提高，并且入住率太低，物管费收入也相应降低（空置的房屋按物业收费办法规定70%交纳）。按照《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》同等服务标准的多层和高层普通住宅物管费收费标准也高于我小区现在的收费标准。中国人家作为别墅小区，收费标准理应高于同等物管档次的普通住宅，在同行看来，中国人家小区是典型的“别墅式管理，公寓式收费”。

服务队伍的不稳定不仅严重制约服务质量的提高，同时也给小区的安全管理带来极大隐患。一方面业主要求适当提高服务人员待遇，稳定服务人员队伍、安定人心，以提高服务质量和服务水平，另一方面物管处要维持运转，就得从各方面开源节流，势必对服务质量有所影响，从而形成矛盾。加上我小区因总体规划、地理位置等条件限制，无门面房、无停车费等经营项目

且创收渠道很少无法补贴物业经费的不足，要从根本上解决这些矛盾，上调物业管理费势在必行。

中国人家2010年1.5元/m2·月（0.3元/m2·月由开发商补贴）的收费标准之所以能勉强维持，账面亏损不大，主要是在严重违反劳动法、侵害员工利益和适当降低服务标准的情况下进行运作。2008年新《劳动合同法》的颁布，更侧重于保护劳动者的权益，而劳动者本身的法律意识和自我保护意识也越来越强，一旦有员工离职，都会因未交养老保险、强制加班等要求物管处给予补偿，而物管处自知理亏，多以给予适当经济补偿来处理此类劳动纠纷，有的甚至闹到了法院。现结合2010年实际发生费用及物价上涨幅度、最低工资标准上调、房屋空置率（西北园综合测算空置率35%，空置房物管费按70%收取）、收缴率95%（中国人家历史最高收缴率）等多项因素，对2011年管理费用进行测算（此测算是根据中国人家物业现行运作情况如实测算，仍存在部分违反劳动规定风险），单位成本为 1.59 元/m2·月（详见附表一）。

综上所述，提请业委会从本小区实际管理运行成本和物价、最低工资标准上调以及周边大环境等方面客观考虑物管处的实际困难，帮助物管处落实此次物管费调价事宜。如果调价成功，有一定的经济基础做后盾，相信中国人家物管处2011年的运作将更加得心应手，物管处也将认真遵照业委会“管理与服务相结合”的要求，使得服务再上新台阶，为广大业主提供更便捷、周到的服务；创造更安全、舒适的生活环境。