1.如何写租凭情况说明书

订立合同双方：出租方：______，以下简称甲方承租方：______，以下简称乙方根据《中华人民共和国》及有关规定，为明确甲、乙双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。

第一条 甲方将自有的坐落在______市______街______巷______号的房屋______栋______间，建筑面积______平方米、使用面积______平方米，类型______，结构等级______，完损等级______，主要装修设备______，出租给乙方作______使用。第二条 租赁期限租赁期共______个月，甲方从______年______月______日起将出租房屋交付乙方使用，至______年______月______日收回。

乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1.擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的；2.利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；3.拖欠租金____个月或空置____月的。合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，乙方拥有优先承租权。

租赁合同因期满而终止时，如乙方确实无法找到房屋，可与甲方协商酌情延长租赁期限。第三条 租金和租金交纳期限、税费和税费交纳方式甲乙双方议定月租金______元，由乙方在______月______日交纳给甲方。

先付后用。甲方收取租金时必须出具由税务机关或县以上财政部门监制的收租凭证。

无合法收租凭证的乙方可以拒付。甲乙双方按规定的税率和标准交纳房产租赁税费，交纳方式按下列第____款执行：1.有关税法和镇政发（90）第34号文件规定比例由甲、乙方各自负担；2.甲、乙双方议定。

第四条 租赁期间的房屋修缮和装饰修缮房屋是甲方的义务。甲方对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通（户内上水、下水、照明电）和门窗好，以保障乙方安全正常使用。

修缮范围和标准按城建部（87）城住公字第13号通知执行。甲方修缮房屋时，乙方应积极协助，不得阻挠施工。

出租房屋的修缮，经甲乙双方商定，采取下述第______款办法处理：1.按规定的维修范围，由甲方出资并组织施工；2.由乙方在甲方允诺的维修范围和工程项目内，先行垫支维修费并组织施工，竣工后，其维修费用凭正式发票在乙方应交纳的房租中分______次扣除；3.由乙方负责维修；4.甲乙双方议定。乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工。

对装饰物的工料费和租赁期满后的权属处理，双方议定：工料费由______方承担（ ）；所有权属______方（ ）。第五条 租赁双方的变更1.如甲方按法定手续程序将房产所有权转移给第三方时，在无约定的情况下，本合同对新的房产所有者继续有效；2.甲方出售房屋，须在三个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权；3.乙方需要与第三人互换用房时，应事先征得甲方同意，甲方应当支持乙方的合理要求。

第六条 违约责任1.甲方未按本合同第一、二条的约定向乙方交付符合要求的房屋，负责赔偿______元。2.租赁双方如有一方未履行第四条约定的有关条款的，违约方负责赔偿对方______元。

3.乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的______%，以天数计算向甲方交付违约金。4.甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付。

5.乙方擅自将承租房屋转给他人使用，甲方有权责令停止转让行为，终止租赁合同。同时按约定租金的______%，以天数计算由乙方向甲方支付违约金。

6.本合同期满时，乙方未经甲方同意，继续使用承租房屋，按约定租金的______%，以天数计算向甲方支付违约金后，甲方仍有终止合同的申诉权。上述违约行为的经济索赔事宜，甲乙双方议定在本合同签证机关的监督下进行。

第七条 免责条件1.房屋如因不可抗拒的原因导致损毁或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任。2.因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。

因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。第八条 争议解决的方式本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成时，任何一方均可向房屋租赁管理机关申请调解，调解无效时，可向市工商行政管理局经济合同仲裁委员会申请仲裁，也可以向人民法院起诉。

第九条 其他约定事宜1.……第十条 本合同未尽事宜，甲乙双方可共同协商，签订补充协议。补充协议报送市房屋租赁管理机关认可并报有关部门备案后，与本合同具有同等效力。

本合同一式4份，其中正本2份，甲乙方各执1份；副本2份，送市房管局、工商局备案。出租方：（盖章） 承租方：（盖章）法定代表人：（签名） 法定代表人：（签名）委托代理人：（签名） 委托代理人：（签名）合同有效期限： 至 年 月 日。

2.国内外租赁会计现状及发展趋势

随着市场经济的进一步发展，租赁业务日趋繁荣和复杂，这使得租赁会计问题变得更为重要，也变得更为复杂。

多年来，资产和负债是否或者何时从租赁合约中产生一直是会计准则制定者，学术界、审计师、财务报告使用者以及财务报告提供者争论的一个问题。在美国，到现在为止，一直使用的租赁会计准则已经有40多年的历史了。

在此期间，无论AICPA（美国注册会计师协会）的会计研究委员会（ARC）还是会计原则委员会（APB）都没能获得一个一致的意见以对租赁会计准则进行重大改进。 后来，新成立的FASB（财务会计准则委员会）接手租赁会计准则的项目。

在其成立后的七八年时间中，FASB花费了它的将近一半的人力资源来研究租赁会计问题。 作为这些努力的成果，1976年，FASB出台了财务会计准则公告SFAS No。

13——租赁会计。相对以往发展租赁会计准则的努力，这是明显的进步。

然而，虽然FASB后来还制定了9个补充公告，6个解释公告，12个技术公告，以及大量的紧急事项处理意见 （EITF consensuses）,FASB No。 13依然被公认为没有能够达到其所陈述的目标，因此依然需要对No。

13进行重新考虑。 作为对SFAS No。

13重新考虑的成果，FASB和其他G4+l成员组织共同推出了租赁会计的两份特别报告。这两份报告提出了租赁会计的新观点，其中最大的特点是新观点不再区分资本租赁和经营租赁，而是要求承租人将所有租赁引起的权利和义务都确认为资产和负债。

两份报告推出后得到了广泛的支持，可以说代表了未来租赁会计的发展方向。本文拟对这两份报告的主要观点进行介绍，以期对我国租赁会计准则的修订和完善有所借鉴。

一、SFAS No。13 在SFAS No。

13出台前的审议过程中，一些人就认为所有的租赁协议都产生某种义务，因此应该被反映在承租人资产负债表的负债项目中。 然而，FASB没有同意。

SFAS No。13认为：“……如果商品所有权上的重要收益和风险已经转移，那么对承租人来说应该视为资产的取得以及义务的发生，对出租人来说应该视为一项销售或者融资。

所有其他的租赁应被视为经营租赁。”可见，在SFAS No。

13中FASB依然保留了会计原则委员会 No。5意见书（AICPAl964）中所表达的经营租赁和资本租赁的区别，即FASB认为有些租赁产生资产和负债，而有些租赁不产生资产和负债。

FASB于1976年11月出台的SFAS No。13不仅影响了美国的租赁会计实务，也间接影响了该国租赁业务的发展。

同时，该公告也成为其他国家制定租赁会计准则的范本。1976年后，国际会计准则委员会（IASC）以及加拿大、英国、澳大利亚。

新西兰的准则制定机构相继采纳了FASB的租赁会计准则的模式。后来，来自FASB以及这些准则制定机构的代表共同组成了G4+1，这是一个非正式的组织，主要目的是致力于通过分析和讨论共同感兴趣的会计报告问题，以促进各参与组织共同的准则制定目标的完成。

二、两份租赁会计的特别报告 1996年7月，FASB和其他G4+1成员组织一起参与出版了一份特别报告，即“租赁会计：一种新观点”。这份报告主要由时任澳大利亚会计研究基金执行主席，最近担任，ASB（重组后的国际会计准则委员会）特许会员的Warren McGregor撰写，因此又被称为McGregor报告。

这份报告轮番批评了SFAS No。13以及其他G4+1成员组织的租赁会计准则。

根据McGregor的这份报告，现行的租赁会计准则没有考虑到伴随大多数“经营租赁”合约引起的权利和义务而产生的资产和负债。McGregor呼吁采用一种新观点来核算租赁——即要求所有具有1年以上不可撤销条款的租赁合约的承租人确认一项金额等于最低租金义务的现值的负债。

2000年2月，FASB和其他G4+1的成员组织一起出版了第二份特别报告，即“租赁——一种新观点的执行”。主要作者是Hans Nailor和Andrew Lennard。

这份报告包含了使McGregor的“新观点” 具体化为一种综合性的新租赁会计准则的详尽建议。 如果说第一份报告仅仅为新的租赁会计准则提供了一个方向的话，那么第二份报告则朝着租赁会计准则改革的方向迈出了一大步。

第二份特别报告还详细提出了承租人如何将所有租赁引起的权利和义务确认为资产和负债的方法，关于这种方法有下面两种观点。 多数参与第二份报告研究的参与者认为，一项租赁合约中的每一份单独的权利代表了一项资产，每一份单独的义务代表了一项负债，因此承租人需要分别予以确认和计算。

根据这种观点，在租赁开始的时候，承租人记录一项金额等于合约规定的租金现值的资产和负债，以及一项金额等于续租权、担保余值、意外租金3项现值的资产和负债。当现值难以取得时，必须进行估计。

这种观点得到多数G4+1成员的支持，称为财务组成观。 不同的是，在第二份报告研究中，有少数参与者认为，一项租赁合约引起的资产应该就是被租赁资产本身。

根据这种观点，租赁合约引起的负债不仅包括租赁条款中的租金支付义务，还包括在租期结束将被租赁财产归还给出租人的义务，除非有续租或展期。这种观点称为全部资产观。

三、财务组成观与全部资产观的比较 表1和表2比较。