1.商品房交房时开发商给业主应出怎么证明呢

根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位检验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。”竣工验收合格的房屋方可交付使用。

《商品房销售管理办法》第三十二条规定：“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅实用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》”

《住宅工程质量分户验收管理办法》第十二条规定：“建设单位交付住宅时，应当将《住宅工程质量分户验收表（户内）》作为《住宅质量保证书》的附件，一同交给业主。”

2.业主致开发商函怎样才能具备法律效力

销售的承诺要看在您的购房合同中是否有明确表明，如果没有您基本没什么希望能得到开发商的回复。法律也不会支持您的需求。

单就有效将函件送达开发商来说。

1、采用EMS等国家承认的快递公司

2、开放商地址要与您与它签署的购房合同中的地址一致

3、快递单上注明快递内容。如果有需要可以向邮局所有回执（好像要单收费）

4、将快递的内容和快递单留存好

在没有业主大会前，您依据您的购房合同可以起诉开放商。成立业主大会后可就物业公共区域设备实施通过 投票进行更改。但对您户内问题业主大会没有义务负责，所以也基本得依据您购房合同

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3.警惕开发商的承诺有哪些

1、“学区”非交付或建成，不可信早在新《广告法》实施前，有关学区的维权不胜枚举。

不少房企为了促进销售，将购房者最为关注的学区作为一大卖点进行销售：你看我们楼盘旁边就是**小学，房子一交付就能入读；我们小区引进了**名校，业主的子女能优先就读……一连串的憧憬激发购房者买房的热情。 只是，买了房后才发现，开发商鼓吹的可以就读的小学读不了。

去年9月1日新《广告法》实施后，明确规定房地产广告不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。如今，类似现象虽然有所规避，但置业顾问表述中渲染的种种憧憬，仍然让不少购房者信以为真。

有关楼盘的学区问题，专家一再提醒：楼盘没有交付并不能划定学区，任何笃定宣传称能就读某学校的说法都不可信，最终要等楼盘交付后才能确定学区；且楼盘的学区并非终年不变，依据区域的实际情况，教育局会有相应调整。当然，有的开发商会耗资引进名校，购买该楼盘的业主在一定年限内将拥有优先就读权。

只是，此前曾有房企在引进名校过程中出了岔子，因涉及学校地块未能及时拆迁，导致学校开学时间延迟，而部分卡着年限就读的业主子女，面临着不能就近入读的难题。有的开发商与名校签约，还有人数限制，一旦业主中就读人数超出，就会面临抽签。

2、“绿化”8米高迎宾树变身小树苗杭州房产圈里，流传着这样一则故事：某房企开发的产品，售楼处的园区景观设计得格外吸引人，号称“女人看了都忍不住要买的房子”。 但交付后却发现，园区景观稀稀疏疏，大树变成了一株株的小树苗。

美其名曰：小树苗过两年就能长成大树。试想下，小树苗与大树间，岂是一个级别的量差。

临平的理想银泰城项目亦是如此，业主翻开其楼盘宣传册时，上面赫然写着：近8米迎宾树的尊贵归家礼序。但直到交付后，业主进入小区才发现，开发商承诺的8米高大树，实际上却是小树苗。

“这跟当初买房时开发商宣传的差异也太大了。”理想银泰城准业主们叹了一口气：描绘很美好，现实却很骨感。

据建筑行业一名资深业内人士透露，仅园林景观一项，开发商做得好的与做得普通的，价差能达到50%左右。“刚交付的小区，小树苗价格便宜，但存活率也低。

树木越粗壮，移植过程中存活率也越大，但价格不菲，尤其是名贵苗木，譬如热带的加拿列海枣，每一米高就要20万元。” 3、“人车分流”人车分流本就是“伪命题”城西某楼盘的一名业主，指着小区地面上一排排的停车位，苦恼地对记者说：以后哪敢轻易带小孩在园区里散步，一不留神碰上拐进来停车的车子，多不安全啊。

“当初宣传时，置业顾问声称小区交付后人车分流，沙盘上相应位置显示的也是绿植，哪想到交付后地面上多了这么多停车位。”记者发现，“人车不分流”的投诉，在交付后小区业主的投诉中颇为常见。

说好的人车分流，为何交付后却面临如此尴尬的境地？“所谓的‘人车分流’，本身就是伪命题。 ”一名资深建筑设计师告诉记者，人车分流是将行人和机动车完全分离开，互不干扰，住宅小区分为部分人车分流与完全人车分流两种形式。

“现在开发商宣传的人车分流，多是部分人车分流，而不是完全人车分流。” 4、“一梯一户”往往是两梯两户中间隔扇门一梯一户，往往是豪宅配置。

但近年来，不少刚需楼盘在销售时也打出“一梯一户”的宣传语，美其名曰：刚需90m2也能享受类豪宅配置。但交付时，读者往往发现，市面上不少宣传一梯一户楼盘的，实则是“伪一梯一户”，采取的方式是用一道门将两部电梯中间的空当隔开，两户业主仍相互“串门”。

“一梯一户”，指的是同一单元楼里，配有一部电梯，且同个单元内每层只有一户，业主乘坐电梯直达所在楼层后，出门便可以进入自己的私家空间。目前市面上最普遍的多为两梯两户、一梯两户产品，尤其是两梯两户的产品。

“因为消防等原因，纯的一梯一户，开发商愿意做的不多。 ”。