物业对于业主拆房情况说明
1.物业公司怎么给业主开居住证明
没有权利。
一般物业只给业主(购房合同或者房产证上的所有权人)开具的是业主在本小区居住的证明,然后由业主去辖区社区居委会或派出所开具正式的居住证明。
要是所用的居住证明是业主房屋的同住人员,还要带户口本的。
物业公司是服务企业不是集基层的政府服务单位,只能依据服务协议证明业主。
业主的亲属需要户口本的。
要是业主本人,物业是没有理由拒绝的。一般盖章时XX物业管理处或是xx物业服务中心。
希望对你有帮助.
2.给物业管理公司的意见
物业服务标准根据物业服务合同和相应物业管理招投标文件确定。
由于物业服务具有很大的不确定性,业主与物业管理企业对物业服务的质量难免有不同的认识。出现分歧时,建议聘请社会中介机构进行专业评估。
比如可以根据业主满意率以及物业服务情况来评定。 建设单位或业主大会与物业管理单位可根据物业的特点和服务的需要选择服务类别和等级,按该办法的规定在每一服务等级对应最高收费标准内确定具体收费标准,物业服务费为选定的所有类别的服务费用之和;建设单位选择的管理处综合服务等级不得高于所选定的公共区域清洁卫生服务、公共秩序维护服务中的最低等级;非商品房立项的住宅小区所选物业服务项目等级原则上不超过三级。
如确需超过的,须经业主大会同意,并向所在区县价格主管部门备案;物业服务合同中需列明约定的服务等级和标准。物业建设单位应当在销售物业同时将前期物业服务合同向买受人明示;物业服务分等标准和最高标准由市物价局会同市房地资源局适时调整公布。
业主委员会对物业服务质量有意见,可以将业主的意见整理成文,以书面形式递交物业管理企业,要求物业管理企业改进服务质量。 物业管理企业对业主委员会的意见不予采纳的,业主委员会应及时向有关主管部门报告,并要求协调处理。
协调不成的,经业主大会决议,业主委员会可以解除物业服务合同,并追究物业管理企业的违约责任。
3.物业怎样处理好与业主之间的关系
物业服务在我国发展有十几年了,虽然积累了不少的管理经验,在相关制度和经营方面有了长足的发展,但在处理和业主的关系上却并未随之有多大的进步,甚至业主对物业管理的反对声音还不断升高,那么应该怎样妥善的处理好物业和业主之间的关系呢? 一、加强对员工和业主的宣导不少人对物业管理还存在认识上的误区:有的人认为物业公司与业主之间是管理者与被管理者的关系;有的则认为业主与物业公司之间是“主人”与“仆人”之间的关系。
这些误解导致物业管理工作难以开展。其实,物业管理企业受托对物业实施管理,主要是为业主和使用人提供服务,物业管理服务合同一经签订,双方就是平等的合同关系,应依照合同和相关法律各自享有权利、履行义务,并没有主次之分。
因此在处理物业公司与业主之间关系时,要着眼于双方是平等的民事主体,要以相关的法律、法规和各种合同关系的约定为基本准绳来分清双方责权,并以实事求是的态度,充分采用人性化、灵活性的方式处理具体问题。 案例1:某住宅小区的刘女士家中被盗,损失达3 万元,虽向公安机关报案,但一直未破案,于是周先生便将小区物业公司告上法庭,要求赔偿损失。
理由是:物业公司收取物业管理费,没有尽到安全防范义务。律师认为:(一)物业公司收取的费用,应用于对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,以及维护相关区域内的环境卫生和秩序;(二)《物业管理条例》中规定,物业管理公司的保安不得参与治安案件、刑事案件的调查处理。
其主要义务是协助公安机关提供巡逻、安全检查和安全防范咨询等服务。因此,物业公司只要提供案发时小区保安的值班情况,证明已经尽到了维持物业管理区域内的安全防范义务,从法律上讲物业公司既可免责。
这个案例提醒物业公司和管理人员,一定要加强管理特别是基础工作的管理,值班记录、基础台帐等一定要详细齐全。 二、找准定位,明确服务职能在我国《物业管理条例》中,明确了物业管理人员属于社会服务人员,虽然有时物业管理人员需要履行管理职责,但服务是物业管理的根本属性。
因此,要处理好物业公司与业主之间的关系。 首先要以诚相待,用良好的服务态度拉近与业主之间的距离。
当业主提出正当要求但又超越物业服务范围时,这说明我们提供的服务还存在瑕疵,应该立即纠正,如果因条件或人力限制难以满足需求,应向业主坦诚交待不能解决的原因。要通过沟通取得业主的谅解和信任,并做到于细微之处感化业主,让业主充分感受到你的善意、诚挚。
其次,要有积极进取、永不言败的良好心态。在实际工作中,物业管理人员肯定会遇到麻烦,甚至是个别业主提出的无理要求,感到委屈、困难而打退堂鼓,往往于事无补,倒不如以积极的态度去面对,终究会找到解决问题的办法。
再次,要充分理解,高度负责。由于文化、知识等差异,业主可能会对物业管理规定或服务不理解,提出一些不正当要求,甚至强词夺理、恶语相加,作为物业管理人员,不论业主反映的问题对与错、大与小、都必须以高度负责的态度来处理。
案例2:去年9 月10日,某居民小区实施市场化管理,由于宣传到位,物业公司顺利进入小区服务,但有个别业主,习惯于过去的福利型政策,对物业管理“谁受益、谁付款”的原则不理解,以各种理由拒交物业管理服务费。对于这样的业主,物业管理员坚持以宽广的胸襟去包容,经过周到细致的服务和持续不断的沟通和改进,努力为业主提供正确认知和交流的平台,最终解决了这一问题,营造了积极和谐的氛围。
三、有效沟通,化解矛盾在实际工作中发生的矛盾纠纷,很大程度上是源于缺乏有效沟通。物业从业人员服务意识不强,沟通能力欠佳,将导致业主对物业服务的认同度不高。
物业管理人员掌握一定的沟通技能,无疑会使与业主的交往变得更顺畅,将许多可能发生的问题与矛盾消灭于未然。成功有效的沟通,在于充分把握沟通对象的特点,因人而异,采用不同的沟通技巧,才能达到理想的效果。
以下是物业服务四种基本的沟通技巧: (一)不和业直接主争执“对错”。业主因为不满才向物业公司反映问题、寻求解决,此时业主的情绪往往容易失控,但作为物业管理人员,不应受情绪影响,要站在业主的立场考虑问题,尽量帮助业主解决难题,哪怕业主有些行为失当,也要把“正确”留给业主,不要与业主争议而导致对立。
(二)规范用语。在受理业主的强烈投诉时,物业管理人员忌作“我不知道、我不清楚、我需要请示领导”等推脱之辞;面对业主的咨询求助,忌以“没时间”、“这是公司规定”等为由对业主置之不理;在业主要求上门服务时,忌以“这事不该我们管”、“你自己想法解决”等方式回绝。
往往物业管理人员一句不恰当的话、一个不经意的举动,会为一件小事激化矛盾,这既破坏了和谐,更不利于工作。因此,物业管理人员应不断提高自身素质,通过落实“首问负责制”、规范用语与业主建立良好沟通。
(三)主动倾听,及时反馈无论是在生活中还是在工作中,善于“听”乃是一个人应有的素养。“听”是了解业主的需求,从而为其解决问。
4.小区业主是否有权利更换小区物业
是否能更换其它物业管理公司
根据我国《物业管理条例》相关规定:业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
故如果您所在的小区已经成立了业主大会,则可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司,向小区业主提供物业管理服务。如您所在的小区尚未成立业主大会,则无法直接聘用物管公司。