房地产市场情况说明

1.以房地产市场为例

俗说安家乐业要乐业得先有家能说样好毕竟长期历史和文化作用结应该算深入国人骨子里种思想吧所总来说我国房地产市场需求非常巨大另方面经济发展大家对住房比较理想期望水平相比改革开放前提高了多而且年轻人多有无房结婚想法即便只了儿女结婚也会买房而土地具有稀缺性用建房土地数量非常有限因此我国房地产市场供给远低于需求量房地产作经济发展支柱产业而国政府尤其钟爱GDP政府自希望其能得好发展所几次出台了相关政策去扶持比放松信贷市场买房贷款优惠等同时当房价高大多数人都买起时候政府又担心会引发系列社会问题得已又去调控房价房地产市场政府调控忽冷忽热事实上我国房地产市场大程度上政府调控而非市场作用结虽价格或涨或跌并意味着房地产市场供求图上均衡状态发生了改变多只能说需求等于供给同时有部分市场被取缔了了达真正市场均衡我们能寄希望于政府调控而从供给和需求两方面着手要把更多土地用于建房建筑楼层更高些同时社会进步发展人们观念改变了再认房子人生必需品需求降下去了也会促进房地产市场均衡而些短期内都能实现所短期内即便政府坚持调控房价也能下降有能政府调控反倒生出了更多问题。

2.房地产市场描述并分析分析是什么

市场背景描述与分析（一）宏观房地产市场形势和相关政策 2011年国家房地产调控政策频出，6次存款准备金率上调；3次人民币存贷款基准利率上调；2次个人公积金贷款利率上调。

“双限”：限购、限贷。“一提高”：按揭首付比例提高。

强力遏制房价过快上涨。使住宅房地产价格开始走向平稳，并开始合理回归。

（二）全国房地产市场总体趋势 1。新建商品住宅价格变动情况。

今年第一季度全国70个大中城市中，下降的城市有46个，持平的城市有16个，上涨的城市有8个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0。

2%。与去年同期相比总体呈稳步回落的趋势。

2。二手住宅价格变情况。

70个大中城市中，价格下降的城市有42个，持平的城市有12个，上涨的城市有16个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0。

8%。与去年同期相比总体亦呈现缓慢回落的势头。

但比新建商品住宅价格回落的趋势较为缓慢。通过总体分析，我们看到全国一线城市住宅价格开始明显下降。

二、三线城市住宅价格由于钢需作用，趋于平稳。在国家政策的强力调控之下，全国地房地产价格正逐步实现理性回归。

（三）当地同类房地产市场状况 1。过去10年**市住宅房地产市场经历。

2000-2003年房地产价格出现缓步增长，2004年有小幅调整，2005-2007年随着国家经济高速发展，我市房地产市场进入快速增长轨道。2008年受调控和金融危机的影响，房地产市场增长短暂放缓，不久迎来了2009-2011年的高速增长期。

房价涨幅连续两年突破30%，但是到了2010年国家开始逐步加大对房地产价格调控、遏制的力度，我市商品住宅和二手房的价格涨幅开始放缓，并出现小幅回落的矛头。 2。

当前**市住宅房地产价格概况。目前**市普通商品住宅市场价格区间集中在5000-7000元/平方米之间，购房者有持币观望的情绪。

成交均价与上月比无大变化，波动较小。成交量略有缓慢回升。

3。未来**市住宅房地产市场基本分析。

一方面，国家调控政策无松动迹象，商品住宅供给增速趋缓，加之我市购房主体基本上属于刚性需求，最近一些银行开始对首次房贷利率实行95%折优惠。一些开发商推出各种优惠措施，使价格暗降。

另一方面，随着长吉图战略规划的实施，长吉一体化建设快速发展，将使钢需得到集中释放，虽有足量的保障房推出，也不会使我市房价有大幅回落，从价格走势来看，地产市场发展脚步趋于稳健，可以预见我市未来一段时间，房地产市场会在政府的宏观调控下呈现平稳健康的发展态势，商品住宅价格会处在稳定阶段。

3.住房情况说明具体包括哪些

购房价格、当前市场价格、房屋面积、房屋所处地理位置、房屋内家具配备、房屋水电是否正常、房屋的居住人口（具体包括人口数量、居住人口职业等）、是否具备安全设施（灭火器等）。

购房合同的主要内容：

1、甲方土地使用权以及房屋自身情况，包括地理位置、房屋面积、房屋当前市价、房屋购买市价等。

2、房价，包括房地产税、每平方相应市场价格、特殊约定等。

3、付款约定，包括付款时间、付款方式、违约赔付等。

4、交付约定，包括交易期限、逾期违约责任等。

5、质量标准，包括建筑质量、室内装修质量等。

6、产权登记、物业管理相关规定（物业费等约定）。

7、乙方的使用年限。

8、违约赔偿责任。

9、其它相关事宜。

4.中国房地产分析 ,越详细越好

2010年前10个月国内房地产价格的上涨引起了国内外的普遍关注。

境外也有媒体指出，中国的房屋空置率已超过国际警戒线，同时质疑中国房地产的泡沫是否已经开始出现破裂。中国银监会于2004年9月颁布了目的在于引导商业银行有效识别、衡量、监测和控制房地产贷款风险的《商业银行房地产风险管理指引》（以下简称《指引》）。

该《指引》是银监会成立以来发布的第一个针对具体行业贷款的文件。10月29日中国人民银行的调息使人们更加关注房地产业的走势。

而此前根据摩根士丹利的估算，世界25%的地区中存在房地产泡沫，另外40%的地区处于“泡沫预警”状态，其中就包括中国等。中国房地产业走势如何，让我们从影响中国房地产业走势以下几个方面进行分析。

1 供求关系对房地产价格的影响 1.1 潜在需求：我国现有城镇居民4·9亿人，到2020年我国城镇居民将增长到8~8·5亿人，此间约有3~3·5亿左右新增城镇人口需要解决住房问题。同时，原有城市人口也有改善住房条件的需求。

根据国外经验、中国城镇居民住房改善的速度、我国城市化的进程等因素初步测算，我国202年城镇居民的人均住房面积可能要达到35m2。而2003年末中国城镇居民人均住房面积为23·8m2，也就是说，每个城镇居民的人均住房面积要增加10m2以上。

其次，从有效需求测算，如果假定有20%的城镇家庭有改善住房的要求，每户增加20m2的住房，那么中国20%的城镇家庭是270万户，每家增加20m2，这个现实需求总量是5·4亿平方米。 1.2 供给情况：如果将商品房年竣工面积与年销售面积对比，每年都有较大面积的未销售商品房，且累计总量较大，说明房地产的确存在空置问题。

但从动态上看，我国商品房空置面积并没有增加，而是呈下降趋势。2004年8月底，商品房空置面积0·97亿平方米，同比减少0·8%，比去年底减少3%。

这说明当前的房地产空置问题并未恶化，而且一定规模的空置对正常的房地产市场是全必要的，它实际上在某种意义上是一种“库存”，从而发挥平抑房价的作用。另外，对我国的房地产空置率，不能简单套用国际上10%的警戒线，其原因是国内空置率的计算方法和国际通行的并不一样。

国际上的空置率是用空置量除以全部存量房，而我国目前的空置量是用空置量除以增量房，分母的不一样导致我国的房地产空置率与国际比较偏高。所以不能以此数据说明中国的房地产业处于“泡沫预警”状态。

从以上的分析表明我国现阶段对房地产业的需求是真实的，而且供给的发展也没有超出需求的发展。 2 社会经济预期是决定房价的主要原因房地产价格有别于一般商品价格的形成特点，不能简单按照供求关系或者成本来认识房价。

事实上，房价不仅可以极大地脱离成本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。因为在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期。

自亚洲金融危机以来，香港的房价6年间跌去了65%，在这个过程中，无论是房子、人口，还是社会收入水平的变化都不大，仅仅是人们的社会预期、经济预期发生改变，房价就发生剧烈变化。也就是说，社会经济预期对房价的影响很大。

从我国当前的宏观经济形势分析，人们对未来的经济预期是看好的。CPI （消费价格指数）是观察和分析消费心理预期的重要指标。

有统计表明， 2004年8月居民消费物价与去年同期相比上涨5·3%；从环比增长看， 8月居民消费物价上涨0·7%，改变了前两个月同比上涨但环比下降的走势。强劲的CPI上涨说明当前的房价上涨并非孤立，是有其宏观经济背景的。

更重要的是，国家对房地产业采取的宏观调控政策也印证了人们的预期。从国家的角度讲，是为了控制房地产投资规模，防止宏观经济过热采取的必要措施。

但对普通消费者来说，他们能感受并得到的心理预期就是“开发商地也没了，钱也没了，今后房子的供应要少了，房价也要涨了”。 3 金融业的风险控制对房地产业的影响房地产开发企业除自筹资金外，其余资金基本来源于银行。

据测算，目前房地产开发资金60%左右来自银行贷款我国目前房地产企业对银行的依存度很高，银行的政策法规对房地产业有一定的影响。银监会颁布的《指引》首次关注了土地储备贷款的风险，对开发贷款的要求更为严格。

商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35%，关于开发商自有资金和贷款的关系，《指引》还进一步规定，在房地产开发企业的自由资金得到落实后，商业银行可根据项目的进度和进展情况，分期发放贷款，并对开发商资金使用情况进行监控，防止贷款挪作他用。同时商业银行应积极采取措施应对项目开发过程中出现的项目自身的变化、房地产开发企业的变化、建筑施工企业的变化等，及时发现并制止违规使用贷款情况。

《指引》还注重了个人风险的识别和评估。第35条首次对借款人的借款能力进行了量化规定。

即商业银行应将借款人住房贷款的越方产值处于收入比控制在50%以下，其主要目的是为了防止某些人过度依赖银行贷款进行非理性的消费或投资，促进房地产市场的。

5.结合中国房地产的实际说明有哪些因素影响房地产市场

影响房地产市场的因素有：

(1)城市产业结构影响市场。

随着城市社会经济的发展及产业结构比重的变化，各类房地产的市场需求也会发生变化。例如某城市的第二产业发展很快，这时厂房的需求量就会增大。当该城市产业结构比重向第三产业倾斜时，办公用房和商业用房的需求量也会增大，而这时厂房的需求量就会减少。对于这类房产的投资，一方面要有预见性，另一方面要把握好时机。

(2)政策变化影响市场需求。

房地产政策的变化，常常会给房地产经营带来商机。例如1998年，国家公布取消福利分房，实施货币分房的政策后，商品住宅市场需求量猛升，同时也刺激了市场价格的上涨。

(3)城市经济发展与旧城改造带来的需求变化。

城市建设的发展不断给房地产投资带来商机，房地产经纪人可利用对这些变化的预见，为房地产投资者提供旧房投资参考性建议，低价买旧房，以待获取高价拆迁赔偿。这方面的投资虽有商机，但也有风险，应当注意两个问题：一是投资的旧房最好是商品房，这样较容易获得正常的赔偿；二是如果投资旧房不是商品房，就要看当地政府的政策规定对旧房拆迁是否有利，如果赔偿过低会导致投资失败。

(4)经济发展进度与周期对市场需求的影响。

房地产经纪人在帮助投资者进行房地产买卖投资时，应当关注当地经济发展的进度与周期变化。一般来说，经济发展周期处于低谷是购进的好时机，当经济发展进入高潮时是卖出的好时机。经济发展快速增长，会刺激房价不断攀升，如果提前入市买进，房价高涨时卖出，投资就成功；但如果在房价处于高峰时期购人房地产，投资被套牢的可能性就很大。

(5)城市土地供应对市场需求变化的影响。

房地产买卖投资入市的时机与城市土地供应量的大小也有一定的关系。当土地供应量过大时，一手楼的市场供应量也相应过大。在这样的情况下，可供购买的一手楼新产品也多，选择余地大，二手楼的短期投资买卖也就相应难做。但有时一7a64e4b893e5b19e31333337623437手楼市场也可能会因市场供过于求，而出现滞销，有的开发商会因银行逼债而急需资金回笼，降价抛售，投资者也可乘低吸呐。

6.房地产行业分析

第一，商品房商品数额的快速增长，销售价的增加高于销售一面积的增长说明房地产业的发展繁荣。

第二、开发和政府角度整体没有稳定的增长，东部地区的销售量自全国规模最大，但是有一些省市开发第三，房屋销售价格持续上升，虽然第三季度上涨缓慢但仍然在上涨；有些地方上涨的速度很很快，第四、施工面积和新开发面积上涨，明后两年的房地产情况不乐观，第五，住房保障政策，第六、个人按揭贷款增加，占全国新增贷款4%，当前我们需要关注的问题是，大户型的要消费的成交来占，投机增多，二季度以后出现不正常的状况，尤其是东部省份投机比重增加。成交房销售明显加快，但新建指标下降。

销售同本增长比较快，但土地开发面积下降快，商品房的控制看，全国商品房面积比08年减少，90平方米以上的房子销售比较好，也是房价抬高的一个原因；国务院制定了住房营业税的正面实现，有利的一点是对投机性的控制，二手房交易量减少，整个新增的供应量不足的情况下的对明年的房地产供给产生问题像东部一些省份，平衡供求关系；不同城市的高低价影响比较大，今年以来，北京，上海，重庆的苏州等房价高，高的总价和单价不断出现，全国地三季度的土地成交量达到新高，全国十个重点城市中，地价均升高。高地价的出现对以后的房地产会产生影响。

尽管住房营业税的实现对供求关系有所控制但作作用自多方面的影响上，有待考察。从前年看，今年供应量稳定增加，二手房销售量有所增长，新房不明显。

今后房地产的发展，今年的房地产政策拉动，拉动的作用很大，但是成熟的房地产应该是按照自己的经济规律来办事，最近召开的中央经济会议，明确了“保增长为主”的政策，同时自改善民生发挥更大的作用。房地产的发展一定与城镇化的进程协调发展，城镇化作为明年扩大内需的主题，尤其是重要成为政策适当放宽，将对房地产产生重大影响。

大城市要坚持以公交为主，汽车还是拉动经济的重要方面，但比较大的城市一定要发展以公交为主，把城镇化作为载体增长统筹发展汽车和房地产的协调发展。从长远来看房地产有很大的发展空间。

建国初期盖的房子，已经开始重新改造，包括上海，武汉这是一个很大的需求，在建造中要主张实事求是做到资源的原则，统一改造，建设小城镇，环境整治好，像深圳的广安区解决了当地老百姓和打工人员的住房问题。城镇化的速度快速，将来非住宅地产两加大，办公楼的建设方面多了一点，但销售并不是很理想。

城镇化的过程中，怎么样帮助流动的农民工的问题？我们国家的流动人口数量很大，多数打工人员都是留在城市的，他们买房的需求量更大，2020年以前房地产前景是大的，东部地区城镇化的程度高，需求量不高，中西部地区会高一些。今年东部城市的房地产开发低于中西部地区，新增的房地产占比在减少，现在大城市特别是特大城市同时存在着两个问题，市区的房价提高，郊区的房子卖不出去，近期内不能实现有效的供给，要解决这些问题要实现家庭汽车。

房地产发展的另一各大问题是怎么样处理好支柱产业和民生问题？客观商来说，房地产业对国民经济的贡献率是相当大的，2001年以来房地产的开发占城镇的20%以上，房地产的销售额占全国小消费额的4:10；房地产的税收在08年占全国地方税收的9.4%占地方税收29.7%总额9600亿元，目前社会上地方地产的争论比较多，意见比较不一致的问题有房价，宏观调控不标准，怎样回归住房房价问题解决起来问题困难，国务院颁布的专门文件中确定的房价问题！稳定房价，老百姓关注的是房屋的质量，房地产价格客观的因素首先和土地有关系，客观上变成比较单一的，土地价格的不断攀升但不应该影响周边的房；国家财政政策和水税收政策都与房价有关系，另外一个因素，房价与老百姓的收入也有关系明年开始增加老百姓的收入，房价的合理性如何成为量的规定？房地产的宏观调控问题，2003年国务院发布的关于房地产宏观调控的目标是总量基本平衡，价格基本合理，但到现在实施情况不理想，房地产由于开发后期政策的滞后效应；房地产的不动产不能调换的；由于房地产既有的属性又有消费的属性，房地产要真正地达到总体基本平行，结构基本合理是难得。自主产业问题，是房地产业客观存在的问题，98年亚洲金融危机的时候我们国家没有太大了影响主要是我国实行住房改善措施，对于自主产业的问题没有必要过多的争论，关键住房问题和回归老百姓的最基本的属性，住的问题，国家支持自助行的住房，住房回归到居住的基本导向。

扩大出口销售，我们国家的经济增加主要靠扩大努去的支撑，重头就是房地产，就国家目前情况来看，住房，教育、汽车，旅游是消费的主导，但四者中住房是重头戏，可以达成产业链，企业合理定价可以提高销售量，是否能达到预期的设想不能确定。增加房地产的有效控制，前几年，政府房地产的规模大，需求比较旺盛的情况下面，供应段收紧了没有达到预期的目标，房价越调越高；规范二手房，比较发达的东部地区，今年二手房占整个交易量的50%，老百姓富有的程度越来越高，二手房转让要始终。