中国房地产分析 ,越详细越好

2010年前10个月国内房地产价格的上涨引起了国内外的普遍关注。

境外也有媒体指出，中国的房屋空置率已超过国际警戒线，同时质疑中国房地产的泡沫是否已经开始出现破裂。中国银监会于2004年9月颁布了目的在于引导商业银行有效识别、衡量、监测和控制房地产贷款风险的《商 业银行房地产风险管理指引》（以下简称《指引》）。

该《指引》是银监会成立以来发布的第一个针对具体行业贷款的文件。10月29日中国人民银行的调息使人们更加关注房地产业的走势。

而此前根据摩根士丹利的估算，世界25%的地区中存在房地产泡沫，另外40%的地区处于“泡沫预警”状态，其中就包括中国等。中国房地产业走势如何，让我们从影响中国房地产业走势以下几个方面进行分析。

1 供求关系对房地产价格的影响 1.1 潜在需求：我国现有城镇居民4·9亿人，到2020年我国城镇居民将增长到8~8·5亿人，此间约有3~3·5亿左右新增城镇人口需要解决住房问题。同时，原有城市人口也有改善住房条件的需求。

根据国外经验、中国城镇居民住房改善的速度、我国城市化的进程等因素初步测算，我国202年城镇居民的人均住房面积可能要达到35m2。而2003年末中国城镇居民人均住房面积为23·8m2，也就是说，每个城镇居民的人均住房面积要增加10m2以上。

其次，从有效需求测算，如果假定有20%的城镇家庭有改善住房的要求，每户增加20m2的住房，那么中国20%的城镇家庭是270万户，每家增加20m2，这个现实需求总量是5·4亿平方米。 1.2 供给情况：如果将商品房年竣工面积与年销售面积对比，每年都有较大面积的未销售商品房，且累计总量较大，说明房地产的确存在空置问题。

但从动态上看，我国商品房空置面积并没有增加，而是呈下降趋势。2004年8月底，商品房空置面积0·97亿平方米，同比减少0·8%，比去年底减少3%。

这说明当前的房地产空置问题并未恶化，而且一定规模的空置对正常的房地产市场是全必要的，它实际上在某种意义上是一种“库存”，从而发挥平抑房价的作用。另外，对我国的房地产空置率，不能简单套用国际上10%的警戒线，其原因是国内空置率的计算方法和国际通行的并不一样。

国际上的空置率是用空置量除以全部存量房，而我国目前的空置量是用空置量除以增量房，分母的不一样导致我国的房地产空置率与国际比较偏高。所以不能以此数据说明中国的房地产业处于“泡沫预警”状态。

从以上的分析表明我国现阶段对房地产业的需求是真实的，而且供给的发展也没有超出需求的发展。 2 社会经济预期是决定房价的主要原因 房地产价格有别于一般商品价格的形成特点，不能简单按照供求关系或者成本来认识房价。

事实上，房价不仅可以极大地脱离成本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。因为在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期。

自亚洲金融危机以来，香港的房价6年间跌去了65%，在这个过程中，无论是房子、人口，还是社会收入水平的变化都不大，仅仅是人们的社会预期、经济预期发生改变，房价就发生剧烈变化。也就是说，社会经济预期对房价的影响很大。

从我国当前的宏观经济形势分析，人们对未来的经济预期是看好的。CPI （消费价格指数）是观察和分析消费心理预期的重要指标。

有统计表明， 2004年8月居民消费物价与去年同期相比上涨5·3%；从环比增长看， 8月居民消费物价上涨0·7%，改变了前两个月同比上涨但环比下降的走势。强劲的CPI上涨说明当前的房价上涨并非孤立，是有其宏观经济背景的。

更重要的是，国家对房地产业采取的宏观调控政策也印证了人们的预期。从国家的角度讲，是为了控制房地产投资规模，防止宏观经济过热采取的必要措施。

但对普通消费者 来说，他们能感受并得到的心理预期就是“开发商地也没了，钱也没了，今后房子的供应要少了，房价也要涨了”。 3 金融业的风险控制对房地产业的影响 房地产开发企业除自筹资金外，其余资金基本来源于银行。

据测算，目前房地产开发资金60%左右来自银行贷款我国目前房地产企业对银行的依存度很高，银行的政策法规对房地产业有一定的影响。银监会颁布的《指引》首次关注了土地储备贷款的风险，对开发贷款的要求更为严格。

商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35%，关于开发商自有资金和贷款的关系，《指引》还进一步规定，在房地产开发企业的自由资金得到落实后，商业银行可根据项目的进度和进展情况，分期发放贷款，并对开发商资金使用情况进行监控，防止贷款挪作他用。同时商业银行应积极采取措施应对项目开发过程中出现的项目自身的变化、房地产开发企业的变化、建筑施工企业的变化等，及时发现并制止违规使用贷款情况。

《指引》还注重了个人风险的识别和评估。第35条首次对借款人的借款能力进行了量化规定。

即商业银行应将借款人住房贷款的越方产值处于收入比控制在50%以下，其主要目的是为了防止某些人过度依赖银行贷款进行非理性的消费或投资，促进房地产市场的。

“我国房地产市场的发展趋势和经营取向”的论文提要

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上海房地产市场分析报告

2007年上海房地产市场分析报告李战军如何充分把握2006年上海房地产市场在宏观调控背景下的市场特征和存在问题，正确判断2007年上海市房地产市场的发展趋势，是上海房地产管理部门、业界机构和市民普遍关心的热点问题。

但是传统性的和技术性的分析方法，目前只能起到统一认识、把握方向的辅助性作用，难以得出符合实际的结论。这是因为中国今天的房地产市场起决定性影响的作用传导链已经是“政治—政策—市场—供求”，而不是相反。

是政治因素和政治取向决定中国房地产市场政策取向和政策内容，是政策作用影响房地产市场的投资规模、供应结构和供应价格，由此导致需求变化和需求规模。从2003年国家开始对房地产业进行宏观调控以来，每到年末年初各种对房地产市场的判断预测，与后来的实际发展都存在着较大的差异，模糊性的结论大大多于精确性的结论。

主要原因是政策的多发性造成市场走向的不明朗，多种政策的交互作用造成了市场的波动性和复杂性。2006年下半年有上海易居房地产研究院、上海市房地产交易中心和上海市房地产信息中心等单位共同参与的一项课题研究中，所建立的多种数学模型对上海历史上的房地产平稳发展期的市场验证都是相对准确的，而对于政策多发期的市场验证都是存在着较大的误差值。

从技术层面反映力求接近房地产真实的数学模型，对政策多发期的市场预判难以准确描绘。鉴于上述认识，对于如何认识2007年上海房地产市场走势，我们按照业已存在的房地产市场作用传导链从上游往下游逐层次展开分析。

一、政治宏观层面从1978年改革开发起始，长期主导我国政治方向和社会经济发展的“阶级斗争理论”被丢弃，一大批充满阶级斗争理念和热衷内部斗争的“阶级斗争干部”逐步退出历史舞台，完成了新中国成立后的第二次国家指导思想和干部队伍的大转换（第一次始自1957年，到1966年完成）。以改革开放为手段，以经济工作为中心，以实现现代化为目标，谱写了中国发展主旋律。

在这个过程中，信奉“发展就是硬道理”的理念成就了现在的一大批“GDP干部”，中国的各级政府形成经济发展和城市开发的“建设型政府”。进入本世纪以后，中国经济的实力和对世界经济的影响作用逐渐被世界所承认，中国确实富强起来了，中国老百姓也确实富裕起来了。

但中国也越来越强烈地感受到各种资源都难以承受经济的超常规发展，经济发展、社会发展和生态环境存在严重的不协调，各种利益主体出现并形成了一系列经济社会矛盾，党和政府中的腐败存在着体制性蔓延扩散的趋势，人们对改革和发展的认识甚至出现了尖锐的分歧和对立。也正是在这种背景下，“科学发展观”、“和谐社会”、“友好环境”、“改变经济增长方式”、“建立公共服务型政府”等一系列新理念、新方针、新方向首先由党中央率先提出。

政治层面的这种变化一定会导致经济政策的调整变化。上海的房地产理论界人士2006年提出，在宏观调控背景下房地产业必须积极推行产业转型。

其实不仅仅是房地产业要转型，房地产业存在着投资增长过快、商品价格上涨过猛、产品结构不合理、市场秩序紊乱的问题，在中国其他产业中都普遍存在。产业转型已是大势所趋，非此不能改变产业的增长方式。

说到底中国的各级政府更要转型，要由建设型政府转为服务型政府，政府的干部也要由“GDP干部”转为“服务型干部”。上海社会保障资金案件揭露，最终导致上海市市委主要领导人和一批涉案干部被立案审查，形成了三十年以来上海政治高层的最大震动。

党中央对社保案的处置，对上海社会稳定和经济发展绝对是一件好事，对上海贯彻中央关于房地产调控的各项政策也会更加有利。应该期待在2007年上海市在党中央领导下，各项工作会取得更多具有实效性的成果，上海房地产的调控也会出现更为积极的成果。

二、经济政策层面任何经济政策都是针对现实经济活动中发生的问题和经济发展方向提出的。那么我国经济领域存在哪些问题呢？我们的经济政策又将发生一些什么变化呢？1、加快推进经济增长方式和政府职能转型在党的“十六大”要求全国全面建设社会主义小康社会背景下，东部要求率先基本实现现代化，西部要求进行大开发，东北要求振兴，中部要求崛起；在我国高速工业化和城市化过程中，农村要求进行社会主义新农村建设；继以深圳特区为代表的珠三角、以浦东开发为代表的长三角的改革、开发和发展之后，又提出以天津滨海为代表的环渤海区域改革开发和发展的国家战略布局，提出建设北方经济中心。

三个方面的发展战略要求，使得各地都认为自己是国家发展的重点地区，都围绕着自己的发展要求进行大规划、大投资。而实际上全国性大发展的共同性同时性要求，再加上每五年一次的政府换届工作，都导致全国各地经济和社会发展强烈冲动。

经济增长方式转变和政府职能转变之所以迟缓，与此关系密切。上海在城市功能定位之后，近些年来一直大力推进金融中心、贸易中心和国际航运中心的推进工作。

再加上有一个2010年世博会题材，实际上上海的基本建设规模是压不下来的，每年城市全社会固定资产投。

浅谈房地产论文

一下给你提供几个相关的题目和内容，楼主可以作为参考！！！！！

房地产财富效应的行为金融学分析

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建国后我国房地产法的发展简况

关于上海房地产金融业的发展。。。。。。。。。。。。

范文：

入世后我国房地产金融业应对措施

原文：

[摘要]

入世后，我国房地产金融业将面临严峻的挑战。首先是房地产金融业务竞争加剧，信贷风险加大。其次是国际经济变动状态对我国房地产金融的影响将加大。再次是房地产金融监管难度增大。入世给我国房地产金融带来了新的发展机遇。一是外资金融机构的进入带来巨额资金，房地产融资渠道将有效增加，房地产金融业务范围将得到进一步拓展。二是我国房地产金融行业水平、从业人员的素质将得以提高。三是促进我国房地产金融业发展。面对挑战和机遇，金融房地产信贷工作应积极研究对策，应对挑战。1、要加强对国际惯例的学习和研究。2、要加快房地产信贷人员的业务培训，简化信贷手续，提高工作效率。3、加大对开发资信评级高、规模大的优质房地产客户的营销力度。4、房地产金融管理机构要制定相应的政策，为国内金融业创造良好的外部竞争环境。

入世后，我国房地产金融业将面临严峻的挑战。

首先是房地产金融业务竞争加剧，信贷风险加大。入世后，首批进入我国房地产开发市场的大多为国外资金实力雄厚、管理先进、技术一流的大公司、企业集团。与之相比，我国的房地产企业相对弱小，经营机制落后，国内企业过去在土地使用、项目取得等方面的优势将消失，势必在竞争中处于劣势。而国内房地产金融机构的信贷资金运用大多为向国内房地产开发经营企业提供贷款，在债务软约束的条件下，国内房地产开发经营企业（尤其是国有企业）通过银行负债将经营风险转嫁到了国内房地产金融机构身上。此外，国外房地产金融发展较为成熟（如美国早在1934年就成立了联邦国民抵押协会，开始了房地产金融二级市场的操作，而我国至今尚未建立房地产金融二级市场），国外房地产金融机构对于开办房地产抵押贷款、住房按揭贷款、房地产信托、房地产租赁、房地产保险等业务很有经验，早已形成一整套完善的运作规范，有相当丰富的经营管理经验，具有高素质的专业人才。而我国房地产金融业务还处于起步阶段，不少房地产金融业务才刚开办或还尚未开办，金融商品较少，在强大的国外房地产金融竞争对手面前，人才缺乏、经验不足，处于不利地位。

其次是国际经济变动状态对我国房地产金融的影响将加大。加入WTO使国内房地产市场的脉搏与国际市场更趋一致，这既有有利的一面，也有不利的一面。如国际经济环境动荡，国内房地产投资、房地产开发经营、房地产中介服务都会受到较大的冲击，与之相联系的房地产金融业务也会受到较大影响，如房地产抵押贷款、房地产保险、房地产信托投资等。同时，在外资大量进入房地产时，还容易引发房地产泡沫经济的出现，一旦泡沫破灭，房地产金融机构损失惨重，甚至会导致金融危机。

目录：

1、要加强对国际惯例的学习和研究。

2、要加快房地产信贷人员的业务培训，简化信贷手续，提高工作效率。

3、加大对开发资信评级高、规模大的优质房地产客户的营销力度。

4、房地产金融管理机构要制定相应的政策，为国内金融业创造良好的外部竞争环境。。。。。。。.以上内容均摘自

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我要写关于房地产网站的论文,题目是：我国房地产专业网站现状分析

先看看网站运营模式和盈利模式 如何作好网站。

发挥网站的效益是我们面前的重大课题。网站效益有两种。

一个是社会效益。 一个是经济效益。

大家的侧重面不同。 但是发挥网站的效益是我们共同发展的的重大课题。

下面探讨一下网站运营模式和盈利模式 网站运营模式： 一。 政府网站。

靠专项拨款 二。 企业网站。

固定经费和电子商务 三。 专业网站。

有风险投资和专项资金以及上市作为启动费用。 主要有十二种挣钱方法 四。

公益网站。 靠有关人士的热情。

还有社会赞助。这就是当前网站的运营四种模式 专业网站的挣钱的十二种方法： 一。

网络广告 二。 经营游戏 三。

制作网站 四。 短信联手 五。

代理域名 六。 代理空间和主机 七。

收费邮箱 八。 电子商务和点击广告 九。

推广网站排名 十。 替客户维护网站 十一。

经营自身网站 提高知名度。 最后出卖网站。

十二。 软件下载收取注网费。

房地产网站作为专业的网站，有其独特性，你可以结合房地产产业的特色进行分析。 全国性比较著名的房地产门户网站有：新浪房产，搜狐焦点，搜房网等等。

房地产市场报告该怎么写

作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。

房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。

房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。

在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（[1]或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。

2014-2018年 中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告前瞻网摘要：工程招标代理机构在工程招标、工程专业技术咨询、规范招标行为、提高招标质量等方面，都起着积极的作用。随着工程招标代理行业竞争的不断加剧，工程招标代理企业间并购整合与资本运作也日趋频繁，国内优秀的工程招标代理企业愈来愈重视对行业市场的研究，特别是对企业发展环境和客户需求趋势变化的深入研究。

第1章：中国房地产行业研究背景分析151.1 房地产市场的供求特征151.1.1 房地产需求的特点151.1.2 房地产供给的特点161.2 房地产行业研究背景18第2章：中国房地产行业宏观调控政策分析202.1 房地产行业宏观调控政策理论分析202.1.1 土地政策对房地产市场的影响20(1)土地供应量的影响20(2)土地供应方式的影响20(3)土地供应结构的影响21(4)土地供应价格的影响212.1.2 货币政策对房地产市场的影响22(1)利率对房地产市场的影响分析22(2)货币供应量对房地产市场的影响分析232.1.3 税收政策对房地产市场的影响242.2 2003年以来土地调控政策分析252.2.1 土地调控政策的内容分析252.2.2 土地调控政策的效果分析322.3 1998年以来货币调控政策分析332.3.1 第一阶段（1998-2003年）的货币调控政策34(1)主要货币调控政策34(2)货币政策调控效果352.3.2 第二阶段（2004-2007年）的货币调控政策36(1)主要货币调控政策36(2)货币政策调控效果372.3.3 第三阶段（2008年以来）的货币调控政策37(1)主要货币调控政策37(2)货币政策调控效果392.4 房地产税收政策分析402.4.1 2010年以来的主要税收政策402.4.2 土地税收对政府财政的贡献422.5 调控政策对房地产市场的影响分析442.5.1 房地产政策对供给的影响442.5.2 房地产政策对需求的影响482.5.3 房地产政策对供求平衡的影响492.6 境外房地产行业宏观调控政策启示502.6.1 波兰的多层次住房保障政策分析502.6.2 美国的差别化税收政策分析522.6.3 中国香港的公屋政策分析54第3章：中国房地产行业土地供应趋势分析563.1 全国土地市场供求分析563.1.1 批准建设用地规模与结构分析563.1.2 国有建设用地实际供应分析573.1.3 国有建设用地成交金额分析583.2 线城市土地市场供求分析583.2.1 一线城市土地市场供应分析58(1)一线城市推出土地规模分析58(2)一线城市土地供应结构（分用途）593.2.2 一线城市土地市场成交分析60(1)一线城市土地成交面积分析60(2)一线城市土地成交结构（分用途）62(3)一线城市土地成交金额分析623.3 主要二三线城市土地市场供求分析643.3.1 主要二三线城市土地供应分析64(1)二三线城市推出土地规模分析64(2)二三线城市土地供应区域特征65(3)二三线城市土地供应结构（分用途）663.3.2 主要二三线城市土地成交分析67(1)二三线城市土地成交面积分析67(2)二三线城市土地成交结构（分用途）68(3)二三线城市土地成交金额分析693.4 土地价格走势分析733.4.1 全国各类土地市场价格总体走势733.4.2 一线城市各类土地价格走势分析743.4.3 主要二三线城市土地价格走势773.5 土地市场供应趋势预测79第4章：中国房地产行业市场规模与需求分析814.1 房地产行业市场规模分析814.1.1 房地产行业投资规模分析814.1.2 房地产行业销售规模分析824.2 房地产行业市场竞争现状分析844.2.1 房地产行业市场发展速度844.2.2 房地产行业盈利空间分析864.2.3 房地产行业开发投资热度874.2.4 房地产行业竞争格局分析904.3 房地产市场供需平衡分析924.3.1 房地产行业供给状况分析92(1)房地产行业新开工面积分析92(2)房地产行业施工面积分析93(3)房地产行业竣工面积分析944.3.2 房地产行业销售面积分析964.3.3 房地产行业供需平衡分析974.4 保障性住房投资建设预测分析1004.4.1 保障性住房建设计划分析1004.4.2 保障性住房建设进度分析1004.4.3 保障性住房资金来源分析1014.4.4 保障性住房投资资金需求预测102第5章：中国住宅物业的开发与前景预测1045.1 中国住宅用地市场供需形势分析1045.1.1 2012年住宅用地市场供求分析104(1)2012年住宅用地实际供应分析104(2)2012年住宅用地市场成交分析1065.1.2 2013年上半年住宅用地市场供求分析109(1)2013年上半年住宅用地实际供应分析109(2)2013年上半年住宅用地市场成交分析1115.1.3 住宅用地成交价格走势分析1135.2 房地产行业商品住宅的投资分析1165.2.1 中国商品住宅的投资分析1165.2。

中国房地产行业的现状？求详细

金融货币政策对房地产行业的需求有着决定性意义，货币金融政策是决定房地产市场冷热绝对的推动力。

货币扩张将降低利率，降低房地产开发企业和购房者的融资成本，从而提高房地产价格。房地产价格上升，房地产开发企业的利润提高，因此，房地产开发投资的规模也上升，从而拉动总产出上升。

在适度宽松货币政策影响下，房地产市场出现购销两旺的局面。 为了遏制房价过快上涨，2010年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控，与往年不同，2010年的房地产政策紧盯市场变化持续出台，政策力度不断加强并一直延续到2011年。

调控政策密度、严厉程度超出市场预期，特别是明确提出“房价控制目标”，加上限购措施的大力度、大范围执行，将大大改变参与各方预期，特别是购房者（包括投资者）对未来房价上涨的预期将因此得到显著抑制。另一方面，二套房首付提高、营业税征收从严、加息等政策也将大大增加购房者的资金成本和未来的交易成本，也将增加投资性购房的获利风险。

一线城市由于经济发展水平高、发展前景看好、市场辐射力强，在当前全社会货币流动性充裕的背景下，仍将拥有强劲的市场需求。然而在一线城市土地价格大幅上涨、购房负担明显高于二三线城市的大背景下，一线城市的市场份额呈下降趋势。

正是由于一线城市各方面的压力和政策的调控，同时未来中国城市化重心将更多转向二三线城市及中小城市，住房市场的发展空间也会相应转移，所以曾以北京、上海、深圳、广州等一线城市为主“战场”的中国房地产，将逐步向二、三线城市转移。 新一轮房地产调控政策，使一线城市土地供应进一步受限，难与少数央企争地的开发商加快向中小城市转移。

此外，由于高铁等大大改变了交通格局，中小城市的城市化提速，也为房价上涨打开了新通道。相对于一线城市发展已较为成熟稳定的市场，二、三线城市的房地产市场正处快速的上升周期。

随着区域一体化的推进，城市化进程加速，二、三线城市房地产市场的刚性需求也随之增加，为二、三线城市房地产发展带来了新的契机和空间。 中国行业信息研究网发布的《2010-2011年中国房地产行业发展研究报告》详细介绍了我国房地产市场的发展概况，接着从政策环境、土地市场供需、市场运行及发展前景几个方面深入分析，相信能够解答您的问题，有需要可以去网站看看。

我国房地产市场的现状及发展趋势论文

房地产行业发展趋势

随着近年来房地产行业的高速发展，房地产开发企业进行着大规模的跨地域扩张，房地产企业的优胜劣汰进程加快，企业之间的分化重组加剧，行业集中度快速提升，公司的管理幅度迅速加大，企业业务间关联的复杂性急速增加，房地产企业出现了集团化管理的发展趋势，企业管理者的关注焦点也正在发生着变化，未来房地产企业的竞争和行业稀缺资源（特别是土地资源）的获得将更多地遵循“资本为王、实力取胜”的游戏规则；尤其2008的市场环境急剧变化，如何通过企业进行全面管控、协同运营，来降低和控制项目成本，管控企业运营风险，提升竞争力，将成为房地产企业运营管理中的重点和难点。

从近年房地产企业的盛衰起伏中，我们可以看到行业发展的几个重要的趋势性特征：

n 行业资源日益集中，经营规模化正成为趋势；

n 多项目运营、集团化管控成为发展重点；

n 粗放经营向精细化经营方式转化；

n 异地扩张与全国性企业品牌显现；

n 民营企业力量崛起和壮大；

n 客户的维权意识明显提高。

在此背景下，房地产企业的管控手段也在发生深刻的变化：

n 规模扩张，集团一体化运作，需要企业提升协同效益；

n 以项目、客户为中心的开发项目和客户营销的业务过程一体化；

n 从资本经营逐步向管理出效益的商业模式转化；

n 职业经理人的人才队伍，配合现代化的IT管理手段，提升企业的核心竞争力。

什么是房地产企业的核心竞争力？王石说是人才，潘石屹认为是创新，任志强提出是资本，也有人说是管理、是资源整合能力，是土地、是资金，是关系。我们认为无论是从行业利润空间变化引发的需求，还是从行业快速发展的需求，规范化的集团管控与成本控制管理始终是大型地产集团必然的选择和核心竞争力，是需要急切解决的核心问题。

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房地产泡沫成因与对策 2001年，我国房地产市场持续火热，房地产开发投资增势强劲，土地供应量增加，商品房全面热销，销售价格呈现较大幅度增长，全国商品房平均销售价格为每平方米2226元，增长5.8%，增幅比上年提高了3.3个百分点，空置面积也出现负增长。

著名经济学家魏杰日前在接受中央电视台《房地产报道》记者采访时预言：“2002年将是房地产行业的严冬，二月份甚至可能出现崩盘，七、八月份最严重。”本文拟就公众关注的房地产泡沫问题作一粗浅探讨。

一、房地产泡沫的含义及成因 房地产开发中的泡沫现象，主要是指土地和房屋价格极高，与其使用价值（市场基础价值）不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。由于房地产是由土地及其附着建筑物所构成，而建筑物是人类劳动产品，其价格是由成本、利润、税金来确定，这相对比较稳定，较易判别，因此我们平常所说的房地产泡沫实际上是土地泡沫（地价泡沫），而土地的市场基础价值即合理价格是土地利用效益的资本化。

无论是从现象，还是从本质看，泡沫与一般价格波动都有区别，主要有以下几点区别：从现象上看，一般商品的价格波动包括上涨、下降，而且在时间上是相连的、循环的，变化幅度一般不会很大，而泡沫是价格持续上涨，高到令人发狂的地步，直到产生恐慌，人们匆匆抛售，从而使价格暴跌，波动幅度很大，它不具有周期性，而是突然地上涨与下跌。 从本质上看，一般商品的价值是价格的货币表现，一般商品的价格波动反映市场供需平衡，既是市场机制作用的起点，又是市场机制作用的结果，价格总是围绕价值上下波动。

在正常的市场条件下，价格上涨、供给增大，投资者预期价格下降。而泡沫发生的时候，市场机制失灵，人们的行为买涨不买跌，不遵循市场运行的一般规律。

当价格上涨、供给增大时，投资者预期价格进一步上涨。1991-1993年，我国海南房地产价格正是这样飙升的。

1991年每平方米价格还是1000多元的公寓楼，到1992年就可以卖到3000多元。有的商品房价格甚至突破10000元。

土地使用权的出让价格也大幅度提高，有的地方仅过一年价格竟由十几万元一亩涨到600多万元一亩。投机者却还在不断地囤积房地产以待价格再一步上涨时抛出。

以至于在房地产交易中有70%是投机者囤积起来的。但很少有人会意识到房地产热骤然降温，房地产热在造就了一批富翁之后，相当一批公司被套牢在海南的土地上，上亿资金在有限的土地上沉淀。

泡沫并没有带来财富的增减，只有转移的功能。 房地产泡沫产生的主要原因是： 1.房地产商品的特殊性。

在一定时期内房地产商品供求不易均衡，而且合同期摊销交易成本低，这是泡沫载体所具有的一个条件。所以房地产容易产生泡沫，是泡沫的主要载体之一。

2.土地的稀缺性。土地的自然供给是固定不变的，它是地球表面的陆地与水域的总和。

城市面积在城市化过程中可以不断扩大但是土地资源是稀缺有限的，我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求，在土地获利需求的驱使下，把获取的土地权益作为谋利手段。

土地权益是虚拟资本的一种，它可以反复转手。马克思曾指出：“没有价值的东西在形式上可以有价格。

在这里，价值表现是虚幻的。”因此，土地的稀缺性及其虚拟资本使地价运动可脱离土地利用实绩而产生泡沫。

3.地价具有虚构性。地价的虚构性是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致现象。

也就是说，由于人们预期的不合理土地利用收益贴现值之和与现实的市场地价（市场地价等于未来土地持有期间土地利用收益贴现值之和与未来土地转让收益的贴现值之和，如果人们的预期地价是合理的，现实的市场地价就等于未来无限年期的土地利用收益的贴现值之和）之间总存在事实上的偏差。这种偏差越大，说明现实的市场地价中虚构部分越多或者说泡沫成分越多，反之越少。

综观房地产泡沫的膨胀乃至破灭无不与发财致富的欲望与从众行为有关。“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”，成为当时海南房地产热时一些生意人的经典。

这一点在东南亚房地产泡沫中无不表现得淋漓尽致。近几年来泰国的房地产市场发展过热，供过于求，但是仍有许多新的开发商挤进这个领域。

他们认为在前几年冒出的两万家房地产开发公司中只有20家宣布破产，可见这个行业仍有大的赚头。许多开发商还想从继续建房中摆脱困境，在这种非理性的支持下，造成泰国房地产市场熊市弥漫。

4.房地产市场是不充分市场。由于房地产市场与完全自由竞争市场的四个条件（信息充分；商品品质；买卖者自由出入；交易双方数量众多，因而任何一方不会出现垄断局面）相差甚远，所以房地产市场是一个准市场（Sub-market）。

由于买者信息缺乏和信息的不对称，许多房地产交易和定价是悄悄进行的，这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。 5.银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性。

由于房地产的不可移动性及其保值增值性，银行系统很愿意发放房地产贷款。