房地产工程部计划书范文

房地产销售计划书范本那位大侠有

一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2，市场分析------ （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析 5，消费者分析：（1）购买者地域分布；（2）购买者动机（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性（5）购买反应（价格、规划、地点等）（6）购买频度 6，结论二、项目环境调研 1，地块状况：（1）位置（2）面积（3）地形（4）地貌（5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述） 4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安） 5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店） 7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）三、项目投资分析 1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开（2）房地产的政策法规（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率（2）资金投入（3）边际成本利润 6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表（2）股东回报率 7，同类项目成败的市场因素分析四，营销策划（一）市场调查 1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序） 2 建筑规模与风格 3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等） 4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯） 5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等） 6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等） 7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质） 8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）（二）、目标客户分析 1、经济背景 • 经济实力 • 行业特征…… 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式） 2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、（三）、价格定位 1 理论价格（达到销售目标） 2 成交价格 3 租金价格 4 价格策略（四）、入市时机、入市姿态（五）、广告策略 1广告的阶段性划分 2阶段性的广告主题 3阶段性的广告创意表现 4广告效果监控（六）、媒介策略 1 媒介选择 2软性新闻主题 3媒介组合 4投放频率 5费用估算（七）、推广费用 1 现场包装（营销中心、示范单位、围板等） 2 印刷品（销售文件、售楼书等） 3媒介投放五、概念设计 1，小区的规划布局和空间组织 2，小区容积率的敏感性分析 3，小区道路系统布局（人流、车流） 4，小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等） 5，小区建筑风格的形式及运用示意 6，小区建筑外立面色彩的确定及示意 7，小区户型比例的搭配关系 8，小区经典户型的功能判断及其面积划分 9，小区环境绿化概念原则 10，小区环艺小品主题风格确定及示意六、识别系统（一）核心部分 1，名称 2，标志 3，标准色 4，标准字体（二）运用部分 1，现场 • 工地围板 • 彩旗 • 挂幅 • 欢迎牌 2，营销中心 • 形象墙 • 门楣标牌 • 指示牌 • 展板规范 • 胸卡 • 工作牌 • 台面标牌 3，工地办公室 • 经理办公室 • 工程部 • 保安部 • 财务部 4，功能标牌 • 请勿吸烟 • 防火、防电危险 • 配电房 • 火警119 • 消防通道 • 监控室 1？建筑规模与风格； 2？建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）； 3？装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）； 4？功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）； 5？物业管理（收费水平、管理内容等）； 6？发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）； 7？结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。

二、主力客户群定位及其特征描述三、价格定位 1. 理论价格（达到销售目标） 2 .实际价格（在预期内顺利达到销售目标的成交价格） 3. 租金价格（最能反映商品房实际售价的价格） 4. 价格策略入市时机入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。五、广告策略 1.广告的阶段性划分（准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期） 2.阶段性的广告主题 3.阶段性的广告创意表现 4.广告效果监控六、媒介策略 1. 媒介组合 2.软性新。

2016年物业工程部工作计划怎么写

2016年是简单而不平凡的一年，物业服务行业面临很多严峻的挑战，经济效益也不如往年景气，市场竞争也比较激烈，因此工程维修也有了更高的要求。

为了适应市场要求，我们在今年不断提高工程维修技能，美兰金邸整体工作绩效，专业技能，服务态度，制度规章及外围单位管理等方面有了逐步明显提升。为了总结经验，寻找差距，规划前景，促成2013工作再上一个新的台阶，现将2016年工作总结如下：一，主要工作汇报： 1、叠加区域公共楼道照明开关改声控和触摸延时开关；今年第一季度主要对叠加公共楼道照明设施开关进行更换改装，将总进户门进门口和楼道拐弯口换成声控延时开关（文案中国原创代写：广告文案类、品牌故事类、演讲稿类、总结计划类、公文类、指导类、软文类、经济、文书、法律类、企业文案类、新闻类等常年文秘代理。）

，业主家门口换成触摸延时开关，在也不会发生业主到家忘了关灯，促使灯泡灯头烧坏的现象发生，也达到了节能的效果。 2、独栋弱点问题查找和恢复监督工作由于独栋别墅违章改建导致弱点系统全部瘫痪，43户线路全部断，24户主线断，报警电源坏1只，解码器坏4只，系统隔离器坏6只，控制箱坏4只，在公司领导和服务中心经理多次和开发商协调沟通下，得到了开发商同意解决，在施工队进入施工现场时，我们克服人员少，进行时时监督，两人相互轮着看，除了给业主正常报修外，其余时间都跟着施工队，当然在跟着的时候也发现了不少问题，偷工减料，能省事就省事的解决办法，埋线管不够深等问题，在我们强有力的要求下，促使施工队按照标准施工，如今独栋弱点基本已经恢复了常态。

3、日常维修工作的开展；今年我工程部接到维修单1262张，完成1245张，修缮率在百分90以上。先后完成了叠加区域38台电梯基坑水泥块及垃圾清理工作，70号门口总污水管道下榻更换维修工作，叠加69号，70号，72号，82号，94号，95号，101号合计7户没上水总阀，由于开发商施工队种植绿化时把埋住了，通过我们工程部两个多星期的努力查找，找到5户总阀的位置所在，把挖出来后，重新提高了井的高度并做了井盖，还有95号和101号由于没找到，最后协调自来水公司关掉总阀，停水两小时，重新安装了阀门，并给叠加区域所有井盖涂上了绿色的油漆，促使其和绿化形成一体。

另对二组团景观桥护绳的更换，梅雨季节对小区所有房屋渗漏水进行检查，对有渗漏的及时和开发商施工队联系，及时维修，此工作得到了业主充分肯定。在雷暴雨期间及时对小区明沟管道垃圾疏通工作以及做好排洪防汛工作，在今年的第三季度着重对小区屋檐滴水，老虎窗渗水，存在各类遗留问题进行汇总，发文开发商协调解决，目前由于屋檐滴水开发商施工队明确说明无法修复，该问题真在协调之中，寻找积极可行的办法。

另在今年梅雨季节来临时给三组团安装了一台380V水泵，由于先前没有380v电源可供，我们克服人员少，时间紧的情况下，开路面槽，挖沟埋管，穿线，固定，终于赶在暴雨来临时安装好，确保了今年防洪工作圆满顺利的完成，在今年11.5火灾日的第二天我们就对小区所有的消防设施进行检查，检查时发现的问题还是比较多的，有点是平时有点疏忽没注意到，比如电梯基坑油杯油溢出来，没有及时清理，如果有什么烟头掉下基坑，这也是火灾事故的苗头，我们及时组织电梯保养人员给予清理并督促以后发现满时及时做好清理工作，另外叠加楼道消防灭火器20只压力已经不够，另外服务中心也需要增加一箱灭火器，该问题已经向余经理做了汇报。还特别向几个外围单位强调做好消防工作，对所管辖的电器设备做好绝缘测试，线头螺丝紧固工作，这个月主要对几个组团河道的潜水泵进行绝缘检测工作和所有上水管，各类阀门，水泵，做好防冻工作。

4、日常设备维护保养情况目前小区设备保养情况总体还是比较到位的，所有的设备按照设备保养说明书进行保养，目前都处于良好的工作状态。二，本年度工作遗留问题 1，小区罗芬路美兰湖路围墙2000千多平方刷油漆保养问题，由于该处围墙比较超高，我们维修人员包括我在内只有两名，一周工作日除了休息天，只有三次碰在一起的机会，还有负责处理业主日常报修，所以在人员配置方面是很难完成的，因此该工作也向余经理做了汇报是否请外单位人员完成，等待回应中。

2，小区一号桥二号桥的栏杆，大闸门的设备，63号闸门设备，儿童乐园，刷油漆保养，油漆报告已经打了，正在等待油漆。 3，小区监控摄像头坏5只，分别为西大门西向北，69号西向东，38号北向西，18号北向南，水闸门，周界报警坏两对，分别为37防区和7防区。

该报告已经打到公司采购。三，目前存在的问题 1）专业技术水平还比较欠缺，一专都能的水平还达不到 2）工作流程中，规范操作的统一性不强，对外围单位监督检查工作做得不够细致 3）养护单写的不是很规范，字迹不够工整， 4）仓库材料摆放不够规范，东西摆放比较乱，没有贴明显标签 5）个别工作进度均比计划拖延滞后，维修工作的效率和维修质量有待提高 6）和各部门工作衔接还不是很完美四。

房地产估价创业策划书范文

（二）预热准备期工作内容本案在预热准备期中工作主要是体现在项目CI形象的塑造，建立良好的第一视觉识别效果是每一个项目的先声夺人，占领市场前沿的重要基石。

在该阶段有大量的项目销售前期准备工作需要做，包括了各项销售道具、销售资料、销售数据的整理和统一，同时在该阶段另外一项重点工作就是销售人员的培训，俗话说：“养兵千日，用在一时。”通过有计划，有目的的项目知识和销售培训，让本案的每一个销售人员做到“招之即来，来之能战，战之能胜。”

预热准备期工作内容及时间安排 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 灯箱制作店招制作背景墙设计制作展板背景图案制作项目简介拟稿制作项目区位图拟稿制作开发商简介拟稿制作销控表制作 DM单设计制作电话审办销售资料、文档备齐售房部布置销售人员进驻销售人员培训行销人员招聘到位行销人员培训认购排号卡设计制作认购协议书样本（三）认购期销售策略及宣传推广策略结合本案周边项目的实际销售价格指数，对于本案的价格定位我的建议是不宜过早地公之于众，在该片区的价格全部比本案初步设想价格定位低的情况下，如果较早地将本案价格公布及销售，容易造成消费者在没看到项目任何建筑物、景观效果的情况下将本项目与同区域内竞争项目相互混淆不清，导致差异化优势不能形成，从而使消费者尚失对项目的购买信心和购买的决心。在项目的工程刚刚开始之初及没有任何园林景观的情况下，从实际操作效果来看，我认为在认购的早期，应当重点考查市场对项目初步设想价格的接受程度。

采取摸底的工作思路，在介绍的过程中全部只告知消费者项目今后的规划建设、户型结构、园林景观设计和大概的价格，销售部门及其开发商和建筑商在这点上应当高度重视，严守项目机密，注意对外宣传的措词，统一口径。严格遵守：对项目不明确的地方，不予承诺；与本案不相符的情况，不能夸大事实。

1、认购期注意事项 1）对认购阶段的来访和来电客户必须严格做好详细的客户登记； 2）现场销售中每天所暴露出来的问题以及客户提出的建议应在每日归纳总结成文，定时上报主管部门； 3）不定期举行业务、销售与策划部门之间的多向联系和沟通。对于各项销售指标统计认真分析，及时进行市场调查，抓住重点，按人落实任务并设立量化目标； 4）项目主管应经常与开发商和建筑商保持良好双向沟通，反映问题，提出建议； 5）项目主管应有效监督和管理行销人员的宣传实效。

2、认购期目的认购期是项目展开正式认购和销售工作前不可或缺的重要一环，在这个阶段，不论是销售部门还是策划部门所有工作的核心都应当集中在对项目理念的传输和消费者对项目意见或建议的反馈、分析、汇总的基础之上，尽量多的让市场了解本案，同时也要尽可能多地收集到反馈信息。这是验证项目定位和制定销售价格的最为有利的时期。

因此在认购期我们只做三件事：1）传达项目理念； 2）采集信息； 3）引导消费者进入正式认购。 3、认购期时间 2004年11月1日——2004年11月30日 4、销售场地安排凤林山庄售楼中心 5、认购期实施办法 1）在认购期内原则上是不进行任何形式的订购，大量的通过行销手段，适当的进行一些广告发布和网络信息的发布，传达本案的开发理念，同时制造项目悬念； 2）凡有意向进行认购的客户一律交纳￥5000元排号费，领取相应的排号卡一张； 3）在认购期排号的促销政策上，不论是销售部、开发商还是建筑商都应保持高度的统一。

由于本案在认购期不可能给予客户在价格、面积、户型、位置上作出任何承诺，为了充分调动客户购买需求，凡在认购期排号的客户，都可以在正式认购时将￥5000元的排号费转为￥8000元的认购金； 4）所有排号客户如在正式认购时选择不到自己所满意的户型、位置，可如数退还所交纳的￥5000元排号费。 5）对于在认购期内购买意向特别强烈，主动要求签定认购协议或交纳房款的客户，让利幅度一律请示公司依照实际情况给予优惠，任何公司员工不得擅自作主； 6）在认购期排号过程中，总号数设定为100个号。

所有开发商抵工程款的套数从1号开始排完为止，剩余起始号牌才作为项目对外排号和优惠让利的依据；在对外排号的过程中，每间隔三个号牌作一次销售控制，直到排至60号后，返回至30号继续排号，填补前期空号；在抵工程款后的起始号牌到第30号之间的空号一律由假客户填补。 7）认购期内由于大量的工作是在分析消费者对项目的认可程度，也是项目何时进入正式认购的技术参数取样时期，在认购期市场变化因素很大。

如果认购情况火爆（总量80%），我们可提前开始正式认购；如果认购情况一般（总量60%），我们可按照即定方针开始正式认购；如果认购情况不佳（总量60%以下），我们将推迟即定的正式认购日期。 8）在价格的确定和让利优惠幅度上，同样是根据认购情况的优劣进行制定； 9）项目认购期执行价格￥1280元/㎡左右。

（四）正式认购销售策略及促销策略任何一个项目的销售至关重要的一个阶段就在正式认购，能不能做好一个项目的全程销售，只需要看能。

房产销售年工作计划及目标怎么写

房产工作总结范文尊敬公司董事全体董事、尊敬共___公司党支部、工各位领导、尊敬全体员工：我受公司董事委托现公司___度工作___度计划进行总结请审议 ___公司董事向全体员工发二创业号召第二众所周知家进步采取遏制房产业现泡沫经济宏观调控措施导致内房产业销售额幅降北京、海、广州等城市房价相继跌落我省我市房产经济虽泡沫避免受述全性环境、气候冲击普遍现销售旺困难局面我公司全体员工种严峻形势能够紧密团结公司董事周围董事确领导党支部、工力配合发扬敢于拼搏精神克服重重困难本区同行业同类型企业相比仍取销售额全市高绩我代表公司董事向全体员工、各级领导干部表示由衷谢！现述情况别报告：、各产、销售、物业服务部门完度主要工作情况： 1、世纪华庭销售部全共计销售世纪华庭商品房建筑面积约2万平米九鼎颂园销售部全共计销售九鼎颂园商品房建筑面积约4万平米我公司全共计售商品房建筑面积约6万平米世纪华庭九鼎颂园销售部积极组织内外销售员完量外宣工作效提高公司形象、知名度销售效 2、世纪华庭工程部：全共计完建筑面积7.9万平米经建设世纪华庭期实现___底全面竣工、业主楼九鼎颂园工程部：全共计完建筑面积6.4万平米九鼎颂园___底实现期23栋楼主体工程全部结顶我公司全共计完建筑面积14.3万平米世纪华庭九鼎颂园工程部完相应工程管理质量管理工作世纪华庭工程部荣获省建设厅颁发省级建设科技示范先进单位世纪华庭楼盘评定省级优质结构主体区省级建设节能专项示范工程；九鼎颂园工程评定省级首家节能 65%试点区郭___授予省级节能工作先进称号 3、___物业服务公司全物管费收缴率完87% ___物业公司各服务站加强业主服务提高各服务区居环境质量紧密围绕公司领导提区绿草荫、树、草、水；区内干净卫、字纸；区内安全、舒适、丢车辆三项基本管理目标做花力气功夫___世纪新城市政府授予市优秀区称号明新城授予市优秀物业管理区称号 4、经纪公司全完二手房介九鼎颂园商品房、世纪华庭商品房代售工作二、其部门完任务情况 1、策划部：该部配合世纪华庭销售部九鼎颂园销售部销售工作完《___报》、《汴梁晚报》、《东今报》组织报导广告80余篇宣传任务；完《___》第8、9、10期编辑版任务；与《___报》、《汴梁晚报》等媒体协作完___杯 ___100理由、___夜、炮团联谊等外宣四十余力宣传公司外形象推介公司新产品提高公司销售效 2、财务部：该部全世纪华庭工程九鼎颂园工程建设及拨付工程款收各种款项完纳税申报各种财务、报表省工商行评定___2A级信用单位公司完全工程建设计划进行力财务支持并实现全差错确保资金运作安全 3、力资源部：力资源部手少、任务重情况克服重重困难全共代表公司参加省、市才招聘6场共招聘员工56名其行管员10名技术员8名销售员20名物业保安、保洁员27名确保各部门工作运行 4、发部：该部宋效孔经理直接主持参与畏困难勇于创新认真编写___市房产业界颇影响《房产发报建工作程序》报建工作序高效展奠定基础受___市房产业界致赞扬同该部按董事要求克服重重困难及完世纪华庭、九鼎颂园征领取商品房予（销）售许证等各项报批申办工作我公司房产发商品房销售合性做贡献 5、办公室：办公室董事直接领导事公司各部门行政管理、律事务、勤保障外联络、协调重要机构办公室全共主持总经理办公并编写《议纪要》27期编写督察工作简报48期楼简报17 期审核公司各种合同500余份接待并处理各种律、行政事务数十起；保障公司合权益维护公司声誉协调公司各部门工作维持公司运作秩序确处理与业主其部门纠纷做显著贡献全体员工共同努力比、、赶、帮风气形___经全体员工民主评议评先领导组董事批准共产先进员工19名：售楼状元1名；优秀员工5名；优秀部门2名；绩突团队1名；优秀经理2名；先进员工11 名各自同岗位公司发展做优异贡献我代表公司董事全体员工向表示诚挚祝贺并向辛勤劳表示衷谢！三、___主要经验与教训： 1、销售面主要经验与教训： ①销售策划往往中国于兑现造实行早宣传晚效差形宣传滞于促销局面今应注意销售策划要轻易台台要加促销宣传力度二要适延兑现间员切力量充发挥外宣作用 ②加强销售策划员业务知识技能技巧培训工作仅要使每销售策划员懂推销技术、技能技巧且应懂相关产品工程技术识相关纠纷处理律识应今销售业务能现各种问题 ③要更加重视客户服务部宏客扩销售面作用我公司关于客户服务部宏客政策确工作力度够今两销售部物业公司要认真抓客户带新客户宣传组织工作实现新客户两条销售渠道并举做关键客户服务部物业公司要真搞客户服务 2、工程技术面： ① 世纪华庭商品房竣工交付使用见几质量通病发率虽比降低仍少少存工程技术总监秦海汐已问题向董事专门撰写《房屋质量及防范措施》等报告客观、扼要说明述质量通病发原及防治办我认写重狠抓落实 ②要进步加强工程质量管理建立、建全工程质量管理制度与质量管理监督体系做责任明确工具体奖罚明关于工程质量存问题必须重点研究重点关近期要台更效质量管理措施限期。

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浅议房地产价格策划定价中的目标与方法来源：日期：2009年04月08日点击：17 次达到以量换利，提高市场地位的目的。

以稳定的价格赢得企业形象，有利于在行业中树立长期优势。房地产市场需求价格弹性不大，但受其他因素影响，需求量波动很大。

稳定的价格给人以产品信誉高、公司经营稳健的印象。良好的形象是企业无形的资产。

只有精心维护，才能源源不断地创造产品附加值。新鸿基地产在香港市场上采取的就是稳定高价策略，其优质高档物业的定位也逐渐为市场所认同。

品牌竞争是高层次的竞争，增强企业形象的定价目标应该与企业的长期战略相一致。拥有较高市场占有率的行业领导型企业适宜选用稳定的产品定位和稳定的价格策略。

当然，在某些特殊时期，企业也需要制定临时性定价目标。如：当市场行情急转直下时，企业就要以保本销售或尽快脱手变现为定价目标；为了应对竞争者的挑战，企业也可能以牺牲局部利益遏止对手为定价目标。

但是一旦出现转机，过渡性目标就应让位于其他长远定位目标。二、确定定价方法定价方法是根据定价目标确定房地产基本价格范围的技术思路。

房地产的定价方法有成本导向、竞争导向、需求导向三种。成本导向定价指按开发成本和人为订立的利润比率确定价格。

固定成本主要从静态出发，立足于房地产销售前与销售中发生的一切成本费用，再加上预期盈利作为销售价格。成本加成定价带有明显的卖方市场色彩。

变动成本定价法是把单位变动成本与单位产品贡献额之和定为售价，其理论依据是只达到销售量盈亏分界点，贡献额不仅可弥补固定成本，而且会带来利润。当物业面临着严峻的竞争形势时，短期内用此种方法可排挤竞争对手，攫取市场份额。

盈亏平衡法和目标利润法分别从保本不亏和获得预期利润两个层面计算企业所能承受的价格底限。由于它们是以预测的销售量为参数，而销售量又是价格的函数，互动的两种变量很难把握，以此制定的价格也难以与顾客的要求相适应。

竞争导向定价是以企业所处的行业地位和竞争定位而制定价格的一种方法。其具体做法有三种： 1、在区域性市场上处于行业领导者地位的开发商，可借助其品牌形象好，市场动员能力强的优势，使产品价格超过同类物业的价格水平。

高价不仅符合其精品定位市场目标，也与以稳定价格维护市场形象的定价目标相一致。万科房地产在深圳住宅市场的力作――俊园，就是在大势趋于平淡的情况下，以每平方米过万元的高价昂首入市，取得良好的销售效果和经济效益。

2、对于具有向领导者挑战的实力但缺乏品牌认知度的企业，适宜以更好的性能、更低的价格将看得见的优惠让利于买方。这样可以促进销售，扩大市场占有率，提高企业在行业中的声望。

运用此方法一般要对可比性强的领导者物业进行周密分析，在促销中借其声威，并突出宣传自身优势。广州祈福新村推出时，正是针对当地大名鼎鼎的碧桂园采用了挑战者定价，很快成为市场的新热点。

3、物业推出时，也可选择当时市场同类物业的平均价格。一般认为平均市价是供求均衡的结果。

以随行就市方法定价，既会带来合理的平均利润，又不破坏行业秩序，因而为市场追随者普遍采用。虽然其定价目标缺乏特色，但对于竞争激烈、信息充分、需求弹性较低的房地产市场，不失是一种稳妥方法。

尤其适用于产品特色性不强、开发者行业地位一般的物业。需求导向定价是以消费者的认知价值、需求强度及对价格的承受能力为依据，以市场占有率、品牌形象和最终利润为目标，真正按照有效需求来策划房地产价格。

在实际运用中又有认知价值和差异需求两种不同的形式。所谓认知价值定价是指在买方市场条件下，根据购买者对房地产的认知价值定价。

认定价值的形成一般基于购买者对有形产品、无形服务及公司商业信誉的综合评价，它包括实际情况与期望情况的比较，待定物业与参照物业的比较等一系列过程。品牌形象好的物业往往能获得很高的评价。

只要实际定价低于购买者的认知价值，即物超所值，购买行为就很容易发生。这种“以消费者为中心”营销理念运用的关键在于与潜在购买者充分沟通、掌握调查数据、并对其进行整理分析。

所谓差异需求定价是以不同目标客源的需求强度、总体资金承受能力为参考对象，分别求得各消费层次的有效需求来确定房地产价格。该方法可为制定项目全盘价格策略和多层次供房价格体系提供决策参考。

不同的定价方法需要不同的条件，也会产生不同的结果。成本导向是计划经济时代的“科学管理方法”。

由于它仅在“知已”的基础上定价，对交易环境、交易对方、交易实现的必要条件都缺乏了解，所以只能制定出基于卖方利益的价格，而不容易与市场消费需求相吻合。竞争导向以“取得赛跑中的胜利”为经营理念，注重行业相对价格，比成本导向更贴近市场供求，但交易的实现取决于交易双方的利益吻合，只研究如何在供给群体中合理定位，忽视购买群体的反应，其定价难免一厢情愿。

竞争导向定价法一定时期内虽有助于制定有效的竞争策略，取得销售成果，但却忽视了需求在价格形成中的重要作用，往往会导致“无效供给”；。

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附录一：物料清单名称规格、数量价格预算项目折页加印1000份 1300元舞台地毯 101.5平米一块 700元展板单面60宽* 高120Cm,9个 900元速溶咖啡 500带若干 500元卡通服 3套，加菲，蜘蛛侠，功夫熊猫 1400元背景喷绘 35平米 400元活动现场礼品 20元300个 5元1200 12000元接待台 1张，高1.5*2*0.3米可租赁，400元展厅搭建 2000元纸杯若干项目自有纸袋若干洽谈区桌椅 3套遮阳伞 2把饮水机 1台导视牌电视 1台展位费 80000元机动费用现场其他外包，门楣，桁架外包等 15000元节目表演萨克斯独奏，五人热舞，三人小提琴 4860元总计 119460万。

房地产销售经理怎样写工作计划范文

工作计划的概念 1、工作计划就是对即将开展的工作的设想和安排，如提出任务、指标、完成时间和步骤方法等。

2、工作计划是提高工作效率的有效手段。 3、工作计划是我们走向积极式工作的起点。

4、工作计划能力是干部管理水平的体现。为什么要写工作计划古代孙武曾说：“用兵之道，以计为首。”

其实，无论是单位还是个人，无论办什么事情，事先都应有个打算和安排。有了计划，工作就有了明确的目标和具体的步骤，就可以协调大家的行动，增强工作的主动性，减少盲目性，使工作有条不紊地进行。

同时，计划本身又是对工作进度和质量的考核标准，对大家有较强的约束和督促作用。计划对工作既有指导作用，又有推动作用，搞好工作计划，是建立正常的工作秩序，提高工作效率的重要手段。

作为一个管理者，必须知道你的部门的工作任务与目标，明确方向，知道自己的工作内容，如何来干好这些工作，什么人来干这些工作，工作进度怎么安排，掌握哪些可以使用的资源？一个管理干部通过工作计划，利用可以使用的资源，统筹规划，按照事先设定策略、方法、完成时间与要求，完成各项工作目标。这就体现了你的管理水平与能力。

写工作计划实际上就是对我们自己工作的一次盘点。让自己做到清清楚楚、明明白白。

工作计划两种形式 1、消极式的工作（救火式的工作：灾难和错误已经发生后再赶快处理） 2、积极式的工作（防火式的工作：预见灾难和错误，提前计划，消除错误）写好工作计划的要求 1、工作计划不是写出来的，而是做出来的。 2、计划的内容远比形式来的重要。

要拒绝华丽的词藻，欢迎实实在在的内容。 3、工作计划要求简明扼要、具体明确，用词造句必须准确，不能含糊。

4、简单、清楚、可操作是工作计划要达到的基本要求。制订好工作计划须经过的步骤 1、根据上级的指示精神和市场的现实情况，确定工作方针、工作任务、工作要求，再据此确定工作的具体办法和措施，确定工作具体步骤。

环环紧扣，付诸实现。 2、根据工作中可能出现的偏差、缺点、障碍、困难，确定预定克服的办法和措施，以免发生问题时，工作陷于被动。

3、根据工作任务的需要，组织并分配力量、资源，明确分工。 4、计划草案制定后，应交相关联的人员讨论。

5、在实践中进一步修订、补充和完善计划工作计划的表现形式 1、条文形式：一般详细的计划多采用条文形式。 2、表格形式：简单的计划多采用表格形式。

3、文件形式：时限长的计划多采用文件形式。工作计划的一般格式 ▲标题 1、计划的标题，有四种成分：计划单位的名称；计划时限；计划内容摘要；计划名称。

2、计划单位名称，要用规范的称呼。 3、计划时限要具体写明，一般时限不明显的，可以省略。

4、计划内容要标明计划所针对的问题。 5、计划名称要根据计划的实际，确切地使用名称。

6、如所订计划还需要讨论定稿或经上级批准，就应该在标题的后面或下方用括号加注“草案”、“初稿”或“讨论稿”字样。 7、如果是个人计划，则不必在标题中写上名字，而须在正文右下方的日期之上具名。

▲正文 1、情况分析（制定计划的根据）。制定计划前，要分析研究工作现状，充分了解下一步工作是在什么基础上进行的，是依据什么来制定这个计划的。

2、工作目标、任务和要求（做什么）。这是计划的灵魂。

计划就是为了完成一定任务而制订的。目标是计划产生的导因，也是计划奋斗方向。

因此，计划应根据需要与可能，规定出在一定时间内所完成的任务和应达到的要求。任务和要求应该具体明确，有的还要定出数量、质量和时间要求。

3、工作的方法、步骤和措施（怎样做）。在明确了工作任务以后，还需要根据主客观条件，确定工作的方法和步骤，采取必要的措施与策略，以保证工作任务的完成。

写好工作计划四大要素 1、工作内容：做什么（WHAT）--------工作目标、任务。计划应规定出在一定时间内所完成的目标、任务和应达到要求。

任务和要求应该具体明确，有的还要定出数量、质量和时间要求。 2、工作方法：怎么做（HOW）---------采取措施、策略。

要明确何时实现目标和完成任务，就必须制定出相应的措施和办法，这是实现计划的保证。措施和方法主要指达到既定目标需要采取什么手段，动员哪些力量globrand.com与资源，创造什么条件，排除哪些困难等。

总之，要根据客观条件，统筹安排，将“怎么做”写得明确具体，切实可行。特别是针对工作总结中存在问题的分析，拟定解决问题的方法。

3、工作分工：谁来做（WHO）-----工作负责。这是指执行计划的工作程序和时间安排。

每项任务，在完成过程中都有阶段性，而每个阶段又有许多环节，它们之间常常是互相交错的。因此，订计划必须胸有全局，妥善安排，哪些先干，哪些后干，应合理安排。

而在实施当中，又有轻重缓急之分，哪是重点，哪是一般，也应该明确。在时间安排上，要有总的时限，又要有每个阶段的时间要求，以及人力、物力的安排。

这样，使有关单位和人员知道在一定的时间内，一定的条件下，把工作做到什么程度，以便争取主动，有条不紊地协调进行。 4、工作进度：。

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