物业收缴费情况说明

1.关于物业服务费收缴案例

按《物业管理条例》和《物业收费管理办法》规定，业主与物业管理企业（下称物管公司）之间可以采取“包干制”或者“酬金制”的方式约定物业服务费用，而基于酬金制收费方式程序过于复杂物管公司一般不愿采用，实务中一般均采取包干制收费方式。

采用包干制收费方式中，物业服务成本包括“物业共用设施设备的日常运行、维护费用”，电梯属于物业共用设备，基于电梯运行所产生的费用当然属于物业服务成本，属于物业收费范围。电梯运行所可能产生的费用一般包括：1、电梯修理、更换、改造费用；2、电梯广告费用；3、电梯日常维护费用；4、电梯运行所发生的电费。

按《物业收费管理办法》规定：“物业共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本”。为此电梯修理、更换、改造费用不属于物业服务费用，不在本文讨论范围，而电梯日常维护费用及电梯运行所发生的电费实务中一般没有予以区分（广东省1997年曾发布指导性文件，电梯运行电费单独计算单独收取），为此本文就分别探讨电梯广告费用和电梯日常维护及电费收取（以下简称电梯维护费）二部分。

一、关于电梯广告费用。基于电梯乘坐人在电梯厅及电梯内对应的等待时间，电梯广告已成为重要的新兴广告类型，其中包括静态电梯内轿箱广告及动态电梯前室（特别是电梯一楼门厅）视频广告等。

不可否认电梯广告既可以增加业主的收入也在一定程度上缓解了乘座人等待及乘座电梯期间的乏味。按照《物业管理条例》第五十五条的规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。

业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”。为此电梯广告设置的程序是：物管公司先应当征得业主大会或授权业主委员会同意后方可进行电梯广告发布。

如未成立业主大会，则应在小区内发布公告征求广大业主的同意，且广告收入应存入专门的帐户不得挪用。对于电梯广告发布收益分配，基于物管公司要进行统一的管理，也要耗费一定的时间和广告公司就电梯广告发布的签约、审查等进行洽谈，作者认为电梯广告发布的收益小部分作为物管公司的管理成本（或酬金），大部分归业主所有可用于小区公共设备的维修等相对较为公平合理。

二、关于电梯维护费。对于电梯维护费，目前在国内主要有以下几种收费方式：1、按乘坐次数支付费用，可按乘坐单次支付费用，也可按月（按季）支付费用，典型的实施城市如重庆市，重庆市的部分写字间电梯对外来人员按次收取电梯费。

2、按户平均分摊费用或按居住人口分摊费用（重庆市2004年发布指导性文件，对业主按户据实分摊收取电梯费；哈尔滨市2009年发布指导性文件，电梯维护费按户分摊，电梯运行电费按层分摊）。3、按面积分摊费用，包括成都在内大部分的城市采用此类方式，成都市2007年发布指导性文件，电梯费含在物业管理费中按面积收取；广州市2004年发布指导性文件，电梯费含在物业管理费中按面积收取（电梯运行电费分开合理分摊单独收取）。

4、按面积分摊结合系数确定费用，先选定一个基本电梯维护费价位的楼层，在该楼层之上逐渐加收电梯费，该楼层之下逐渐减收电梯费，使增加的电梯费和减少的电梯费和差为零，常州市2009年发布指导性文件，电梯费按建筑面积结合楼层系数收取（广州市1999年曾发布指导性文件，电梯运行电费按楼层系数分摊，首层不使用电梯的住户不分摊电费）。以上几种收费方式的利弊分析：第一种方式的好处就是做到按次收费避免电梯费用分担的纠纷，但最大的缺陷就是使日常的物业运作复杂化（有可能还需要安装IC卡计费系统设备）。

随着都市化生活节奏的加快，人们越来越喜欢和适应简洁、高效的生活方式，按次收费显然和人们的追求相违背。不仅如此，对于业主的亲友来访、接受邮件快递、便民送货上门服务等都会带来很大的不便（耗费时间、需准备零钱）。

这种收费方式直接把简单的事情复杂化，与简单高效的现代生活方式是背到而驰的，显然不能适应社会的发展。第二种方式的好处较为明显，对于按户收费其计费方式非常简单，但弊端同样明显，其收费方式不能体现公平、合理，特别是单位住户内居住人口比例有很大的差别，对小户型或居住人口少的业主最不公平（但如按居住人口收费，其计费方式相对更为复杂，且由于居住人口可能发生变化容易在业主和物管公司之间发生分歧）。

另外，根据“谁受益谁付出”的日常生活常识，这种方式相对不为住在低层尤其是底层业主所接受，容易遭到这类业主的抵制而引起低层尤其是底层业主的连锁反应，造成一种业主与业主、业主与物管公司之间因为电梯费用分摊方式出现分歧而产生以拒交物管费等方式的对抗，最终会损害全体业主的利益。第三种方式的利弊与第二种方式相似，但相对来说，按面积收取电梯费其计费方式和物管费收费的计费方式相同，且不会发生计量变化，虽然同样不能解决低层、底层业主费用承担方式上的公平合理问题，但相对于第二种方式来。