1.原农村户口迁至城镇,13年回迁至原农村,当时在村上要求下写了放

购买的小产权房遭遇拆迁，该如何办？

小产权房，不是严格的法律上的概念，只是一种约定俗称的称谓。它是指在农民集体土地上建设的房屋，或者原属于当地村民的集体安置房、福利房。小产权房不涉及缴纳土地出让金等费用情形；没有国家颁发的土地使用证和预售许可证。具体可以分为3种：（1）在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，不过只有该农村的集体所有者可以购买，非本村的市民不能购买；（2）在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子；（3）各类农业园或养老院的别墅。

一、小产权房不同于大产权房

小产权房不同于大产权房。相比大产权房，小产权房，没有五证（国有土地使用证；建设工程规划许可证；建筑工程用地规划许可证；建设工程施工许可证；商品房预售许可证或销售许可证）；房屋质量和房屋售后保修难以保证；没有产权证，房屋不能作为抵押或上市专卖。

二、小产权房产权的法律规定

实践中，部分小产权房购买者签订的房屋买卖合同法院予以支持，但是小产权房始终存在产权问题。《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》明文规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地。国土部下发的通知：严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。

三、小产权房拆迁补偿存风险

小产权房的性质是属于履行了审批手续的房屋，但是集体经济组织在安置本集体民过程中擅自扩大了销售对象。由于根据现行法律和政策，非本集体经济组织的成员，不得购买在集体所有的土地上建设的房屋，因此买卖合同归于无效。在此情况下，应首先认定所涉房屋的所有权是属于农村集体经济组织所有，或者属于宅基地使用人所有，拆迁安置补偿的利益，只能由所有权人即集体经济组织及其成员享有。另外一种情况，小产权房属于违法建筑。对于这种情况，根据《城市房屋拆迁管理条例》第22条第2款“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿”的规定。

然而，也不是说小产权房被征收拆迁，被征收方不能得到任何补偿，或者仅仅得到当初的购房款补偿。合法有效的小产权买卖合同受法律保障。上海市高院在某判决中，对于拆迁利益的分配会考虑购房人合理购房成本按照一定的比例分配。当然这种地方性标准并不一定在全国适用，小产权房拆迁仍然面临一定的风险，要具体案件具体分析，在遇到这类案件时，建议咨询专业征地拆迁律师。

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2.协议书写,各协议方均放弃对该房屋或房屋的征用补偿款,安置费等主

除了产权问题之外，自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。

具体操作是：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方；如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。

3.我现在居住的房屋要被征用了,我收到一份承诺书,但是我对房产这

看了以上政府文件，明白了两件事。一是讲动迁的目的是在此地建造经济适用房和其他商业区。二是讲，被动迁的房屋业主将被安排到“永盛街”去住，那里将建造“安置用房”。房屋置换的标准是按面积1:1。说白了就是拆你多大就还你多大房子。

我的意见：首先，你别误解，你拿到的不是“经济适用房”，因为置换给你的房不在你现在住的老地方啊。其次，置换标准有问题，这点你也察觉了。就是房屋估值有地理位置的因素，同样面积的房屋位置不在繁华地段就相对估值便宜。所以，就这点来说，当地政府的该政策是缺乏公平。

建议向他们提意见，指出这不公平的一点，要求按市场价格予以换算安置而不是仅按面积一个因素。所得结果，要么是在新地段多分房补偿，要么拿了同样的面积还要补贴一块差额资金。

4.拆迁补偿安置协议的种类有哪些

《补偿条例》第21条规定，房屋征收补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

据此，被征收人有权选择不同的补偿方式与征收主体签订拆迁补偿安置协议。而采取不同补偿方式分别订立的房屋征收补偿安置协议的性质是不同的。

1、采取货币补偿方式的房屋拆迁补偿安置协议 从该协议当事人双方的权利义务内容来看，被征收人以放弃房屋所有权为代价，取得相应的一定数量的货币，而征收主体则以支付一定数量的货币为对价，享有被征收房屋的所有权，是一次性了断的补偿方式。 这完全符合买卖合同的特征，属于买卖合同的一种类型。

由此发生纠纷的，可使用买卖合同的法定规则予以处理。 2、采取产权调换方式的房屋拆迁补偿安置协议 从该补偿方式显示的当事人双方权利义务的内容来看，征收主体的义务是以自行建造的房屋或者购买的房屋交付并转移所有权给被征收人，以此为对价而取得被征收人所有的房屋；被征收人则以丧失其所拥有的被征收房屋的所有权为对价，来换取征收主体提供的房屋所有权，同时对被征收房屋的评估价与所调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补。

这就是说，征收主体以异地或者原地在建的房屋与被征收房屋进行所有权交换，被征收人失去了被征收房屋的所有权，但调换之后拥有调换房屋的所有权。 由上述双方当事人的权利义务，我们可以认为，以产权调换为补偿方式的房屋征收补偿安置协议为以物易物的互易合同。

互易分为一般互易与补足价金的互易。一般互易就是双方当事人互相交付给对方财产并转移财产权利。

补足价金的互易是双方当事人约定一方向对方转移财产权，而对方除转移财产权外并应支付一定的金钱，以补充互换物之间的差价。从征收实践看，以产权调换为补偿方式的房屋拆迁补偿安置协议是补足价金的互易合同。

互易合同虽在合同法分则中没有具体规定，但《合同法》第175条对互易合同适用法律作出了规定，即当事人约定易货交易，转移标的物所有权的，可以参照买卖合同的有关规定。