1.小区描述性调查报告

北京物业小区调查报告 （原标题为《北京物业小区业主自主治理能力调查数据统计初步分析报告》，发表时改动。

本项目为美国乔治华盛顿大学法学院、中律原有限公司资助项目，和谐社区发展中心项目——《北京市物业小区业主自主治理能力发展研究》，全文约1万5千字） 一、物业小区业主自主治理能力调查研究说明 （一）研究的理论背景 中国经济体制转轨触发了中国社会向公民社会的转型，其表征是：在基层社会出现了结构性的变化，产生了基于私有共同财产基础上的利益共同体及其合法组织，城市居住小区中的业主群体就是其中之一。自上世纪90年代起，住房从计划经济时代的国家财产转变为私有财产，财产关系的变化导致社会治理结构也随之而改变，在城市居住区，商业化和社会化管理取代了原来单位房管部门的行政管理模式。

同时，基于物权的社区治理模式开始付诸实践，基层社区治理模式正在发生从行政管理模式向社区自主治理模式的转变：居民/业主成为社区自治的主体。 业主组织是一个纯粹的群众自治组织，其组织特性基于“物权”特征而决定，该权利决定了基于物权的权利主体与权利义务人之间的关系。

业主组织作为小区共有财产的治理主体的合法性不是源自于行政授予而是来自于商业交易行为，通过购买房产而获得，因居所承载之建筑物共有产权性质而获得。业主的共同利益基于小区共有财产，小区中的不动产与动产（维修资金）形成一笔巨大资产，业主组织能否管理、维护好这笔巨大的资产是基层社区面临的最为严峻的挑战。

业主从个人私利出发的权利诉求，在客观上会起到保护公共利益的作用。由于共有财产权，每一个业主之间的权利关系紧密相关，任何一个业主要保护自己个人的利益，就要关心和保护小区共有的财产和相应的社会秩序。

这样，个人的私利会驱使人们有动力参与到共同事务的治理中来。而当一个人发现个人的力量难以有效地保护自己的财产和权利时，他就会和别人联合起来为了保护他们共同的财产和权利而奋斗，这样个人的权利意识促进了社区参与，反过来在社区参与的过程中，人们逐渐会在维权过程中形成理性的集体行动的知识和合作的技能。

通过这样的过程，一个人因而发生了从个人向公民的转变，即不仅关心个人私利也关心公共事务，在主张其拥有权利的同时也承担其相应的责任与义务。从这个角度出发，社区物业纠纷的出现对中国的社会转型具有重大积极意义。

并且这种动机在本质上具有可持续性，因为共有财产的巨大利益关系使得业主有内在的动力去解决“搭便车”、监督、信息成本、新制度供给等集体行动的难题。 财产权制度的变化改变了权利义务配置的变化，导致中国社会治理结构的变化。

在中国现有体制下，在基层社区中，业主组织、居民组织、房地产开发企业、管理服务企业、地方政府之间的关系通过小区共有财产这个物质平台，形成了地方社会中新的秩序关系。摩擦和冲突既是社区发展的阻力又是动力，因为人类社会生活中的纠纷与冲突是难以避免的，但是人类却可以从解决这些冲突中学会理性行为、合作共存的宝贵经验，这是构建秩序、发展民主法治的必修课。

纠纷的解决会成为公民实践自主治理社区事务的途径。社区治理是一种民众通过实践才能习得的技艺，如托克维尔所指出的，社区自治是民主的学校，从对社区自治事务的参与，使人民学会组织的科学与艺术，而这种结社艺术则是在平等占主导的民主社会里维持自由的基础，它教会人民在保持他们自由的同时应用他们的能力去达到共同福利。

业主组织发展状况成为当代中国公民社会发展的标杆之一。如哈罗德伯曼在其著作《法律与革命——西方法律传统的形成》中所阐述的，在十一世纪后期至十二世纪，新出现的商人阶级如何使现代意义上的商法概念和制度在西方社会发展成一个集成的法律体系的。

他揭示的历史进程的逻辑是：“新阶级的出现是一个新社会发展的必要前提”，是商人导致了商法，而不是商法造就了商人。同样，中国上世纪90年代的经济发展与财产关系变化导致了一个有产阶级——业主在城市地区大规模范围的诞生。

这种变化是在经济改革政策推动下的结果，是经济改革的附带产品。然而，这个副产品对中国转轨的意义重大，如梁治平先生指出的：“用一种长时期的眼光看，中国文化与中华文明在其生死攸关的现代转型中最迫切需要的，是一个自主的、能够自我建设与自我协调并能有效地监督和影响国家决策的健全的社会。”

这个“健全的社会”指的就是公民社会，业主组织就是这个公民社会的先导之一。然而，如果业主组织不能实现对小区共有财产的有效治理，不仅会影响社区的稳定与秩序，导致小区物业和环境的破坏与贬值，而且使中国民间社会错失这得来不易的基层群众自治试验的历史机遇。

（二）调查目的 作为新兴事物的业主组织，因其所处的体制边缘的性质导致其组织的法律地位和组织特征模糊不清，加上学术领域内对于社区民间组织研究的相对滞后，使得不论是官方的正式统计口径还是学术界的研究，对业主组织的基本状况都缺乏足够的关注和准确的把握。近几年来，部分学者开。

2.小区描述性调查报告

北京物业小区调查报告 （原标题为《北京物业小区业主自主治理能力调查数据统计初步分析报告》，发表时改动。

本项目为美国乔治华盛顿大学法学院、中律原有限公司资助项目，和谐社区发展中心项目——《北京市物业小区业主自主治理能力发展研究》，全文约1万5千字） 一、物业小区业主自主治理能力调查研究说明 （一）研究的理论背景 中国经济体制转轨触发了中国社会向公民社会的转型，其表征是：在基层社会出现了结构性的变化，产生了基于私有共同财产基础上的利益共同体及其合法组织，城市居住小区中的业主群体就是其中之一。自上世纪90年代起，住房从计划经济时代的国家财产转变为私有财产，财产关系的变化导致社会治理结构也随之而改变，在城市居住区，商业化和社会化管理取代了原来单位房管部门的行政管理模式。

同时，基于物权的社区治理模式开始付诸实践，基层社区治理模式正在发生从行政管理模式向社区自主治理模式的转变：居民/业主成为社区自治的主体。 业主组织是一个纯粹的群众自治组织，其组织特性基于“物权”特征而决定，该权利决定了基于物权的权利主体与权利义务人之间的关系。

业主组织作为小区共有财产的治理主体的合法性不是源自于行政授予而是来自于商业交易行为，通过购买房产而获得，因居所承载之建筑物共有产权性质而获得。业主的共同利益基于小区共有财产，小区中的不动产与动产（维修资金）形成一笔巨大资产，业主组织能否管理、维护好这笔巨大的资产是基层社区面临的最为严峻的挑战。

业主从个人私利出发的权利诉求，在客观上会起到保护公共利益的作用。由于共有财产权，每一个业主之间的权利关系紧密相关，任何一个业主要保护自己个人的利益，就要关心和保护小区共有的财产和相应的社会秩序。

这样，个人的私利会驱使人们有动力参与到共同事务的治理中来。而当一个人发现个人的力量难以有效地保护自己的财产和权利时，他就会和别人联合起来为了保护他们共同的财产和权利而奋斗，这样个人的权利意识促进了社区参与，反过来在社区参与的过程中，人们逐渐会在维权过程中形成理性的集体行动的知识和合作的技能。

通过这样的过程，一个人因而发生了从个人向公民的转变，即不仅关心个人私利也关心公共事务，在主张其拥有权利的同时也承担其相应的责任与义务。从这个角度出发，社区物业纠纷的出现对中国的社会转型具有重大积极意义。

并且这种动机在本质上具有可持续性，因为共有财产的巨大利益关系使得业主有内在的动力去解决“搭便车”、监督、信息成本、新制度供给等集体行动的难题。 财产权制度的变化改变了权利义务配置的变化，导致中国社会治理结构的变化。

在中国现有体制下，在基层社区中，业主组织、居民组织、房地产开发企业、管理服务企业、地方政府之间的关系通过小区共有财产这个物质平台，形成了地方社会中新的秩序关系。摩擦和冲突既是社区发展的阻力又是动力，因为人类社会生活中的纠纷与冲突是难以避免的，但是人类却可以从解决这些冲突中学会理性行为、合作共存的宝贵经验，这是构建秩序、发展民主法治的必修课。

纠纷的解决会成为公民实践自主治理社区事务的途径。社区治理是一种民众通过实践才能习得的技艺，如托克维尔所指出的，社区自治是民主的学校，从对社区自治事务的参与，使人民学会组织的科学与艺术，而这种结社艺术则是在平等占主导的民主社会里维持自由的基础，它教会人民在保持他们自由的同时应用他们的能力去达到共同福利。

业主组织发展状况成为当代中国公民社会发展的标杆之一。如哈罗德伯曼在其著作《法律与革命——西方法律传统的形成》中所阐述的，在十一世纪后期至十二世纪，新出现的商人阶级如何使现代意义上的商法概念和制度在西方社会发展成一个集成的法律体系的。

他揭示的历史进程的逻辑是：“新阶级的出现是一个新社会发展的必要前提”，是商人导致了商法，而不是商法造就了商人。同样，中国上世纪90年代的经济发展与财产关系变化导致了一个有产阶级——业主在城市地区大规模范围的诞生。

这种变化是在经济改革政策推动下的结果，是经济改革的附带产品。然而，这个副产品对中国转轨的意义重大，如梁治平先生指出的：“用一种长时期的眼光看，中国文化与中华文明在其生死攸关的现代转型中最迫切需要的，是一个自主的、能够自我建设与自我协调并能有效地监督和影响国家决策的健全的社会。”

这个“健全的社会”指的就是公民社会，业主组织就是这个公民社会的先导之一。然而，如果业主组织不能实现对小区共有财产的有效治理，不仅会影响社区的稳定与秩序，导致小区物业和环境的破坏与贬值，而且使中国民间社会错失这得来不易的基层群众自治试验的历史机遇。

（二）调查目的 作为新兴事物的业主组织，因其所处的体制边缘的性质导致其组织的法律地位和组织特征模糊不清，加上学术领域内对于社区民间组织研究的相对滞后，使得不论是官方的正式统计口径还是学术界的研究，对业主组织的基本状况都缺乏足够的关注和准确的把握。近几年来，部分学者开始给予关。

3.安徽合肥新华学府春天西项目整体定位与物业发展在哪里下

合肥新华学府春天西项目 整体定位与物业发展建议 120万平米物业，4万多业主——新华无疑已经确立了学府板块的领导者和代言人地位学府区域属于整个合肥的高端居住板块，但其形象与其实质严重不匹配位于城市三大高端板块的中心位置，且均无强势的区域商业中心未来区域内中高端人群大幅增加，达9.3万以上，比重增至66%；中低端人群和学生人数增幅很小潜山路将成为合肥新的商务轴线，但目前市场认知度非常低区域50万平米商业中心正处于酝酿爆发阶段，从新站的发展历程判断，未来3~4年本区域将是一个迅猛发展期位于未来区域中心的次级圈层和外围圈层之间，地块的商业、商务价值远大于居住价值新华地产设想：目前有两套设计方案： 一套方案以住宅开发为主体，另一套方案以写字楼开发为主体——写字楼能不能做是目前面临的最大困惑 。

地址：地产互动资源信息网。

4.房地产网络营销国内外研究状况

大手笔、大面积的广告轰炸式宣传方式在如今房产领域已经过时。

部分开发商已经将目光转向互联网。网络营销的低成本、互动性和多媒体全方位展示优势已经日益明显。

房产企业如何有效利用互联网开展营销活动成为众多房产企业面临的新话题。奇方科技推出的整合网络营销理念逐步引起房产企业家和房产策划人的重视。

网络平台是载体：无论是门户网站、专业网站及自建网站的网络宣传方式，企业都需要有自己的营销平台。精准化是趋势：通过各类方式精准投放广告，包括：小区短信、短信（彩信）定向投放、精准邮件营销、精准网络广告投放等将是未来房产企业网络营销的趋势！互动是关键：通过短信群发，目标客户可以通过回复短信免费建立和售楼处的通话咨询；登陆网站参与互动有奖调查问卷；网站开通免费咨询热线；搭建项目专题论坛博客圈参与交流开展房产团购等。

低成本高回报是亮点：网络营销手段大大降低房产企业营销成本，直接带来电话咨询客户数量剧增，继而是潜在客户的高转化率.增值服务延续品牌生命力：房产项目的销售告罄仅仅是房产品牌打造的开始；能否为业主带来持续的增值价值空间，房产企业可以搭建小区网络虚拟交流平台，整合小区资源为业主提供生活服务娱乐服务社区将会是新的亮点。正是：楼盘销售易，品牌生命力延伸难。

房地产网络营销创新不断，网络整合营销理念正在普及！其实在网上你就可以找到国内一些企业如万科的网络营销。人人都知道2004年发生了什么，我们更想知道的是“为什么？” 人人都在瞩目房地产界的潮流人物，我们更想知道，他们“为什么”会成为潮流人物？ 人人都在关注房地产界的领军企业；我们更想知道，他们“为什么”会成为领军企业？ …… 为什么潘石屹的项目总有这么多的人追捧？ 为什么张宝全的苹果社区会有几千人排队等待？ 为什么顺驰完成了不可能完成的任务？ 为什么万科做的项目总有独特的氛围情调？一、房地产网络营销运作模式 对房地产网络营销的研究要从其运作的机理谈起。

房地产网络营销与传统营销相比，最大的特点在于其本质上是一种互动营销，即楼盘 的开发商利用互联网，通过对采购平台、广告平台、销售平台、信息平台、交流平台以及管理平台的架设，分别与供应商、目标消费群、业主等群体发生相互的信息 交流。其信息流向是双向而并非单向的。

我们这里利用互联网架设的六个平台，既有其不同的作用，也有其不同的服务对象： 采购平台 房地产商通过互联网对供应链的重新整合，改变了产业内上下游企业之间以及企业与 政府之间的交往方式，从而能够最终降低交易成本。如房地产开发企业可以利用电子商务进行项目招标，与咨询企业、建材企业、建筑企业、物业管理公司等直接开 展业务。

这样不但减少了中间环节。提高了服务效率，而且提高了企业经营活动的透明度，扩大了合作伙伴的选择范围。

通过房地产网站，还可以建立起相关企业的 信息高速公路，形成企业之间的信息链，建立无场地办公环境的房地产虚拟企业。 广告平台 房地产的开发企业通过自身建立的网站，或者通过其他网站发布广告等手段，对产品进行广告宣传。

这是继报纸、广播、电视后，进行房地产广告投放的第四个媒体。房地产网络广告有其自身的特点和优势，这一点在下一期进行详细的论述。

销售平台 房地产数字化销售平台可以分为网络直销和网络间接销售两种。其中直销是指开发商 通过网络渠道直接销售产品。

通行做法有两种：一是企业在因特网上申请域名，建立自己的站点。由网络管理员负责产品销售信息的处理，而传统的销售工作可有机 嵌入信息化营销流程；另一种做法是委托信息服务商发布网上信息，以此与客户联系并直接销售产品。

网络直销的低成本可为开发公司节省一笔数量可观的代理佣 金，而且还可同时利用网络工具（如电子邮件、公告板等）收集消费者对产品的反馈意见，既提高工作效率又能树立良好形象，适用于大企业建立产品形象和企业品 牌。网络间接销售是指利用网上中介机构进行销售，专业代理网站不仅拥有数量可观的访问群，而且具有房地产专业知识和丰富的营销经营，能够很好地完成营销策 划。

考虑到本身的实力以及建立和维护网站的成本，这种间接渠道策略尤其适用于中、小型房地产公司。 信息平台 利用网站或所设计的网页，进行项目相关信息的发布，例如项目的建设进度、最新的 房地产法规、楼盘的促销信息，项目某些方案的意见征集等都可以迅速地发布出去。

与传统的信息发布媒介相比，网络营销的信息平台不但可以发布信息，而且可以 通过留言板、业主论坛等及时地获得信息反馈，例如购房者与业主既可及时得知开发企业的决策方案，又能及时地对诸如房型设计、装修标准等提出自己的意见，实 现真正的互动营销。 交流平台 在信息交换的基础上，房地产网络营销还应当建立业主与业主之间的交流平台，即所谓的网上社区，以促进小区文化的形成。

管理平台 房地产网络营销的管理平台是产品售后服务中的一环，开发商在网站架设中为日后物业管理公司开辟专用的空间，物业管理公司可以以此发布公告通知、小区财。