住宅物业管理方案范本

1.小区物业管理方案范本

小区物业管理方案为落实市十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规，结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：一、指导思想以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。

二、目标和范围（一）目标： 1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90%；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到90%。 2、新建住宅小区推行招投标率达到100%;2005年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

3、凡从事物业管理活动的企业，要100%取得《物业企业资质证书》。 4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。

5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100%。 6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80%以上成立业主大会和业主委员会。

（二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。

三、工作内容（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。

（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。

并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全实到单位、到个人，维修及时率确保在90%以上。

同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。（三）加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。

一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。

要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的（含5万平方米）的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县（市）房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。

并且，及时签订《（前期）物业服务合同》和《业主（临时）公约》，对于新建住宅小区要在商品房销售前100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。二是严格物业管理企业的资质审查。

在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》，并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。

三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况，对物业管理企业和物业管理项目经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。

督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，加强对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。

特别是要对物业管理企业经理以及项目经理（物业管理处主任）进行培训，在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取消其上岗资格。四是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正。

2.求小区物业管理的方案

物业管理方案及管理制度1、日常管理及客户服务1.1工作程序1.1.1总服务台接待服务（工作时间：根据实际需要） A）总服务台服务应思想集中，精神饱满，真诚微笑，着装整齐，仪表、仪容端庄整洁； B）客人来到总服务台，应及时站立，用规范标准的语言向客户主动招呼，热情问候，让人感到温馨感； C）接待问讯时，应双目平视客户，专心倾听。

对能回答的要随问随答；对不清楚的问题和事情，不能随便回答或轻率回答“不知道”，应表示歉意然后了解清楚后再回答客户； D）在接待客户问讯时应按《总服务台接待问讯登记表》的要求认真仔细、字迹清晰地填写；在接待客户求助服务时应按《客户求助登记表》的要求认真仔细字迹清晰地填写，并马上与各部进行协调，确保客户求助工作的及时性。负责及时将客户求助服务工作中发生的物品跟踪、收回、归部；1.1.2 礼仪接待服务（根据工作需要）礼仪接待站立的位置及服务时间，固定到位，流动服务，主动补位，通力合作； A）按规定着装，仪表、仪容端庄整洁，精神饱满，彬彬有礼，真诚微笑，表里如一； B）应在规定场合站立，站立时两脚合拢，双手交叉在前。

对客户要主动热情，和蔼可亲，微笑服务； C）工作中要一丝不苟，认真负责，既要坚持原则，又要掌握灵活运用。与安保部紧密配合，做到外松内紧，有理有礼。

1.1.3 电话服务（服务时间：8:30--17:00）话务员的声音代表着大楼的形象，接听电话铃响三声必有应答。A）按照标准的普通话（英语）和严格按照话务员规范用语接听电话； B）礼貌、友善、愉快地应答每个来自大楼内外部电话； C）仔细倾听客人的要求，如遇到无法解决回答的问题，须将电话转交部门主管处理； D）在转接电话时，首先要认真听完客户讲话后再转接，在转接电话过程中，给予客户适当的说明； E）接到火警电话时首先要了解清楚火情及火灾具体地点，迅速报告监控中心； F）认真做好上下班电话总机的交接工作，并有记录。

1.1.4 报修接待服务（服务时间： 8:00--17:00） A）铃响三声必有应答；态度诚恳，规范用语； B）接报后首先要问清保修人所处的楼层、位置、内容、及保修人的姓名，同时要掌握准确投报时间； C）立即打电话到综合维修组通知报修； D）按规定认真详细地填写《维修记录表》和填写《维修单》； E）五分钟后电话跟踪到综合维修组确定维修工是否已赶往报修现场，如果还没赶赴就再次催嘱； F）遇到重大或特殊情况应及时向工程部经理报告； G）认真、仔细、具体地做好电话跟踪回访记录； H）每天在17:00点以前收取当日维修单，进行整理、分析。如发现在维修单上客户对维修不满意的，及时将信息返回到服务部经理处，便于及时回访； I）做好每月《维修记录情况表》、《维修回访记录》、《维修单》的收集整理工作，做出统计分析交工程部和服务部各一份备案存档。

1.1.5 VIP接待服务 A）物业管理中心受业主/租用户的委托，配合VIP接待工作； B）服务部通过《各部门工作联系单》将VIP接待工作要求传递到各部门经理处； C）礼仪接待员及相关领导应在VIP到达15分钟前就在入口处站好，准备迎接； D) VIP到大楼，服务部做好现场管理和接待协调工作； E) VIP离开时，服务部应提前10分钟通知相关部门做好欢送准备工作； F) VIP离开时，礼仪接待员应预先站在出口处，看见VIP，应弯腰迎送。2 会务管理程序：2.1会议服务工作内容；1、会议服务工作2、VIP服务工作部分；3、总台服务工作。

2.1.1 会议服务工作部分的三个步骤：一、会前准备。二、会议服务。

三、会后清洁工作。2.1.2 VIP服务工作部分的三个步骤：一、准备工作。

二、服务工作。三、收尾清洁工作。

2.1.3 咨询台服务工作部分的三个步骤：一、开档工作。二、服务工作。

三、收尾工作。2.2 会议服务工作部分2.2.1 会前准备1、务员要掌握当天所有会议时间、会议地点、会议要求、会场布置、会议参加人数等会议细则。

2、服务员在会议预定时间1小时前到岗，并复查会议室内的卫生及会议室布置是否符合要求。会议桌面的物品铺设，地面清洁程度，衣帽服务设备，工作台的布置等都是检查的内容。

A、会议桌稳固、完好、无变形、无破损、无烫痕、无灰尘、无污迹。B、桌布及围裙清洁平整无污迹。

C、椅子稳固、完好、无变形、无破损、无灰尘、无污迹。D、地面无破损、无污迹、无异味。

E、衣帽车清洁无灰尘，衣架摆放整齐一致。F、工作台摆放位置合理。

G、物品铺设整齐完全符合会议要求。3、检查会议室的设备、灯光等情况，如有问题应及时汇报并由咨询台服务人员通知工程部进行修理。

A、会场温度以保持22摄氏度—24摄氏度为宜。B、会议要求使用的设备到位，并摆放合理。

话筒线、电线等无妨碍客人行动，否则立即联系工程部加以解决。C、会场内灯光按会议要求开启，无损坏、无闪跳，如有问题应及时向领班汇报，并填写工程维修单送工程部，由工程部加以解决。

4、检查铺台及物品准备是否规范。2.2.2 会议服务1、会议开始前30分钟服务员应站立于会议室门前迎候客人。

客人进入会议室时，服务员应面带微笑并主动打招呼和拉。

3.小区物业管理方案范本是什么

（二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。

4.物业管理方案

最低0.27元/天开通百度文库会员，可在文库查看完整内容> 原发布者：hx资料库 6.0管理机制、管理架构人员及配备 …………81.0管理内容在接管小区物业后，我们将就下列事项进行管理：1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等；2、房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、公共消防设备、中央供水系统等；3、物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，包括道、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车棚、停车场等；4、物业规划红线内附属配套服务设施的维修、养护和管理；5、公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，包括公共场地、房屋建筑共用部位；6、交通、车辆行驶及停泊；7、配合当地公安机关进行安全监控和秩序巡视工作；8、组织开展社区文化娱乐活动；9、整理、保管与物业相关。

5.来一篇小区物业管理方案

XX 小区物业管理方案（草案）

为更好的服务于小区居民，更加健全和规范小区物业管理，现制定物业管理草案.就本小区人员来看为XXX人，共分为XXX户，大多数为退休？租房？还是青年？中年？根据人员年龄群划分，提出以下几点建设性意见.

一.总体人员情况.

保安部根据小区结构，调查出本小区的人数，户数及每户的具体情况，姓名，工作单位，年龄，爱好，父母，归家时间和联系电话，子女等，有一套详细的资料库，收集时间为半年，收集完毕后交办公室二次整理，建立健全的小区人员信息，保存入电脑进行系统管理，目的是了解本小区的内部结构，便于查找和协调沟通，

二.关系建立.

与居委会以及小区内设立的区委会保持，良好的关系，认真协调关系，认真听取区委会提出的意见和建议，同时将小区将要为居民完成的以及该做的事项公布于小区的现眼处，便于大家查看，同时为方便居民更好生活有意见建议栏，有公共娱乐场所，有报纸杂志订阅服务，有旅游介绍，有水电费代交，有子女接受服务，有收送衣服，有送餐服务，每开发一个服务都是为了便民，每个服务有专业人员进行负责协调，如订购报纸，门卫有值班保安在年底报纸杂志订阅时期找到当地邮局要来报纸名称和杂志编号以及费用和手续办理流程或者协调邮政指定人员前来，其次提取出保安部调查的人员资料，把有需求的，比如中老年人，退休职工，知识分子，上班族，进行归类分种，找到有需求的，在不打扰的时间段电话通知或者上门走访告知其目前是订购时期如需要订购可以到某处，或者现场立即订购，利润是根据与邮政的谈判来赚取差价，同理，收水电费是于水厂电厂协调，再分析小区中老年妇女，根据情况告知可以方便交费，利润与电厂水厂谈判.送餐，收衣，接送孩子都是可以谈判的.

三.安全.

定时不定时安排房屋漏水检查，水电路检查，家庭煤气，热水器，孩子出入，放鞭炮，夜班楼房查看，有急送面包车用于中老年突发事件或者半夜临时事情的处理.车辆停放标准和车辆安全管理.

四.物业费

按照人员计算，不按照平方计划，因为你是为每个人服务的，每个人都会经过你的服务，管理得好每个人都是愿意交费的，每人几元或者其他根据情况于而定，如果服务好，则收费会越来越高，如果服务不好，则收费会很底甚至还收不到钱.

物业与生活的相连就是生活的小助手，当人们离不开你的时候，需要帮助都是找你的时候，物业就是他的依靠，人依靠某样东西的时候，他是很忠诚的.

6.物业管理服务方案

最低0.27元/天开通百度文库会员，可在文库查看完整内容> 原发布者：FX资料库目录◎项目概况◎编制依据◎管理目标◎管理原则◎管理办法◎服务项目◎具体方案一、接管验收管理方案二、治安管理方案三、消防管理方案四、绿化保洁方案五、房屋、设施设备管理方案六、水系使用管理方案七、财务管理方案八、质量管理方案九、人力资源管理◎智能化系统的管理和维护◎机构设置及人员配置◎物业费的成本核算附：食堂管理与会务服务项目概况_***县第**行政办公区综合楼_位于***县建设大街，大厦内设中央空调及消防监控设施，共**层，配有**部电梯。

编制依据※ 《***省物业管理服务收费暂行办法》※ 《***市物业管理条例》※ 《***市物业管理服务收费管理办法》管理目标为充分体现开发商的初衷，开创高档办公楼的新时代，***羽翔物业服务有限公司将本着“真诚、善意、精致、完美”的企业精神，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理理念，对该办公大楼实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与办公需求相符的管理模式，使使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。大楼管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定标准，确保使用者综合满意率达到93%—95%以上。

管理原则为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程中将始终把握以下原则：（一）“服务第一”是物业管理的宗旨。

7.物业管理服务协议

前期物业管理服务协议（示范文本）本协议当事人甲方：乙方：甲方是指：1、房地产开发单位或其委托的物业管理企业；2、公房出售单位或其委托的物业管理企业。

乙方是指：购房人（业主）。前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。

本物业名称：乙方所购房屋销售（预售）合同编号：乙方所购房屋基本情况：类型座落位置建筑面积平方米根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋买卖（预售）合同>时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条双方的权利和义务一、甲方的权利义务l、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《物业使用守则》并书面告知乙方；3、建立健全本物业的物业管理档案资料；4、制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则>的行为；5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6、依据本协议向乙方收取物业管理费用；7、编制物业管理服务及财务年度计划；8、每个月向乙方公布物业管理费用收支帐目；9、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》；10、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；11、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；12、自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认；13、。二、乙方的权利义务1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；3、遵守本物业的物业管理制度和4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用；5、装饰装修房屋时，遵守；6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。

因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；7、转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》等造成的损失、损害承担民事责任；9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。10、。

第二条物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、等。

三、环境卫生1、2、3、四、保安1、内容（1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；（2） (3) 2、责任（1） (2) (3) 五、交通秩序与车辆停放1、内容（1） (2) (3) 2、责任（1） (2) (3) 六、房屋装饰装修管理见附件：《房屋装饰装修管理协议》。第三条物业管理服务质量一、房屋外观：1、2、二、设备运行：1、2、三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：1、2、四、环境卫生：1、五、绿化：1、六、交通秩序与车辆停放：1、七、保安l、八、消防：1、九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：小修1、急修1、第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方交纳费用时间：二、住宅按建筑面积每月每平方米元；三、非住宅按建筑面积每月每平方米元；四、因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每方米元；五、乙方出租物业的，物业管理服务费由乙方交纳；六、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用；七、物业管理服务费用标准按调整；八、每次交纳费用时间：。

第五条其他有偿服务费用一、车位及其使用管理服务费用：机动车 1、2、非机动车1、2、二、有线电视：1、三、四、第六条代收代缴收费服务受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。第七条维修基金的管理与使用一、根据规定，本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金。

乙方在购房时已向交纳维修基金元。二、维修基金的使用由甲方提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。

三、维修基金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按乙方占。