1.如何检查房地产企业的所得税

1. 核查房地产企业的收入；主要检查预收账款是否在房屋确权，签定买卖合同后.全部结转为：主营业收入，有没有少结转收入，2.核实”开发产品成本“检查工程的完工进度付款；，成本结算是否有工程合同。是否按工程预算结算。3.核实费用，所有的费用是否取得正规合法发票，涉及扣除比例限额的是否按规定扣除：如：（1）业务招待费按60%税前可扣除但不得超过收入的0.5%;(2)宣传广告费：不得超过销售15%（朝出部分可结转下年度）。检查完以上项目后再根据利润表中计算出：企业应交税所得额=（利润总额+纳税调增-纳税调减）*25%整个过程大致这样。

房地产开发企业目前实行按照预计毛利率预缴企业所得税，按照工程项目的属性不同，预缴的毛利率不同。

分两部分计算：

(1)。已经销售的：（销售的收入-成本费用）*25%

(2。)预售的：（预售收入*预计毛利率-费用、税金）*25%

请参考国税发（2009）31号文件。

2.如何检查房地产企业税收

房产税、城镇土地使用税检查内容

一、房产、土地的基本情况

（一）房屋产权人名称、房屋座落详细地址、幢号、用途、结构、建筑面积、购建时间、产权证号、造价（原值或评估价）、容积率、应计入房产税原值的土地价值、征免税界定、年应纳税额。

（二）土地使用权人名称、土地座落详细地址、土地使用权证号、用途、面积、土地使用权起止日期、土地等级（税额级距）、单位税额、征免税界定、年应纳税额。

（三）出租房屋、土地的详细地址、面积、用途、产权人、年租金（不足一年的换算成年租金）、年应纳税额。

二、关于房产原值和土地面积的确认

（一）宾馆、酒店业纳税人自用、经营用房产、土地，是否按规定申报缴纳房产税和土地使用税。重点是纳税人房产原值计算是否准确，有无将电梯、中央空调等有关配套设备和照明、电力、电缆、给排水等有关配套设施从房产原值中扣除。

（二）自2011年1月1日起，对按房产原值一次性减除30%后的余值计征房产税的，是否将取得土地的价款及开发土地发生的成本费用计入房产原值申报缴纳房产税。宗地容积率低于0.5的按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”房产原值的地价确认计算方法：

1、计入房产原值的地价=应税房产建筑面积÷容积率*土地单价；

2、若宗地容积率低于0.5（含0.5），则计入房产原值的地价=应税房产建筑面积*2*土地单价；

3、若纳税人的土地属无偿划拨取得的，则计入房产原值的地价为零。

（三）实际使用集体土地的单位和个人，在城镇土地使用税征税范围内实际使用未办理土地使用权流转手续的应税集体所有建设用地，是否按规定缴纳该建设用地的城镇土地使用税。

（四）企业将承租的房产进行加层、扩建或拆除重建，双方协议对加层、扩建、重建新增加的房屋面积，在若干年内，由承租企业使用不交房租，期满后承租企业无偿将房产归原房主所有，协议租赁期间，原房屋产权所有人是否按房产出租方式缴纳房产税。

（五）承租人将租用的房产进行维修、改造，若干年内以支付修理费抵交房产租金，产权所有人是否按规定缴纳房产税。

（六）土地供他人建房不收租金，若干年后房屋无条件归土地使用人所有，房产权属人是否按规定缴纳房产税。

（七）凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，是否依照有关规定征收房产税。

（八）单位或个人用于经营加油（汽）站的房产和土地，是否按规定申报缴纳“两税”。

（九）行政事业单位、个人出租的房屋、土地，是否按规定申报缴纳“两税”。

（十）房地产开发企业申报缴纳“两税”情况：

1、房地产开发企业拥有的土地（包括未开发的土地）是否按规定申报缴纳城镇土地使用税。

2、开发的商品房在出售前自用、出租、出借的，是否按规定申报缴纳房产税。

3、房地产开发企业自用房产，是否按规定申报缴纳“两税”（如办公用、售楼部等房产）。

（十一）享受“两税”减免的纳税人申报的土地面积、房屋建筑面积、房产原值，是否真实准确，是否存在自行减免等情况。

（十二）符合“两税”减免政策的房产、土地，在减免税年限到期后是否恢复征税。

3.税务局怎么查房地产

一、案件背景情况 （一）案件来源 根据2012年税收专项检查工作计划，经批准，选案部门将X县XX房地产开发公司XX项目部列为XX县地税局稽查局2012年的稽查对象。

2012年7月，该县地税局稽查局对该房地产开发公司开发A住宅小区项目在2008年1月1日至2011年12月31日期间履行纳税义务、扣缴义务、发票使用管理情况、税务管理执行情况进行了检查。 （二）纳税人基本情况 该房地产开发公司登记注册类型为集体事业单位，属于房产地开发企业，主要经营范围为房地产开发、销售；主管税务机关为XX县地方税务局XX分局。

至2011年12月，该公司开发A住宅小区项目已完成施工。至2011年12月，已基本销售完成，土地增值税已达到清算条件，但由于达不到查账征收条件，且报经县局批准，对该公司企业所得税、土地增值税均实行核定征收。

二、检查过程与检查方法 （一）检查预案。在实施稽查前，稽查人员围绕纳税人的涉税情况进行案头分析，制定检查预案： 一是到管理部门了解税收管理情况：到2011年12月止，该公司开发A住宅小区共申报地方各税费6345914。

89元（销售不动产营业税3954922。 39元、企业所得税1717000。

00元、土地使用税10400。00元、土地增值税429250。

00元、印花税21332。50元、教育费附加64387。

50元、地方教育附加41310。00元、城建税107312。

50元）； 二是到房产管理部门收集测绘报告、房屋产权证等资料，掌握可售面积、房屋产权证办理等情况； 三是确定检查重点：1、核对合同价款的真实性；2、柴间、车库、商铺、车位等销售收入是否已申报纳税；3、土地使用税是否足额缴纳；4、支付建筑款时是否足额取得了符合规定的发票。 （二）检查具体方法 1、账面检查，发现疑点。

稽查人员在履行了相关的法定程序后，采用详查法对纳税人的有关账簿和凭证及房屋销售合同等相关资料进行了检查，同时到房产管理部门收集了测绘报告、房屋产权证等资料。经整理后比对发现： 一是已售套房的数量、面积、单价、金额与房管部门销售登记情况的数量、面积、单价能够达到一致； 二是企业提供的商铺的销售面积与测绘报告的可售面积相差较大，企业提供的商铺销售面积是1335。

47平方米，而测绘报告的可售面积是2474。18平方米； 三是与施工方的工程结算造价是2274万元，已开具建安发票2274万元； 四是土地使用税申报数仅为10400元，与实际明显不符； 五是土地增值税的征收率明显偏低。

2、询问调查，外围取证。 针对上述存在的疑点，稽查人员及时将情况向稽查局长进行了汇报。

听取汇报后，稽查局长立即组织全局人员召开案情分析会，对发现的涉税疑点，以及在稽查实施时会产生的困难和应急预案进行了认真的分析，并确定了以外围调查为主线的下一步税务稽查实施方案： 一、从稽查力量着手，增派2名稽查人员充实到检查组； 二、从购房户着手，全面掌握购房付款、付款票据取得等情况； 三、到实地查看车库、杂间、车位、商铺的使用情况 。 按照预定的税务稽查实施方案，稽查人员展开了外围调查： 一是到购房户收集购房付款、付款票据取得等证据，取得并固定了部分真实的销售协议、收款收据等原始证据； 二是到实地查看发现，所有的车库、杂间均已装上了铁门，说明已全部销售；商铺也已销售完；车位共34个，已售20个，未售14个。

在掌握了这一系列证据后，稽查人员决定对公司法定代表人下达了《询问通知书》，要求其接受询问。在询问期间，公司法定代表人承认了则以在外地出差为由，采用“软拒绝”的手段回避询问，拖延时间。

其间则大肆动用社会关系，试图通过托熟人说情、宴请、送礼等方式来干扰稽查人员办案。 对此，稽查人员一一拒绝，并要求该法定代表人立即接受询问。

正是稽查人员严谨办案的工作作风和依法治税的决心震撼了该公司法定代表人，最终接受了询问。承认了商铺已全部销售的事实并提供了相关协议。

而企业申报土地增值税的征收率偏低是因为企业会计人员对土地增值税的核定征收率不了解。 （电影镜头） （三）检查中遇到的困难和阻力 1、检查取证难。

由于该公司在接受税务检查过程中，不如实提供商铺销售合同、收款收据等资料，导致稽查人员只能通过外围调查、现场检查的方式取得证据，办案过程进展缓慢。在对购房户的调查取证过程中，由于涉及广，取证对象配合程度不一，同时受稽查权限的制约，稽查人员只能通过耐心细致的作解释、宣传工作，以取得取证对象的支持，获取重要的证据（有时为了取得一户购房户的证据材料要跑几次）。

正是在稽查人员掌握并固定了上述证据后，在铁的事实面前该公司才提供了有关资料，查清了该公司的偷税事实。 2、文书送达难。

公司法定代表人面对稽查人员的询问通知以在外地出差为由，采用“软拒绝”的手段回避询问，拖延时间，并试图通过托熟人说情、宴请、送礼等方式来干扰稽查人员办案，使得案件的查处十分艰难。 在稽查人员的多次电话联系且耐心宣传税收政策的情况下才接受了询问，保证了案件的顺利结案。

三、违法事实及定性处理 （一）违法事实。 通过内查外调，检查组彻底查清了该。

4.多交税稽查时如何说明

(1)您的单位现接受税局稽查，发现07年11月份多交税金所以全年累计数不平时，是需要写一份多交税的稽查说明的。 （2）税务稽查局查出问题，要以《税收征收管理法》为依据作出相应的处罚。包括补缴税款、加收滞纳金及罚款。若想不交罚款，应该找出正当理由，需要实事求是，不可凭空杜撰。 （3）按照您的具体情况，要申请退回多交的企业所得税，具体程序如下： 您应在2009年9月底之前向主管税务局提出退税申请，并提供以下资料：

1、《退税申请审批表》

2、完税凭证等已缴税款证明原件、复印件

3、纳税人报关的会计决算报表、所得税预缴申报表和年度纳税申报表原件、复印件

4、纳税人书面申请或其他说明材料。 （4）个人所得税误收退税

1、《办理个人所得税误收退税流程图》

2、所需提交的文件资料

1、退税申请表

2、完税凭证复印件

3、误收退税情况说明

4、本人身份证复印件与收入证明

3、个人所得税误收退税的法律依据有：

1、《中华人民共和国税收征收管理法》、

2、《中华人民共和国个人所得税法》

4、个人所得税误收退税的受理范围：单位与个人

5、个人所得税误收退税的误收退税的受理条件：

凡扣缴义务人和自行申报纳税义务人在自核自缴过程中多缴的税款或由于税务机关的责任导致多缴税款的

6、办理个人所得税误收退税的注意事项：

1、书面材料或下载的文件应用A4纸张

2、各种文件所需原件、复印件按要求上报。复印件要求注明“与原件完全一致”，并加盖企业公章。

3、《退税申请表》一式三份。