1.税务局怎么查房地产

一、案件背景情况 （一）案件来源 根据2012年税收专项检查工作计划，经批准，选案部门将X县XX房地产开发公司XX项目部列为XX县地税局稽查局2012年的稽查对象。

2012年7月，该县地税局稽查局对该房地产开发公司开发A住宅小区项目在2008年1月1日至2011年12月31日期间履行纳税义务、扣缴义务、发票使用管理情况、税务管理执行情况进行了检查。 （二）纳税人基本情况 该房地产开发公司登记注册类型为集体事业单位，属于房产地开发企业，主要经营范围为房地产开发、销售；主管税务机关为XX县地方税务局XX分局。

至2011年12月，该公司开发A住宅小区项目已完成施工。至2011年12月，已基本销售完成，土地增值税已达到清算条件，但由于达不到查账征收条件，且报经县局批准，对该公司企业所得税、土地增值税均实行核定征收。

二、检查过程与检查方法 （一）检查预案。在实施稽查前，稽查人员围绕纳税人的涉税情况进行案头分析，制定检查预案： 一是到管理部门了解税收管理情况：到2011年12月止，该公司开发A住宅小区共申报地方各税费6345914。

89元（销售不动产营业税3954922。 39元、企业所得税1717000。

00元、土地使用税10400。00元、土地增值税429250。

00元、印花税21332。50元、教育费附加64387。

50元、地方教育附加41310。00元、城建税107312。

50元）； 二是到房产管理部门收集测绘报告、房屋产权证等资料，掌握可售面积、房屋产权证办理等情况； 三是确定检查重点：1、核对合同价款的真实性；2、柴间、车库、商铺、车位等销售收入是否已申报纳税；3、土地使用税是否足额缴纳；4、支付建筑款时是否足额取得了符合规定的发票。 （二）检查具体方法 1、账面检查，发现疑点。

稽查人员在履行了相关的法定程序后，采用详查法对纳税人的有关账簿和凭证及房屋销售合同等相关资料进行了检查，同时到房产管理部门收集了测绘报告、房屋产权证等资料。经整理后比对发现： 一是已售套房的数量、面积、单价、金额与房管部门销售登记情况的数量、面积、单价能够达到一致； 二是企业提供的商铺的销售面积与测绘报告的可售面积相差较大，企业提供的商铺销售面积是1335。

47平方米，而测绘报告的可售面积是2474。18平方米； 三是与施工方的工程结算造价是2274万元，已开具建安发票2274万元； 四是土地使用税申报数仅为10400元，与实际明显不符； 五是土地增值税的征收率明显偏低。

2、询问调查，外围取证。 针对上述存在的疑点，稽查人员及时将情况向稽查局长进行了汇报。

听取汇报后，稽查局长立即组织全局人员召开案情分析会，对发现的涉税疑点，以及在稽查实施时会产生的困难和应急预案进行了认真的分析，并确定了以外围调查为主线的下一步税务稽查实施方案： 一、从稽查力量着手，增派2名稽查人员充实到检查组； 二、从购房户着手，全面掌握购房付款、付款票据取得等情况； 三、到实地查看车库、杂间、车位、商铺的使用情况 。 按照预定的税务稽查实施方案，稽查人员展开了外围调查： 一是到购房户收集购房付款、付款票据取得等证据，取得并固定了部分真实的销售协议、收款收据等原始证据； 二是到实地查看发现，所有的车库、杂间均已装上了铁门，说明已全部销售；商铺也已销售完；车位共34个，已售20个，未售14个。

在掌握了这一系列证据后，稽查人员决定对公司法定代表人下达了《询问通知书》，要求其接受询问。在询问期间，公司法定代表人承认了则以在外地出差为由，采用“软拒绝”的手段回避询问，拖延时间。

其间则大肆动用社会关系，试图通过托熟人说情、宴请、送礼等方式来干扰稽查人员办案。 对此，稽查人员一一拒绝，并要求该法定代表人立即接受询问。

正是稽查人员严谨办案的工作作风和依法治税的决心震撼了该公司法定代表人，最终接受了询问。承认了商铺已全部销售的事实并提供了相关协议。

而企业申报土地增值税的征收率偏低是因为企业会计人员对土地增值税的核定征收率不了解。 （电影镜头） （三）检查中遇到的困难和阻力 1、检查取证难。

由于该公司在接受税务检查过程中，不如实提供商铺销售合同、收款收据等资料，导致稽查人员只能通过外围调查、现场检查的方式取得证据，办案过程进展缓慢。在对购房户的调查取证过程中，由于涉及广，取证对象配合程度不一，同时受稽查权限的制约，稽查人员只能通过耐心细致的作解释、宣传工作，以取得取证对象的支持，获取重要的证据（有时为了取得一户购房户的证据材料要跑几次）。

正是在稽查人员掌握并固定了上述证据后，在铁的事实面前该公司才提供了有关资料，查清了该公司的偷税事实。 2、文书送达难。

公司法定代表人面对稽查人员的询问通知以在外地出差为由，采用“软拒绝”的手段回避询问，拖延时间，并试图通过托熟人说情、宴请、送礼等方式来干扰稽查人员办案，使得案件的查处十分艰难。 在稽查人员的多次电话联系且耐心宣传税收政策的情况下才接受了询问，保证了案件的顺利结案。

三、违法事实及定性处理 （一）违法事实。 通过内查外调，检查组彻底查清了该。

2.房屋无偿使用证明

房屋无偿使用证明只要你与房东签订即可，但税务人员不是蠢人，签订时要合符常理。

根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》财税〔2009〕128号 文件规定：一、关于无租使用其他单位房产的房产税问题 无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。因此，即使签订了房屋无偿使用证明合同，其房产税应当由实际使用人按照房屋原值减除10%-30%后余值依照1.2%计算缴纳房产税。

根据《城镇土地使用税暂行条例》第二条的规定：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。因此，贵公司作为应税土地实际使用人应当缴纳土地使用税。

值得说明的是，按照房屋余值计算缴纳房产税大大小于按照租金缴纳的房产税。

3.增值税发票被稽查发现是作废的让写情况说明书怎么写

首先检查有没有与开具方的合同、当时付款给发票开具方的凭据、购进的货物或者劳务清单和使用的证据。如果都有，可以抄证明你是善意取得发票，在说明情况后按照要求进行进项税转出并调整所得额后可以向开具方要求重新开具发票。如百果开具方已经不存在，那你自认倒霉好了。

如果没有凭据或者凭据证明不了你是善意取得发票而是购买的虚假发票，那你最好是承认错误前疏通关系，补交罚款和滞纳金度。如果金额较大的情况，是只交罚款就完事还是移交公安经侦在于稽查的态度。

4.税稽查前已补交房产税有什么问题吗

确定开发商已经进行初始登记

开发商办理初始登记是自己办理房产证的必要前提条件。根据《商品房销售管理办法》第34条的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将其需要办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。通常主管部门办理初始登记所需时间大约为20~60日不等，因此在收房入住后的两三个月之后，可以向开发商询问办理初始登记的情况，也可以到本地的房地产交易信息网站进行查询。为确保自己的利益，在《购房合同》中应对开发商办理初始登记的时限加以约定，尤其是开发商办理初始登记的最后期限以及办理完毕后的“及时通知义务”等，明确不及时办理应当承担的赔偿责任。